Sincèrement? Oui. On parle de taux d’endettement, on s’en gargarise, mais on continue de dépenser. Tout ça ne me paraît pas logique.

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Oui car nous pourrons acheter des propriétés à leur juste valeur. Acheter un actif sur-évalué n’est pas fiancière voué à une réussite.

De toute manière mon souhait ne changera rien au Gros Bon Sens. Purement mathématique.

La correction frappera et laissera que désolation derrière. Plus la bulle gonflera, plus sa rupture sera brutale. Comme l’a démontré monsieur Comeau, la maison est un produit à  »leverage » et donc quand sa valeur chute, les personnes se retrouvent rapidement en bilan négatif de plusieurs milliers de $ (20000 à 30000$ par 10% de baisse). Il est donc facile de se retrouver dans le trou de 100 000$ à rembourser à la banque. Une somme gigantesque pour celui qui a un salaire moyen.

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« La question ici est : quand le Québec et le Canada subiront cette forte correction qui sera sens aucun doute très douleureuse pour certains. »

Vous espérez que la chose arrive ?

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Donc pour le condo à 275 000 $, on parle d’une perte potentiellede 90 000 $. Ouch!!.

Et c’est vrai qu’une maison n’est pas un placement et ne le saura jamais. Le prix long terme est calqué sur l’inflation + hausse de productivité.

Aux États-Unis, les gens pensaient que les prix augmenteraient toujours. Or, une baisse de 50% a eu lieu. Les Américains sont toujours en récession et celle-ci risque de fortement s’aggraver dans les prochaines années. Beaucoup auront une dette supérieure à la valeur de leur maison.

La question ici est : quand le Québec et le Canada subiront cette forte correction qui sera sens aucun doute très douleureuse pour certains.

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Tu peux placer à la bourse l’argent que tu sauves en louant au lieu d’acheter.

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C’est ma dernière intervention sur le sujet.

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Une maison seul ne rapporte pas beacoup à long terme mais, comme il y a toujours un mais, l’ avantage d’ être chez-soi, vaut bien des sacrifices. On n’ est jamais perdant en bout de ligne !

Mieux encore, être propriétaire d’ un immeuble à revenu et résidant dans ce même immeuble, fera en sorte qu’ une bonne partie de l’ hypothèque sera payé par les locvatairtes.
Le seul problème, c’ est qu’ ils faut s’ en occuper !
Si on veut pas de problème, on demeure LOCATAIRE,un point c’est tout ! !
Mais on n’a pas d’ actif, comme levier économique.
Je dit cela, avec expérience!

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« Je n’aime pas 2 choses dans ce calcul:
1-celui qui bénéficie de l’augmentation de valeur a payé 165 k$ en 2005. Il n’a surement pas payé une hypothèque de 273 k$
2-le remboursement de capital est omis »

L’achat de 2005 a été payé comptant suite à la vente de la première propriété qui avait été payé $ 20,000 en 1974.

Donc bénéfice moyen sur 36 ans:

$ 275 000-$ 20 000=$ 255 000
$ 255 000-(réparations $ 30 000=$ 225 000
$225 000/36 ans= $6 250

Actuellement les taxes et frais de condo sont +- $ 6000 annuellement.
Donc mon coût net est zéro versus un locataire qui doit déboursé
$ 15000 annuellement pour se loger.

On viendra me dire que ce n’est pas rentable d’acquérir une résidence avec un coût de logement à zéro.

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Je n’aime pas 2 choses dans ce calcul:
1-celui qui bénéficie de l’augmentation de valeur a payé 165 k$ en 2005. Il n’a surement pas payé une hypothèque de 273 k$
2-le remboursement de capital est omis

Si je refais le calcul à ma manière:
En 2005 un individu A achète le condo à 200 k$. Il le finance en totalité à 5% sur 25 ans (taux fermé 5 ans). Coût mensuel de l’hypothèque: 1163$

Coût total annuel: hypothèque 14 000 + taxes 4000 + frais condo: 2000 = 20 000 $.

Notre citoyen A paie pendant 5 ans: 100 000 $. Il est alors propriétaire d’un condo de 275 000 $. Il a alors le choix: il le vend et redevient locataire ou reste propriétaire. S’il vend, il obtient 275 k$ mais doit payer le solde de son hypothèque qui est de 182 k$. Il reçoit donc 93 000 $. Ses 5 ans de propriétaire lui ont donc coûté 100 000 – 93 000 = 7 000 $, soit 1400 $ par an, moins de 120$ par mois. S’il conserve son condo, il renouvelle son hypothèque à 3,89% (taux multi-prêts actuel pour 5 ans) et son coût mensuel devient: hypothèque: 1090 + taxes: 330 + frais condo:200 = 1620 $ par mois.

