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Merci. Bonne idée.

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Bonjour,

Vous avez raison, nous devrions les inclure à la fin de notre rapport d’activité. Je vais faire déposer les documents de notre dernière AGA sur notre site avec le rapport d’activité.

Ce n’est pas cachette que nous le faisions pas, mais plutôt parce que nous en n’avions pas l’habitude et qu’il n’y avait pas de demande.

Christian Savard
Directeur général – Vivre en Ville

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Bon, parfois, il faut remettre les pendules à l’heure.

L’expression « étalement vertical » qu’utilise notre président dans cet article nous a été inspirées par Brent Toderian, ancien « chief planner » (2006-2012) de… VANCOUVER.

http://www.toderianurbanworks.com/brent/

Si vous avez envie d’écouter les « âneries » de cet expert, je vous propose ce vidéo:
https://vivreenville.org/notre-travail/videos/reportages/densification-des-banlieues-l-exemple-de-vancouver-%5Benglish%5D/

Christian Savard
Directeur général – Vivre en Ville

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Effectivement, les villes les plus denses en Europe ne sont pas nécessairement composées de bâtiments très élevés, simplement des bâtiments très rapprochés, bref de la densité au sol. Sauf que la question, c’est de savoir si on est capable de copier ça dans nos quartiers existants, et ça me semble peu probable. La plupart de ces quartiers européens ont été bâtis en même temps, souvent suite à des incendies (ah les pompiers… les pires ennemis des urbanistes!) ou à des tactiques autoritaires impliquant de raser des quartiers populaires en entier (comme à Paris avec Haussmann sous Napoléon III).

Ici, si on parle de densification dans les quartiers urbains, il n’y a pas vraiment d’espace libre, que quelques-uns seulement. Donc le potentiel de la densification au sol est très faible. Et le remplacement de bâtiments existant est rare de nos jours. Donc si on veut ajouter de la densité dans ces quartiers, la manière la plus rapide est de bâtir très en hauteur dès qu’on a une opportunité de bâtir à un endroit. En plus, permettre de bâtir plus en hauteur ouvre aussi la porte à l’opportunité de remplacement de certains bâtiments avec peu d’étages et en mauvais état. Si on limite les étages à 4 et qu’on a un vieux duplexe à 2 étages, si un promoteur veut acheter le duplexe pour le remplacer par un immeuble résidentiel à 4 étages, le coût du duplexe pèsera lourd sur chaque unité de logement. Mais si on permet 6 étages, alors on peut amortir le coût d’acquisition et de destruction de l’ancien bâtiment sur plus de logements et un projet qui n’en valait pas la peine le vaudra peut-être.

Les opportunités de densification au sol sont beaucoup plus grandes en banlieue, où il vaut la peine de limiter les hauteurs et de demander plutôt des bâtiments plus denses. Personne ne veut la folie de Le Corbusier de tours dans des parcs. Il est de beaucoup préférable d’avoir des blocs à la hollandaise le long des rues (les logements sont comme des unifamiliales attachées, avec une densité entre 40 et 60 unités par hectare) qu’une tour à condo de 8 étages au milieu d’une grosse pelouse (ou pire, d’un stationnement). Mais je crois qu’en critiquant les hauteurs dans les quartiers urbains où le tissu urbain est déjà assez serré, on fait une erreur monumentale.

Si on veut densifier des quartiers urbains, il faut permettre la densification en hauteur, car c’est la seule chose qui fonctionne. Si on veut densifier les banlieues à faible densité, il faut favoriser la densification au sol en premier lieu.

Malheureusement, les règles de zonage actuel font l’inverse complet: on met des limites d’hauteur absurdement basses dans les quartiers urbains, et le zonage de banlieue impose des marges entre les bâtiments, des lots minimums trop grands ainsi qu’un nombre de stationnement excessif, ce qui rend illégal la densification au sol, ne laissant que la densification en hauteur comme possibilité.

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Quant au terrain Esso, un « compromis » à 5 étages n’a jamais été envisagé, ni par le Conseil de quartier ni par la conseillère du district.

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Vous exagérez un peu, mais vous avez raison sur le fond.

La vision du développement au Québec, c’est qu’on fait soit de l’unifamiliale à très basse densité (10-15 unités par hectare) soit du multifamiliale en hauteur (3-4 étages et plus). Il n’y a pratiquement rien entre les deux.

Pourtant, au Royaume-Uni, ils construisent des quartiers de maisons de ville avec une densité entre 40 et 60 unités par hectare. Les maisons unifamiliales au Japon ont une densité entre 30 et 80 unités par hectare. C’est possible de faire dense sans construire du multifamilial, et je crois qu’il y a bien du monde qui serait content de pouvoir acheter de l’unifamilial au prix d’un condo, dans des quartiers plus denses avec des services à proximité, en sacrifiant du terrain et en ayant une maison compacte sur deux étages.

Pour une comparaison des maisons unifamiliales à travers le monde:
http://kchozeurbaine.blogspot.com/2014/01/de-quoi-lair-la-densite-edition.html

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Francis L, ton analyse est trop simpliste. Les coûts de construction ont un rapport important avec la détermination des prix.

Oui, les prix des logements sont déterminés par l’offre et la demande. Toutefois, ce qui détermine si un projet aura lieu ou non, c’est si le coût de construction d’un logement est significativement inférieur au prix établi par l’offre et la demande, de sorte à dégager un profit (et le profit d’un promoteur, c’est son salaire).

