Annie St-Pierre
Agence QMI
Le marché immobilier se raidit dans la région de Québec avec un deuxième recul de suite des ventes qui favorise maintenant l’acheteur de propriétés existantes.
L’immobilier, un marché d’acheteurs à Québec
Par 
Gérald Gobeil le 4 août 2010 27 commentaires
Voir aussi : Condo, Québec La cité, Résidentiel.
27 commentaires
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4 août 2010 à 11 h 01
Facilement explicable pour deux raisons:
1/Les salaires ne suivent plus la hausse (spéculative) du prix
des maisons.
2/Inévitablement nous nous dirigeons vers une hausse des
taux d’intérêts (Tant mieux pour les épargnants). Hausse qui
entraîneras une augmentation des saisies.
Mais bon, comme je l’expliquais jadis sur le défunt forum
(snif) de discussion de Québec urbain, le seul avantage
d’être propriétaire c’est d »être chez-soi. Sinon financièrement
parlant c’est loin d’être un investissement, mais au contraire
une perte monétaire sèche. La preuve, les banques nous
courent après pour les prêts et comme dans toute arnaque, il n’y a qu’un seul gagnant, pas deux.
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4 août 2010 à 21 h 43
Se loger n’est pas une « perte », c’est un coût pour répondre à un besoin. Tant qu’à ça, cessons de faire l’épicerie car c’est aussi une « perte sèche ».
Un logement de 1800 pieds carrés (ce n’est pas fréquent) coûte pas mal plus cher à court, moyen et long terme qu’un bungalow très moyen qui offre la même superficie, en plus d’un terrain.
C’est sûr qu’un 4 et demi de 700 pieds carrés avec balcon revient moins cher qu’une maison plus de deux fois plus grosse avec terrain… Mais ça ne se compare tout simplement pas!
De toute façon, en ce qui concerne la banque, elle court aussi après les locataires, indirectement, car ce sont eux qui payent l’hypothèque du propio…
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5 août 2010 à 05 h 47
Comprend pas votre argumentation.
J’ai jamais prétendu que ce loger était une perte. Ce que je
dit tout simplement est que être propriétaire n’est pas rentable
financièrement. le seul avantage c’est d’être chez soi. Comme le dit
nietnietniet « Bon Dieu que je suis bien chez moi ». Là-dessus je
sis 100% d’accord.
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5 août 2010 à 09 h 29
C’est rentable quand on pense à long terme car la maison prend de la valeur et coute toujours le même prix ou presque à chaque mois même après 20 ans ce qui n’est pas le cas du loyer qui lui augment à chaque années. L’autre chose c’est que à ta retraite tu peux vendre ta maison et avoir un petit montant pour bien vivre en loyer ou dans un foyer ce que tu pourras pas faire si tu as toujours été à logement. De plus après avoir tout payé ton hypothèque tu sauve à chaque mois le prix d’un loyer. Une maison c’est comme de l’argent placé à long terme.
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5 août 2010 à 19 h 16
Tu peux placer à la bourse l’argent que tu sauves en louant au lieu d’acheter.
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4 août 2010 à 19 h 32
Le gain moyen pour une maison, est d’environ 1% par année après inflation. C’est pas une perte, mais c’est loin d’être le Pérou.
Avis aux gens qui comprennent rien à la finance :
Je parle ici en tenant compte des taxes, de l’entretien et tout ça et sur une longue période. Les 10 dernières années ont été l’exception plutôt que la règle.
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4 août 2010 à 20 h 20
Étant moi-même propriétaire je peux vous confirmer que ce n’est pas le Pérou, je ne le fait pas pour la rentabilité. Mais Bon Dieu que je suis bien chez moi ! C’est le prix que je suis prêt à payer.
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5 août 2010 à 09 h 22
Cas pratique:
http://www.sia.ca/map.aspx?vs=VECondo&veZoomLevel=13&veCenter=46.81674330330521, -71.24942779541015¤tView=0#acr:false;ac:false;baths:0-0;beds:0-0;fp:false;gar:false;pmin:0;pmax:0;rmin:0;rmax:0;openh:false;pool:false;stories:0-0;buildingstyle:;buildingtypeid:;viewtypeid:;waterfront:false;forsale:true;forrent:true;orderBy:A;sortBy:1;LisStartDate:2010-06-01;mapZ:17;page:1;mapC:46.798164561946756, -71.2415474653244;curView:0;curStyle:r
Cours des Braves sur rue Belvédère:
Location 1350$/mois Annuel $ 16200
Achat:( $273 000)
Hypothèque ($273 000 @ 5%/35 ans) $ 16428
Taxes foncière et scolaire $ 3830
Frais de condo $ 2000
Total $ 22258
Écart de $ 6000 par année en faveur de la location.