Ça coûte un peu plus cher par mois, j’en conviens, mais si le condo augmente de valeur de 2%, c’est 5500 $ pour le proprio dès la première année. Et le remboursement de capital la première année est de 6000$. Cela fait 11 500 $ qui seront récupérés à la revente dès la première année.

Remarquez que mes hypothèses sont plutôt conservatrices… Notre citoyen A a payé 200 k$ pour un condo qui valait 165 k$, ses taxes étaient de 4000$ il y a 5 ans… et même à cela il est gagnant.

_________

Maintenant, regardons le citoyen B. Il achète aujourd’hui ce condo pour 275 000 $. Il le finance en totalité à 3,89% sur 25 ans. 1646 d’hypothèque, 400$ de taxes, 220$ de frais en moyenne sur 5 ans = 2266$ de coût mensuel moyen pour les 5 ans. Supposons que suite à l’augmentation des taux d’intérêt le prix des condos baisse de 5%: notre citoyen B perd 13 750 $ de plus. Heureusement, il a remboursé 40 000 $ de son hypothèque. Bilan s’il vend: 261 250 – 235 531 = 25 719 $ comme gain sur la vente – 60*2266 = -110 241 $. Son coût réel par mois serait donc 110 241 / 60 = 1837$. Il est donc perdant en comparaison avec le locataire.

____

A a acheté au bon moment et il est gagnant. B a acheté au mauvais moment et il est perdant.

Question: actuellement, est-ce un bon moment?

Réponse: oui, si vous croyez que les prix ne baisseront pas dans les 5 prochaines années. Non si vous croyez le contraire.

Statistiquement les prix de l’immobilier montent plus souvent qu’ils ne baissent. Mais ne le dites surtout pas aux citoyens de Détroit!

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Je dis bien l’évolution des taux d’intérêt et non pas les taux d’intérêt au moment de l’achat.

Exemple: quand les taux d’intérêt diminuent, il y a plus de gens qui peuvent se payer une maison et les vendeurs vont en profiter pour augmenter leur prix.

L’idéal, financièrement parlant, est d’acheter quand les taux sont élevés. Au fur et à mesure que les taux baissent, la propriété prend de la valeur (et les paiements mensuels baissent). C’est ce qui s’est produit au cours des 10 dernières années. L’immobilier a donc été particulièrement rentable.

Maintenant les taux vont se mettre à monter. La valeur des maisons va peut-être encore augmenter mais à un rythme beaucoup plus faible.

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PS Je suis moi-même propriétaire d’une maison et je sais que
point de vue rentabilité, c’est zéro. Une maison c,est rentable
quand tu vends et au Québec la majorité vende quand il ne
sont plus capable d’entretenir. Tu viens de faire un gros profit
a 71 ans (moyenne). A toi la belle vie, les voyages, les
décapotables, les poulettes, etc. Faut bien profiter de son
« investissement » a un moment donné. T’a trois ans pour en profiter, puisque la moyenne d’âge et de 74 ans.

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Dave 2

« Finalement, le temps que vous consacrer au réparations, vous
le faite a combien de l’heure »

La main-d’oeuvre est compris dans les frais de condo, aucune temps personnellement consacré à ce chapitre. C’est le même effort qu’un locataire.

Je vois que vous sautez vite au conclusion sans vraiment connître le dossier :)

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Dave 2 Faux tout est là:
« Finalement, vous oublier les frais, outre les frais de condos, de
réparation/amélioration lier a votre condos »

Réponse relire commentaire de :
André
5 août 2010 à 09 h 22

Achat:( $273 000)
Hypothèque ($273 000 @ 5%/35 ans) $ 16428
Taxes foncière et scolaire $ 3830
Frais de condo $ 2000

Total $ 22258

Les frais de condo inclus les réparation et le remplacement des composants via le Fonds de prévoyance

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Pourquoi pas ? C’est aussi valable

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Il y a quelque chose de fondamentalement mal calculé
là-dedans. Tant que vous ne vendez pas, votre investissement
est immobile (immobilier). Même si votre maison ou condos prend
de la valeur a 1 million$, tant que vous ne vendez pas, vous n’avez aucun bénéfice.
Votre $96,000 ce n’est que du vent tant que vous ne vendez pas.
Dans ce cas votre $96,000 ne vous rapporte rien, tant que vous
n’avez pas vendu. Et si vous vendez, vous allez demeurer ou?
Si votre condos ou maison a pris de la valeur, celui des autres
aussi.
Finalement, vous oublier les frais, outre les frais de condos, de
réparation/amélioration lier a votre condos/maison.
Finalement, le temps que vous consacrer au réparations, vous
le faite a combien de l’heure. J’espère que vous ne travailler pas
bénévolement pour la banque?

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tes héritiers?

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