M. PAM,

Pouvez-vous nous faire un croquis qui correspond à votre réalité et le publier ici? Je présume que M. Gobeil se fera un plaisir d’ajouter votre croquis afin de faire avancer la vérité dans ce dossier si vital pour la ville de Québec.

Je pourrai ainsi comparer avec ma photo en ce qui concerne les autres bâtiments (autres que l’immeuble du promoteur).

;-)

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M.BF,

Le retrait de +/- 3,5 mètres correspond en fait à la hauteur de la verrière.

En perspective à deux points de fuite lorsqu’une des fuyantes est parallèle, c’est le cas des façades sud du zone et de l’immeuble Esso, les verticales et les horizontales se trouvant sur cette fuyante (qui n’en est pas une…) sont proportionnelles à leur longueur. Donc, si la hauteur de la verrière est de 4 mètres alors le retrait serait de 4 mètres aussi étant donné que les deux forment le coin d’un carré. Mais on voit bien que cela ne fait pas 7 mètres…

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« Sur cette dernière nous avons un retrait d’au plus 3,5 mètres… »

De par les références que j’ai de l’intérieur du cinéma je situe la façade plus loin de 2 fois ma grandeur donc forcément plus que 3,5 mètres de la façade de l’édifice du cinéma. Je ne suis pas très motiver à pousser l’analyse plus loin. Je crois que je vais cesser de mettre des efforts à essayer de nuancer les propos des 2 camps dans ce débat. :-(

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Moins de 6 étages (c.-à-d. 4 étages) ça ne compte pas. ;-)

Plus sérieusement on pourra s’entendre que la densité dans ce secteur n’était pas très élevée. Dans St-Jean-Baptiste et Montcalm les champs de la dimension de ce que l’on avait au coin de Chauveau/Robert-Bourassa c’est une espèce menacée depuis fort longtemps. Devrait-on faire du développement 6 étages et + sur les Plaines? ;-)

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Bonjour BF,

D’abord, si l’on regarde l’implantation il faudrait reculer l’immeuble d’une longueur équivalente pour un retrait total de +/- 7 mètres ce qui n’est pas le cas sur l’image. Sur cette dernière nous avons un retrait d’au plus 3,5 mètres…

D’autre part, comme exercice, je vous demanderais de prendre une feuille de papier et de la placer au toit de l’immeuble zone et de tracer une ligne. Puis faite le même exercice avec le voisin situé à la droite du cinéma Cartier. En rejoignant les deux lignes vous allez avoir ce que l’on appel dans le jargon  »perspectiviste »: un point de fuite. En théorie tout façade parallèle ont tous le même point de fuite, c’est l’angle de fuite qui varie selon la hauteur du bâtiment. Si le bâtiment est plus haut que ces voisins, l’angle sera plus prononcé. Ici c’est le contraire qui se produit. C’est étrange parce que les façades sont parallèles entre elles…

Finalement la volumétrie de l’immeuble est fausse. La façade principale du volume en porte-à-faux n’est pas parallèle aux trois façades précédentes. Au contraire celle-ci à un angle d’environ 4 degré par rapport aux trois autres façades discutées précédemment. Le coin droit de ce volume devrait ressortir au moins deux fois plus que ce qui est montré ici et reculer à l’autre extrémité en allant vers René-Lévesque. Cela ne se voit pas sur l’image. Les deux façades étant parallèles sur ce dessin… Bizarre…

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@ PAM

« Effectivement, le coin de l’immeuble s’aligne avec la verrière du cinéma ce qui n’est pas juste en réalité. »

Cliquez sur l’image pour l’agrandir et vous constaterez que cette affirmation est fausse.

Pour ce qui est de la ligne de fuite, les photos que j’ai prises avec la même perspective que l’image du promoteur et celle du tract (version corrigée) ne confirme pas votre théorie que la façade devrait être moins présente et que les étages du haut ont trop de hauteur (peut-être un peu pour le dernier étage mais c’est mineur).

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Vincent, vous avez parfaitement raison!

C’est pourquoi en Pennsylvanie, les taxes sur la propriété ont été réduites dans plusieurs villes, et remplacées partiellement par des taxes sur la valeur des terrains à la place. Ainsi, les terrains vacants coûtent presque aussi cher que le milieu bâti autour. Donc un terrain vacant entouré de gratte-ciels coûte presque autant au propriétaire que les gratte-ciels coûtent en taxes à leurs propriétaires. Ça décourage très fortement la spéculation sur les terrains, qui implique de conserver un terrain sous-développé pendant des années en attendant que la valeur du terrain augmente, ce qui est possible seulement si les taxes sont inférieures à la croissance de la valeur du terrain.

Taxer la valeur des terrains plutôt que des propriétés a créé une renaissance dans les centre-villes de plusieurs villes de Pennsylvanie, comme Pittsburgh, Philadelphie et Harrisbourg. Le cas d’Harrisbourg est très intéressant car il s’agit d’une ville de taille moyenne, 380 000 personnes dans sa zone urbaine et 520 000 dans sa zone métropolitaine. Avant de passer à la taxe sur la valeur des terrains, la ville centre était parsemée de bâtiments désaffectés, plus de 4 200 en tout. 10 ans plus tard, ce nombre avait été ramené à moins de 500. Le centre-ville est né de ses cendres et est devenu un moteur de la région. Pourtant, on parle du Rust Belt ici. La taxe sur les terrains a forcé les propriétaires de terrains vacants et de bâtiments abandonnés à vendre à des promoteurs en vitesse, des promoteurs qui ont fourni résidences, commerces et bureaux pour dynamiser la ville.