Toutefois un condo acheté en 2005 à $165 000 vaut aujourd’hui environ $275 000,soit $110 000 de plus pour un net de $96 000 (frais courtage et autres soustrait).
Ce qui représente un gain annuel de plus de $ 19 000 versus une économie de $ 6000 pour un locataire.
J’ai $ 96 000 en banque versus le locataire à $30 000.
Mon $96 000 continue de s’accroitre à l’abri de l’impôt alors que le locataire doit payer de l’impôt sur ses rendements annuels.
Conclusion depuis 10 ans qui est gagnat d’après vous?
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5 août 2010 à 09 h 31
tes héritiers?
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5 août 2010 à 10 h 37
Pourquoi pas ? C’est aussi valable
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5 août 2010 à 10 h 09
Il y a quelque chose de fondamentalement mal calculé
là-dedans. Tant que vous ne vendez pas, votre investissement
est immobile (immobilier). Même si votre maison ou condos prend
de la valeur a 1 million$, tant que vous ne vendez pas, vous n’avez aucun bénéfice.
Votre $96,000 ce n’est que du vent tant que vous ne vendez pas.
Dans ce cas votre $96,000 ne vous rapporte rien, tant que vous
n’avez pas vendu. Et si vous vendez, vous allez demeurer ou?
Si votre condos ou maison a pris de la valeur, celui des autres
aussi.
Finalement, vous oublier les frais, outre les frais de condos, de
réparation/amélioration lier a votre condos/maison.
Finalement, le temps que vous consacrer au réparations, vous
le faite a combien de l’heure. J’espère que vous ne travailler pas
bénévolement pour la banque?
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5 août 2010 à 10 h 46
Dave 2 Faux tout est là:
« Finalement, vous oublier les frais, outre les frais de condos, de
réparation/amélioration lier a votre condos »
Réponse relire commentaire de :
André
5 août 2010 à 09 h 22
Achat:( $273 000)
Hypothèque ($273 000 @ 5%/35 ans) $ 16428
Taxes foncière et scolaire $ 3830
Frais de condo $ 2000
Total $ 22258
Les frais de condo inclus les réparation et le remplacement des composants via le Fonds de prévoyance
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5 août 2010 à 10 h 52
Dave 2
« Finalement, le temps que vous consacrer au réparations, vous
le faite a combien de l’heure »
La main-d’oeuvre est compris dans les frais de condo, aucune temps personnellement consacré à ce chapitre. C’est le même effort qu’un locataire.
Je vois que vous sautez vite au conclusion sans vraiment connître le dossier :)
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5 août 2010 à 12 h 27
Je n’aime pas 2 choses dans ce calcul:
1-celui qui bénéficie de l’augmentation de valeur a payé 165 k$ en 2005. Il n’a surement pas payé une hypothèque de 273 k$
2-le remboursement de capital est omis
Si je refais le calcul à ma manière:
En 2005 un individu A achète le condo à 200 k$. Il le finance en totalité à 5% sur 25 ans (taux fermé 5 ans). Coût mensuel de l’hypothèque: 1163$
Coût total annuel: hypothèque 14 000 + taxes 4000 + frais condo: 2000 = 20 000 $.
Notre citoyen A paie pendant 5 ans: 100 000 $. Il est alors propriétaire d’un condo de 275 000 $. Il a alors le choix: il le vend et redevient locataire ou reste propriétaire. S’il vend, il obtient 275 k$ mais doit payer le solde de son hypothèque qui est de 182 k$. Il reçoit donc 93 000 $. Ses 5 ans de propriétaire lui ont donc coûté 100 000 – 93 000 = 7 000 $, soit 1400 $ par an, moins de 120$ par mois. S’il conserve son condo, il renouvelle son hypothèque à 3,89% (taux multi-prêts actuel pour 5 ans) et son coût mensuel devient: hypothèque: 1090 + taxes: 330 + frais condo:200 = 1620 $ par mois.
Ça coûte un peu plus cher par mois, j’en conviens, mais si le condo augmente de valeur de 2%, c’est 5500 $ pour le proprio dès la première année. Et le remboursement de capital la première année est de 6000$. Cela fait 11 500 $ qui seront récupérés à la revente dès la première année.
Remarquez que mes hypothèses sont plutôt conservatrices… Notre citoyen A a payé 200 k$ pour un condo qui valait 165 k$, ses taxes étaient de 4000$ il y a 5 ans… et même à cela il est gagnant.
