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… les statistiques ne diraient pas que « En cinq ans, le nombre de logements qui ont besoin de réparations majeures a augmenté de 18 %. »

Le problème, ce n’est pas vous. Le problème, c’est ceux qui ne font pas ces réparations. Et si on veut s’attaquer au problème, ce n’est pas en analysant votre point de vue qu’on peut le régler (puisque vous ne faites pas partie du problème). Si on veut régler le problème, il faut comprendre pourquoi certains propriétaires agissent mal. Ce n’est qu’après ce diagnostique qu’on pourra trouver une façon de les faire changer de comportement, ce qui règlerait le problème.

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Merci beaucoup pour votre commentaire. Il me rejoins. Des propriétaires de petits édifices à logements, il y en a beaucoup. Et la très grande majorité s’en occupent de la même façon que vous, avec un bénéfice certain, soit celui de garder les locataires au même endroit très longtemps.

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Lorsqu’on améliore particulièrement un aspect du bâtiment, on peut y voir une augmentation de sa valeur.

Sinon, s’il ne s’agit que de réparations pour ramener le tout à l’état antérieur normal, on ne fait que la conserver au prix du marché. Par exemple, si on passe 10000$ à refaire la toiture, ça n’ajoute pas de valeur, pas plus que lorsqu’on remplace des marches d’escalier ou un bain qui commence à rouiller.

Dans le cas présent, on tarde déjà à faire les réparations et les remplacements, alors pour les rénovatations et les améliorations, ça risque d’attendre…

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Lorsque le proprio dépense 10 000 $ pour rénover la salle de bain, sa propriété augmente de 5 000 $. Ce qui fait monter ses taxes municipales. Donc s’il augmente son loyer de 33.33 $/mois, il augmente ses revenus de 400 $/an, mais ses dépenses augmentent de 50 $/an (pour Vanier. Mais à Loretteville, ce serait plutôt 75 $). Pour 10 000 $ de dépenses, il obtiendra 350 $/an et récupèrera 5 000 $ à la revente.

Le même montant appliqué à une réduction de son hypothèque lui rapporte 400 $/an (si son taux d’intérêt est de 4%; ça lui rapporte 500 $/an si son taux est de 5%) et il récupère son 10 000 $ en entier lors de la revente.

Pourquoi donc les proprios laissent-ils se dégrader leurs immeubles? C’est à n’y rien comprendre.

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Sans compter que de nombreux propriétaires augmentent leurs loyers sans justification et en l’absence d’entretien; il m’est difficile de verser une larme sur ces pauvres propriétaires dont les locataires sont trop pauvres pour être davantage exploités.

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Si je fais les travaux, je gagne 33,33$ de plus par mois, ce qui fait 400$ par année. Si je fais un paiement sur mon hypothèque (imaginons que je suis très chanceux et que mon hypothèque est à 4%, ce qui est rarissime), j’économise 400$ cette année, mais davatage les années suivantes car j’ai remboursé une partie du capital.

Donc voici mon conseil aux propriétaires: si votre hypothèque est à un taux supérieur à 4%, dans les conditions actuelles, n’effetuez que les travaux nécessaires. Tous les autres travaux vous feront perdre de l’argent.

Évidemment, ce conseil est bidon. Je ne souhaite pas vivre dans une ville qui laisse ses logements décrépir.

Mais comprenons bien une chose: à toutes les fois qu’un proprio fait ces travaux, il perd de l’argent. Cela peut expliquer la dégradation observée.

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Mais peu importe comment on compte ça, le résultat demeure : il y a peu de construction de logements (surtout dans le bas et moyen de gamme) car il y en a très peu qui sont intéressés à devenir propriétaire d’un édifice à logement, étant donné les contraintes actuelles pour les propriétaires. Pour les mêmes raisons, on ne se bouscule pas non plus sur le marché de la revente et la valeur des immeubles locatifs n’augmente vraiment pas aussi vite que pour les habitations isolées ou semi-détachées par exemple. Il ne faut donc pas s’attendre à ce que la situation s’améliore si rien ne change en faveur des proprios (ce qui ne signifie pas automatiquement « en défaveur des locataires », c’est une mauvaise perception de toujours les considérer les uns opposés aux autres).

D’un autre côté, la situation est très déplorable du côté des locataires, pratiquement tous des « locataires obligés » (et non par choix), qui habitent des lieux décrépits, quand cela ne dépasse par carrément le seuil au-delà duquel un logement n’est plus légalement habitable (selon les normes en vigueur). Les cas extrêmes doivent évidemment être réglés, loi oblige, mais pour le reste, lorsque les locataires et les proprios sont dans le même bateau, on ne peut pas faire grand chose…

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Si ces mêmes propriétaires avaient fait la maintenance exigée pour tenir en état leurs propriétés, on n’en serait pas là. Ils sont loin de me faire verser une larme.

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