Pendant ce temps, à Montréal, il arrive ceci:

« Trop haut, trop dense, pas assez démocratique. Après avoir suscité une mobilisation inédite de résidants d’Ahuntsic, le projet du promoteur Musto sur les anciens terrains de Transports Québec a été rejeté sans détour par l’Office de consultation publique de Montréal ».

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Avec le redécoupage des districts électoraux qu’a imposé le maire, Saint-Jean-Baptiste fera désormais partie du district représenté par Mme Guérette, ce qui explique sans doute en partie son intérêt, sans compter qu’elle entend en plus se présenter à la mairie…

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Le problème dans votre raisonnement, c’est que vous pensez que la seule construction d’un édifice de 9 étages sur l’îlot irving pourrait ajouter assez de nouveaux condos dans le secteur pour diminuer le prix des unités. Mais les unités qui seront construites à l’îlot irving ne sont qu’une goutte d’eau parmi un parc immobilier déjà imposant.

Pour réellement qu’un changement de zonage puisse diminuer les prix des propriétés, il faudrait déréglementé tous les terrains encore vacants, et espérer que ceux-ci vont tous de développer dans un laps de temps relativement court. Les propabilités sont donc extrêmement mince.

Je comprends ce que vous voulez dire à grande échelle. Mais dans le cas précis de l’îlot irving, ça ne tient pas la route. Les acheteurs des futurs condos ne verront pas de différence de prix significative, que l’immeuble ait 4, 6 ou 9 étages.

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Louuiss a raison. Francis est dans le champ.

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Au Québec, on aime le gaspillage. On gaspille l’eau, l’électicité, l’espace, le pétrole et le temps pour se déplacer. On aime gaspiller de l’argent pour construire des routes, gaspiller de la salive pour un petit projet de 9 étages au centre-ville.

C’est clair que l’argent se déplace vers Ste-Foy et que SJB poursuit sa décrépitude en concentrant toute la misère cheapette de la ville. On dirait une secte.

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@ Louuiss – Vous affirmez haut et fort que « la ville est un pur produit du capitalisme ». Fort bien. Comment se fait-il alors que la plupart des villes dans le monde ont vu le jour puis ont parfois grandi et prospéré et ensuite la plupart ont décliné et sont aujourd’hui disparues, tout cela bien avant l’avènement récent du capitalisme ?

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@ Francis

Je m’étais pourtant promis de ne plus intervenir sur le trop triste dossier de l’îlot Irving mais tes déclarations colportent tellement un paquet de faussetés que je me sens l’obligation d’y ramener un peu de logique d’économiste. =;o)

La valeur foncière n’a que très peu à voir avec le « potentiel construisible » et n’est seulement que le reflet d’une demande. Et du côté de l’offre, la rareté de logements neufs que les restrictions de zonage (et les contestations) induisent crée une forte pression à la hausse sur les prix. …i.e. : l’inverse de ce que tu dis! En empêchant l’offre de répondre à la demande, le zonage restrictif exacerbe la rareté et donc l’augmentation des prix.

Et la coop L’Escalier est une aberration économique!! Sa réalisation n’a été rendue possible que par une injection de fonds publics, a détruit un espace vert, sans offrir aucun dialogue avec son cadre bâti (2 voisins de 30 étages et un boulevars à 6 voies de large!) …pas même une transition! …Sans restriction de hauteur, on aurait pu faire un parc intéressant et rentabiliser le tout très facilement.

Ton histoire de bons pis de méchants qui doivent donner un cadeau aux premiers pour être acceptés comme ami sonne comme un conte pour enfants!!

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Je suis désolé, mais je ne suis pas d’accord. Vous faites une grosse erreur en affirmant que le prix d’un condo est relié à son coût de fabrication. Le prix est uniquement basé sur l’offre et la demande. Et ce n’est pas une question que le promoteur est vilain ou pas, mais simplement le principe économique de la main invisible décrit par Adam Smith.

C’est à dire que si un condo coûte 300 000$ pièce à un promoteur, et que celui est capable de trouver des gens qui l’achète 500 000$, alors pourquoi se limiterait il a le vendre 400 000$? Au contraire, s’il ne trouve pas d’acheteur, alors il sera obligé de diminuer le prix jusqu’à ce qu’il trouve des acheteurs potentiels. Et ceci pourrait même résulter par des pertes : il pourrait être forcé de vendre son condo 250 000$ par exemple.

Il n’y a donc aucun lien entre le coût de fabrication d’un item et son prix, sauf le profit du promoteur. Ce dernier veut maximiser son profit, mais la compétition l’empêche de vendre beaucoup plus cher que le coût de fabrication, au risque de voir de nouveaux concurrents sur le marché.

Pour ce qui est du coût du terrain, il est directement proportionnel à sa capacité de développement. Un terrain où l’on ne peut construire que 4 étages sera moins attrayant qu’un terrain où l’on peut en construire 14. Donc la compétition entre les promoteurs va faire en sorte que le premier terrain va se vendre moins cher que le deuxième.

Je ne sais pas d’où viennent vos notions d’économies, mais les miennes proviennent de cours universitaires.