_________
Maintenant, regardons le citoyen B. Il achète aujourd’hui ce condo pour 275 000 $. Il le finance en totalité à 3,89% sur 25 ans. 1646 d’hypothèque, 400$ de taxes, 220$ de frais en moyenne sur 5 ans = 2266$ de coût mensuel moyen pour les 5 ans. Supposons que suite à l’augmentation des taux d’intérêt le prix des condos baisse de 5%: notre citoyen B perd 13 750 $ de plus. Heureusement, il a remboursé 40 000 $ de son hypothèque. Bilan s’il vend: 261 250 – 235 531 = 25 719 $ comme gain sur la vente – 60*2266 = -110 241 $. Son coût réel par mois serait donc 110 241 / 60 = 1837$. Il est donc perdant en comparaison avec le locataire.
____
A a acheté au bon moment et il est gagnant. B a acheté au mauvais moment et il est perdant.
Question: actuellement, est-ce un bon moment?
Réponse: oui, si vous croyez que les prix ne baisseront pas dans les 5 prochaines années. Non si vous croyez le contraire.
Statistiquement les prix de l’immobilier montent plus souvent qu’ils ne baissent. Mais ne le dites surtout pas aux citoyens de Détroit!
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5 août 2010 à 13 h 39
« Je n’aime pas 2 choses dans ce calcul:
1-celui qui bénéficie de l’augmentation de valeur a payé 165 k$ en 2005. Il n’a surement pas payé une hypothèque de 273 k$
2-le remboursement de capital est omis »
L’achat de 2005 a été payé comptant suite à la vente de la première propriété qui avait été payé $ 20,000 en 1974.
Donc bénéfice moyen sur 36 ans:
$ 275 000-$ 20 000=$ 255 000
$ 255 000-(réparations $ 30 000=$ 225 000
$225 000/36 ans= $6 250
Actuellement les taxes et frais de condo sont +- $ 6000 annuellement.
Donc mon coût net est zéro versus un locataire qui doit déboursé
$ 15000 annuellement pour se loger.
On viendra me dire que ce n’est pas rentable d’acquérir une résidence avec un coût de logement à zéro.
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5 août 2010 à 11 h 20
Au contraire, je connais très bien le dossier puisque je
suis comptable et évaluateur foncier. Quand je dis que la
seule rentabilité d’une maison c’est d »être bien chez soi
(tout comme les locataires) et rien d’autres, c,est proche de
la réalité.
PS Je suis moi-même propriétaire d’une maison et je sais que
point de vue rentabilité, c’est zéro. Une maison c,est rentable
quand tu vends et au Québec la majorité vende quand il ne
sont plus capable d’entretenir. Tu viens de faire un gros profit
a 71 ans (moyenne). A toi la belle vie, les voyages, les
décapotables, les poulettes, etc. Faut bien profiter de son
« investissement » a un moment donné. T’a trois ans pour en profiter, puisque la moyenne d’âge et de 74 ans.
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5 août 2010 à 16 h 12
Une maison seul ne rapporte pas beacoup à long terme mais, comme il y a toujours un mais, l’ avantage d’ être chez-soi, vaut bien des sacrifices. On n’ est jamais perdant en bout de ligne !
Mieux encore, être propriétaire d’ un immeuble à revenu et résidant dans ce même immeuble, fera en sorte qu’ une bonne partie de l’ hypothèque sera payé par les locvatairtes.
Le seul problème, c’ est qu’ ils faut s’ en occuper !
Si on veut pas de problème, on demeure LOCATAIRE,un point c’est tout ! !
Mais on n’a pas d’ actif, comme levier économique.
Je dit cela, avec expérience!
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5 août 2010 à 11 h 28
En général, pour des habitations comparables, être propriétaire est plus rentable qu’être locataire. Mais ce n’est pas toujours vrai. Ça dépend beaucoup de l’augmentation de la valeur de la propriété et celle-ci dépend beaucoup de l’évolution des taux d’intérêt.
Je dis bien l’évolution des taux d’intérêt et non pas les taux d’intérêt au moment de l’achat.
Exemple: quand les taux d’intérêt diminuent, il y a plus de gens qui peuvent se payer une maison et les vendeurs vont en profiter pour augmenter leur prix.
L’idéal, financièrement parlant, est d’acheter quand les taux sont élevés. Au fur et à mesure que les taux baissent, la propriété prend de la valeur (et les paiements mensuels baissent). C’est ce qui s’est produit au cours des 10 dernières années. L’immobilier a donc été particulièrement rentable.
