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Le prix d’une maison suit environ l’inflation. Sinon personne ne porrait acheter une maison.

Le prix moyen de l’immobilier a atteint cette année celui de Montréal, soit un prix 25% supérieure à la valeur inflationnée.
Le prix d’équilibre (rattrapage) a été en 2003.

La conclusion est fort simple et purement mathématique: une baisse de 25% à 35% du prix des maisons est à prévoir pour Québec par rapport à l’inflation. Ce qui signifie quelque chose comme 60 000$.

Ceux qui ne croit pas à ce fait je leur dis simpleemnt : qu’on ne peut vivre au-dessus de ces moyens forts longtemps. La base de la vie quoi.

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Bref, contrairement à la SCHL ou Statistiques Canada qui donnent en détail la méthode de collecte de donnée, les changements à cette méthode d’année en année s’il y a lieu, le niveau de fiabilité des données (avec la taille de l’échantillon), etc. là ici on n’a rien de tout ça.

Pour ma part, je considère donc que ces chiffres n’ont pas une grande valeur pris indépendamment, mais qu’en les comparant par groupe (villes entre elels pour une même catégorie, ou quartiers entre eux pour l’ensemble des catégories), on peut quand même observer des tendances, sans pouvoir les quantifier.

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J’ai l’impression que pour certaines des classes d’immeuble, il y a seulement deux ou trois ventes compilées. Il faut comprendre que Royal LePage n’est pas très présent dans certains quartiers de Québec, alors leur échantillon sur un trimestre ne dot pas être très grand.

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Je ne fais aucune extrapolation.Une analyse d’une multitude de transactions m’indique que le prix de vente moyen en 2008 était en moyenne supérieur de 35 % à la valeur d’évaluation du 1er juillet 2005 (dernier rôle)

Compte tenu que la dernière évaluation sera en date du 1er juillet 2008 les taxes seront basé sur cette valeur pour les années 2010,2011,2012.

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Vous extrapolez que 2009 et 2010 auront un niveau semblable à 2008 car comme vous le dites vous-même ces tableaux réflètent une différence entre des trimestres d’un an d’écart.

Or, le crash financier a commencé à faire son oeuvre. Tout au plus, le regain d’attrait de la région ne fera que maintenir le niveau du prix des maisons au lieu de fléchir comme ça se passe présentement ailleurs au Canada.

J’ai mis une réserve pas pour rien en disant si la tendance se tient…

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Région de Ville de Québec Aug. en %
Beauport 267 000 263 000 202 500 32%
Cap-Rouge 290 000 283 000 186 500 56%

Charlesbourg 254 000 248 000 158 000 61%
Neufchatel 263 000 263 000 164 000 60%
(Haute-Ville) 310 000 309 500 177 000 75%
Rive-Sud 247 000 245 000 140 000 76%
Sillery 283 000 283 000 298 500 -5%

Ste-Foy 300 000 300 000 161 000 86%

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L’étude compare le dernier trimestre de 2008 avec le trimestre correspondant en 2007.Le nouveau rôle d’évaluation qui sera déposé en septembre prochain et qui servira à l’établissement des taxes pour 2010 à 2012 utilisera la valeur des propriétés au 1er juillet 2008 soit bien avant le début du recul amorcé depuis l’automne dernier.

Votre prévision à 14.37% couvre seulement une année. Pour connaître l’augmentation du prochain rôle par rapport au dernier rôle établi au 1er juillet 2005 il vous faudra reviser vos calculs.

Ma prévision de l’augmentation du nouveau rôle se situe selon moi à près de 35% pour les 3 dernières années.

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Il faut comprendre que si la tendance se maintient, on verra une augmentation du rôle d’évaluation de la Ville en 2010 à cause de la plus value des résidences. Avis au lecteur, ces données peuvent changer à moyen terme et tous mes calculs l’on été sur la base du document présenté dans cet chronique.

Je remarque que dans la catégorie des condos standards, les valeurs varient très peu et comme ça s’est produit lors de la confecrion du rôle en 2007, Les proprios de ces unités subiront lors du calcul des comptes de taxes à partir du rôle de 2010 une autre baisse de taxes.

Je remarque un plafonnement de la spéculation dans le vieux Québec qui lui aussi, bénéficiera aux résidents comme pour les condos, il y aura en moyennne des baisses de taxes avec le nouveau rôle 2010.

Je remarque que Beauport perd de la valeur imposable sur l’assiette fiscale par rapport aux autres secteurs de la Ville démontrant le déclin de l’est qui aura besoin d’un sérieux coup de pouce, si on arrête d’être constamment tournés vers l’ouest.

Malgré tout on remarque que même avec des valeurs moindres, Beauport paye en moyenne plus de taxes qu’à Ste-Foy et Sillery, ce qui veut dire que l’harmonisation des comptes de taxes n’est pas finie…

Il faut regrouper les 4 catégories suivantes pour comparer au rôle d’évaluation qui n’en fait pas la disticnction:

Bungalow, maison deux étages, maison deux étages de luxe et maison deux étages Grand luxe. J’arrive à une augmentation moyenne de 21,46 % pour l’ensemble de la ville. La propriété à un ou deux logements subira donc seule l’augmentation du futur rôle et sera taxée davantage.

Les maisons en rangée ont une moyenne d’augmentation de 10,98 % et les condos standard ou de Luxe de 1,87 % pour l’ensemble de la ville.

Il est noter que les immeubles à logement multiples ne sont pas répertoriés. Si on tient compte de l’augmentation de la valeur moyenne du rôle de 2007, elle se compare pour les 8 logements et moins à une médiane entre les maisons à deux étages standard et les maisons en rangée soit 6,59%. Quant aux immeubles à plus de 8 logements, on peut les conàmparer è l’augmentation que les condos subiront, soit moindre que la moyenne. Une bonne mànouvelle pour les locataires les prix des loyers se stabilise…

La moyenne d’augmentation des valeurs pour toute la ville toute catégorie confondues est de 14,37%. Ce qui veut dire que les catégories en haut de la moyenne auront des augmnentations de taxes avec le nouveau rôle et celle en bas des baisses de taxes…

Naturellement, je ne tiens pas compte des ajustement entre les arrondissementr s tant qu’aux taux de taxes qui seront en viogueur en 2010.

C’est un peu ardu à comprendre et j’ai au moins essayé une interprétation des chiffres présentés grâce à mes logiciels comptables j’ai pu sortir quelques statistiques. C’est un portrait avec les figures que nous avons et j’ai bien dis que suài la tendance se maintient je prévois une augmentation du rôle de la Ville en moyenne de 14,37%.

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Ce qui me chicote un peu: nulle part on ne retrouve d’informations sur les fluctuations de la valeur des propriétés du centre-ville ( St-Roch, St-Sauveur, St-Malo, Limoilou et même St-Jean-Baptiste). Quelqu’un en connait la raison ?

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Je remarq

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Néanmoins, comme le mentionne Gérald Gobeil, on peut bien voir la différence avec Montréal, toutes catégories confondues. On peut aussi comparer avec l’Ouest canadien, là où le retour du balancier commence à faire des dommages.

Finalement, à quelques exceptions près (copropriétées dans certains secteurs par exemple), les prix à Québec continuent de monter assez allègrement. Alors ceux qui disaient, il y a un an, qu’ils attendraient que ça baisse avant d’acheter, ne reverront peut-être jamais des prix aussi bas qu’il y a un an.

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