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Penser freiner la spéculation par un règlement de zonage plus hermétique est pure utopie : la valeur immobilière a plus que doublé, ces dernières années, sans qu’aucune modification n’y soit apportée!

Au contraire, c’est précisément sa rigidité qui cause les blocages interminables actuels. La valeur foncière qui prévalait lors de sa conception n’a plus rien à voir avec celle d’aujourd’hui.

C’est un peu comme vouloir forcer un ado …à porter les même culottes que lorsqu’il avait 5 ans! Ce sont les règles, mon garçon. Ce sont tes culottes et tu dois les porter!!

Et après, on ose en plus se lamenter qu’il reste tout nu! =:oP

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@ Francis L

C’est peut-être bien beau, dans ta tête, une ville étalée sur 4 étages et sans centre-ville, mais ton concept de densification est complètement déconnecté de la réalité tant sociale qu’économique ainsi que de la dynamique propre au capital.

Ça pourrait se résumer dans une formule du genre : l’argent va là où y’a d’l’argent. Et le monde va là où y’a du monde …et généralement de l’argent! =;o)

La ville EST un pur produit du capitalisme : la concentration des moyens de productions et de la force de travail ainsi que la valorisation constante du capital que constitue la terre en sont les moteurs incontournables. Et la densification en son centre en est le résultat.

On peut bien bloquer artificiellement son évolution naturelle, par du zonage ou différentes règlementations. Mais le capital est très mobile et trouve toujours son chemin pour fructifier!

L’évolution récente de Ste-Foy en est la manifestation la plus flagrante. Notez qu’on ne s’est pas contenté de faire du 4 étages! Et regardez le furieux développement commercial qui l’accompagne …ainsi que les milliers de nouveaux résidents qui suivent!

En attendant, St-Jean-Baptiste se félicite de venger les vieux traumatismes des années ’70 …pendant que sa population diminue et vieillit, son activité commerciale stagne et que son poids politique devient marginal. Et manque d’argent pour enfouir ses fils électriques(!), etc, etc, etc…

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@ Francis L.

Avant d’affirmer que les autres ont tord, tu aurais vraiment besoin de réviser tes notions de base en science économique.

Si 4 étages, au prix du marché, ne rapportent pas un rendement suffisant sur le capital investi… le trou va rester un trou. Point.

Oui, plus d’étages permet d’augmenter la rentabilité d’un projet jusqu’au seuil qui apparaîtra suffisant pour justifier l’investissement. Rajouter des étages permet de répartir les frais fixes, dont celui du terrain, sur un plus grand nombre d’unités et donc, oui, de réduire le coût de chacune. Et, non, y’a pas que le vilain promoteur qui s’en met plein les poches! S’il peut vendre ses condos un peu moins cher que les autres promoteurs, tout en générant un rendement intéressant sur l’investissement, oui, il va les vendre moins cher – et beaucoup plus vite! – pour le bénéfice de tout le monde.

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Un projet peut être bloqué uniquement si le promoteur souhaite changer le zonage. Si GM se limitait à 4 étages, ils pourraient commencer la construction demain. Et quand il est question de changement de zonage, il n’y a pas qu’au centre ville où l’on trouve des opposants.

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la ville autorise 9 étages? Vraiment? J’ai loupé ça.

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Et si leur projets sont systématiquement bloqués?

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Boomer :

« Il y a les ceusses qui chiâlent avant de savoir.
Il y a les ceusses qui applaudissent avant de savoir.
Attendons de savoir.

Pas sûr de comprendre la démarche: la Ville vient d’autoriser 9 étages!
Mais on nous propose de ramener à 6 étages?

En démocratie, il est important de conserver un regard critique même dans une ville gérée de façon limpide avec des promoteurs immobiliers sans véritable but lucratif… »

Sur ce billet

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La force des convictions ? Il y en a ici qui ont des convictions mais qui les expriment en se cachant derrière plusieurs pseudonymes. Alors …

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Tout cela payé par les différents groupes de SBJ !

À quand la première pelletée de terre ???

Ayez au moins la force de vos convictions !

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«Montréal ne cesse de croitre, son centre ville se densifie énormément et jamais on entend chialer pour les projets qu’ils font.»

Deux choses:

Oui il y a de la contestation dans certains projets à Montréal également, comme dans n’importe quelle ville. Suffit d’assister aux consultations publiques là-bas pour le réaliser. Bien des gens à Montréal se plaigne des mêmes maux qu’ici. La ville n’évolue pas à vitesse grand V, c’est normal et dans bien des cas bénéfique de s’entendre avant de faire un changement, parce qu’on ne peut revenir en arrière facilement.

Il y a beaucoup de projet au centre-ville et peu de contestation pour ceux-ci parce que peu de gens habitent le centre-ville, ou du moins peu y résident depuis longtemps. L’attachement est différent. Néanmoins, le redéveloppement de Griffintown a mis des années à se réaliser parce que la planification a été revu à plusieurs reprise et la population a été consulté, bien que le projet suscite encore des critiques.

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