Maintenant les taux vont se mettre à monter. La valeur des maisons va peut-être encore augmenter mais à un rythme beaucoup plus faible.
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5 août 2010 à 18 h 14
Finalement, le débat n’est pas clos. Il y auras toujours deux
écoles de pensés. Les pros-propriétaires pourront sortir des
chiffres tout a fait logique appuyant leurs dires, tandis que les
pro-locataires peuvent faire exactement la même chose.
Donc on tourne en rond.
C’est ma dernière intervention sur le sujet.
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8 août 2010 à 11 h 14
Les baby-boomers vieillissent, la construction roule à fond (beaucoup de maisons et condo neuf), la génération X et Y ont des emplois instables sans sécurité d’emploi…
peut-être qu’ils y aura trop d’offre d’ici peu ?
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13 août 2010 à 22 h 15
Selon Jarislowsky, le prix des maison est sur-évalué de 30-40%
Donc pour le condo à 275 000 $, on parle d’une perte potentiellede 90 000 $. Ouch!!.
Et c’est vrai qu’une maison n’est pas un placement et ne le saura jamais. Le prix long terme est calqué sur l’inflation + hausse de productivité.
Aux États-Unis, les gens pensaient que les prix augmenteraient toujours. Or, une baisse de 50% a eu lieu. Les Américains sont toujours en récession et celle-ci risque de fortement s’aggraver dans les prochaines années. Beaucoup auront une dette supérieure à la valeur de leur maison.
La question ici est : quand le Québec et le Canada subiront cette forte correction qui sera sens aucun doute très douleureuse pour certains.
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13 août 2010 à 22 h 18
« La question ici est : quand le Québec et le Canada subiront cette forte correction qui sera sens aucun doute très douleureuse pour certains. »
Vous espérez que la chose arrive ?
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27 août 2010 à 17 h 54
Sincèrement? Oui. On parle de taux d’endettement, on s’en gargarise, mais on continue de dépenser. Tout ça ne me paraît pas logique.
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16 août 2010 à 03 h 02
L ‘ idéal, c’ est d’ acheter du locatif, en s’ assurant que les loyers couvrent entièrement les frais ( intéret, taxes et entretien ). On peut bâtir un très gros capital de cette facon à long terme…même si la valeur des maisons fluctue,,,,
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17 août 2010 à 20 h 07
Gérald
Oui car nous pourrons acheter des propriétés à leur juste valeur. Acheter un actif sur-évalué n’est pas fiancière voué à une réussite.
De toute manière mon souhait ne changera rien au Gros Bon Sens. Purement mathématique.
La correction frappera et laissera que désolation derrière. Plus la bulle gonflera, plus sa rupture sera brutale. Comme l’a démontré monsieur Comeau, la maison est un produit à »leverage » et donc quand sa valeur chute, les personnes se retrouvent rapidement en bilan négatif de plusieurs milliers de $ (20000 à 30000$ par 10% de baisse). Il est donc facile de se retrouver dans le trou de 100 000$ à rembourser à la banque. Une somme gigantesque pour celui qui a un salaire moyen.
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17 août 2010 à 20 h 13
Et pourquoi que les prix de l’immobilier n’a pas de sens ? Simple un jumelé se vend près de 1/4 de million maintenant. Calculer combien d’année d’épargne ou le nombre de fois votre salaire et vouz allez comprendre que la bulle est bien présente.
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27 août 2010 à 17 h 50
Je fais un salaire de 60 000 $ par année. Si on se fie à la simple règle qu’une banque me prêtera environ 3 fois mon salaire, cela signifie que je peux acheter une propriété de 180 000 $.
Cependant tout le monde sait que 3 fois son salaire en prêt, ce n’est pas très recommandé. C’est « se faire étrangler ».
Est-ce normal qu’en faisant ce que je considère un bon salaire, que je ne puisse pratiquement pas accéder à la propriété, à moins d’être complètement étouffée par mon prêt et mes taxes? À mon sens, avec un salaire correct, je devrais pouvoir acheter. Tant qu’à moi, c’est encore très certainement un marché de vendeurs. Pour dire le contraire, il faut franchement avoir les yeux fermés. À part gagner à la lotto, qu’est-ce qui me reste? Si les maisons augmentent encore de 11 % d’ici l’an prochain, simplement pour me payer une maison de 150 000 $ (bon… il n’y en pas tellement), il faut que j’économise 16 500 $ d’ici l’an prochain, simplement pour me maintenir… C’est complètement fou! Vous êtes capables, vous, de mettre 16 500 $ de côté?
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