Donc si les coûts de construction sont élevés, des terrains prêts à être développés ne le seront pas, car le coût est trop élevé pour le prix de vente des logements. Le résultat est que l’offre de logement n’augmentera pas alors que la demande, elle, augmente. Bref le prix des logements sera en croissance constante, jusqu’au moment où les prix des logements seront suffisants pour justifier les projets, et alors ils se réaliseront, mais les prix des nouvelles unités seront plus élevées. C’est comme le pétrole des sables bitumineux, ils n’ont commencé à être exploités que lorsque le prix du pétrole a augmenté au-dessus du coût d’exploitation.

Pire, il y a différentes sortes de demande. Un projet peut être non viable pour une demande de la classe moyenne, mais viable pour une demande de gens aisés car le profit par mètre carré est plus élevé dans un condo de luxe que dans un condo régulier. Donc les limites d’étage aident alors à la gentrification, car seuls les logements pour les gens aisés sont viables économiquement.

Tout ça pour dire que les limites de hauteur devraient être tout simplement éliminées ou au moins être dynamiques (exemple: limite de hauteur égale à la hauteur moyenne sur une rue plus 50%, arrondi à l’entier supérieur, donc si la hauteur moyenne est de 3 étages, on peut construire des bâtiments de 5 étages, si la hauteur moyenne est de 3,5 étages, on peut construire sur 6 étages) et que le zonage devrait être pratiquement aboli. La seule chose que le zonage actuel fait, c’est de donner le pouvoir à une poignée de pas dans ma cour endurcis contre tout changement.

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À ce titre, je crois que la ferme Lufa est probablement un des plus beaux projets des dernières années! http://www.baches-serre-direct.com/blog/24-insolite-installation-de-serres-sur-les-toits-des-immeubles

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Désolé, mais je ne vois pas où vous voulez en venir. Concernant les exigences de la ville, elles sont connues depuis la mise en vente du terrain (place publique, toilette, abribus). La ville n’a demandé rien en échange de la demande de dézonage, et le promoteur n’a rien proposé non plus. À ce que je sache, on ne commence pas à négocier après la dérogation du zonage!

Concernant la segmentation du marché, c’est au promoteur de choisir sont public cible. S’il croit que le marché du luxe n’est pas saturé et qu’il est plus rentable, alors c’est sont droit. Mais la hauteur de l’édifice (4 ou 6 étages) n’a aucun rapport dans ce choix. Le promoteur propose simplement ce qu’il croit être un produit en demande.

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Ajoutons comme différence que l’aménagement du territoire est souvent un héritage de plusieurs siècles. Imaginons que Hamilton ou Winnipeg compare sa situation actuelle à Québec (plutôt qu’avec une ville Européenne) mais en ne considérant que le Vieux-Québec. Ça ne voudrait pas dire grand chose.

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 »À Québec c’est pas compliqué, l’offre en nouveau logement c’est soi l’unifamiliale en banlieue éloignée ou le condo de luxe dans une tour en hauteur. »

Je ne suis pas d’accord avec vous.

J’habite Lebourneuf/Neufchatel Est et ce qui se construit le plus, c’est du résidentiel 3-4 étages. De chaque côté de Robert-Bourassa entre De la morille et Chauveau. A part quelques jumelés et quelques unifamilliales onérueses, 70% de l’offre c’est du condos/appartement 3-4 étages. Il y a aussi plusieurs projets semblables en banlieue.

Beauport, Charlesbourg, Val-Bélair etc…

La preuve est que plusieurs promoteurs font des pieds et des mains pour écouler leurs constructions moyen-bas de gamme.

Moi j’aurais dit le contraire, il y a un surplus de condos de type 1er acheteur à + ou – 200k sur le marché, surtout en périphérie où l’auto est souvent bien plus pratique que le TC.

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Altura au Jules Dallaire vise un marché très haut de gamme.
L’espace de vie commune au dernière étage comprend une piscine, une salle de gym, salon de billard, salon de détente et terrasse extérieure. Ils ont fait exprès pour que ça coûte cher. N’empêche que pour bien des gens, cela peut être une résidence secondaire ou un pied à terre.

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Ce n’est pas aussi simple.
D’abord, dans le 6 étages, il fallait une modification de zonage. Ça donnait le pouvoir à la ville de négocier certains paramètres du projet. Je ne connais pas le dossier en détails, mais les prix de vente ont pu en faire partie en autant que le promoteur gardait une marge bénéficiaire qu’il jugeait acceptable.
Dans le cas du 4 étages, la ville n’a aucun pouvoir de négociation puisque aucune modification au zonage n’est requise. C’est là où on est le plus proche d’un prix déterminé selon l’offre et la demande. Il faut aussi considérer que ce ne sont sûrement pas les mêmes logements. La finition d’une cuisine et d’une salle de bain peut, à l’extrême, faire varier le prix de quelques dizaines de milliers de dollars. Un stationnement intérieur, c’est au moins vingt mille. Il y a un marché pour le haut de gamme qui fonctionne plutôt bien dans Montcalm. Ces chiffres n’ont rien de surprenant.

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Qui accepterait de payer 100 000$ de plus pour le même condo simplement parce que le projet passe de 6 à 4 étages? Poser la question c’est y répondre.

Je l’ai répété plusieurs fois, mais le prix d’une unité est basée sur l’offre et la demande, pas sur le coût de construction. Et de mémoire, le promoteur n’a jamais parlé d’unité sous les 200 000$ même lorsqu’il était question de 6 étages.

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