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Deux étages, c’est beaucoup pour le promoteur et ceux qui les achèteraient. Il faut comprendre que les promoteurs qui arrivent et font du renouvellement à partir de terrains comme ça ont beaucoup de coûts fixes, il faut acheter le terrain, démolir ce qui est déjà sur place et décontaminer au besoin avant de pouvoir commencer à construire. Le problème, c’est que tout ça coûte cher, et ce sera aux futures résidents de payer la note pour ça.

Avoir 5 étages résidentiels (le rez-de-chaussée est commercial) permet de répartir ce coût sur plus de logements que s’il n’y avait que 3 étages résidentiels. Ce surcoût sera donc 40% moins cher avec 6 étages qu’avec 4. Limiter la hauteur du bâtiment va donc faire en sorte que les condos seront plus chers, voir trop chers pour tous sauf pour la classe moyenne supérieure ou les riches. Les limites de hauteur (comme les minimums de stationnement hors-rue) créent donc une forte pression à la hausse de la valeur des logements et finit par repousser les pauvres et la classe moyenne en banlieue, car les habitations en ville deviennent hors de prix.

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D’abord il faut regarder la hauteur des étages de l’immeuble tel que représentée sur le croquis. Curieusement celle-ci varie d’un étage à l’autre. Plus précisément ses premiers étages s’alignent avec ceux du cinéma Cartier ainsi que ceux de l’immeuble Zone. Cependant ces derniers ont été bizarrement  »aplatis » sur leurs étages respectifs. Par contre, les trois derniers étages suivant de l’immeuble Esso sont plus élancés et du même coup plus haut que les étages inférieurs…
D’autre part, si vous regardez le positionnement de l’immeuble avec la volumétrie de son voisin de droite, vous constaterez que celui-ci est trop avancé sur la place… Effectivement, le coin de l’immeuble s’aligne avec la verrière du cinéma ce qui n’est pas juste en réalité. Finalement, la façade donnant sur la placette devrait fuire davantage et être beaucoup moins présente que ce qui est présenté sur cette vue.
Au total, l’ensemble de ces distorsions fait paraître l’immeuble plus haut et plus massif qu’il ne l’est en réalité.

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« Qui peut en dire autant dans le secteur où il vit? »

Allez prendre une marche dans un rayon de deux kilomètres de l’intersection Robert-Bourassa Chauveau…Il y a l’embarras du choix des projets..

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Insinuez-vous que l’illustration est trompeuse?

Insinuez-vous que l’on peut prouver que le promoteur n’a pas de connexions politiques?

Insinuez-vous que ceux qui s’opposent qu contournement des lois et règlements sont des citoyens mal informés?

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Les photos que j’ai prises ce matin m’auront donner tort en ce qui concerne le doute que j’avais. Entre ce que nos souvenirs nous disent et la réalité il y a une différence.

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Je viens d’analyser les photos que j’ai prises ce matin. Et d’après la photo que j’ai prise à partir du coin sud-ouest de l’intersection Fraser/Cartier avec le mêm cadrage sur l’illustration, les proportions respectent la réalité et celles de l’illustration du promoteur.

Quelle belle tempête dans un verre d’eau! Et c’est vraiment de l’acharnement contre les opposants à la dérogation des règles actuelles.

Si le promoteur souhaite amené les auteurs de ce tract devant les tribunaux compte tenu de la version corrigée je leur souhaite bonne chance. C’est certain que ce n’est pas de cette perspective que le promoteur pourra attirer les acheteurs par contre si le projet se réalise sous cette forme cette perspective sera ce que je verrai en revenant de chez Sillons. ;-)

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Il n’y a pas que ce cas ci. Une certaine conseillère a bloqué pas moins de dix projets de la sorte, dont le fameux bâtiment en face de la gare du palais en proposant qu’on y fasse un parc à la place (juste en face du parc en avant de la gare du palais finalement) parce que certains propriétaires, encore, essayaient d’imposer leur volonté qu’il ne s’y construise rien parce qu’ils voulaient garder leur  »vue ».
Finalement, une chance qu’il s’est construit cet immeuble. Il est très bien et complète à merveille ce trou béant qu’il y avait sur Charest en face de la gare.

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Et alors, cet immeuble projeté est MAGNIFIQUE, j’espère de tout mon coeur qu’il sera construit.
On ne répétera pas le cas du coin de l’ilôt Irving sur Philippe Dorval, qui a été bloqué par un millionaire habitant juste au dessus de Chez Victor, qui a financé les tracts erronés et démagogiques qui ont bloqué le projet parce que monsieur ne voulait pas perdre sa vue sur les montagnes.
Pitoyable. Encore plus pitoyable lorsque ces gens là font aller leurs connexions politiques pour faire passer leurs caprices et ainsi castrer le développement intelligent (les 2 immeubles dans les 2 cas ont très bonne allure et répondent à un besoin commercial-résidentiel du centre ville) de notre superbe ville.

L’opinion des citoyens informés vaut autant que celle du monsieur qui ne veut pas perdre sa vue ou qui aime entretenir une illusion.

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Si les terrains vacants étaient taxés au même niveau que s’ils étaient bâtis, les propriétaires se dépêcheraient d’y construire quelque chose, amha.

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J’ai fait l’exercice de partir du terrain Esso et de faire une tournée à la marche de quelques projets complétés ou en cours de l’être à la Haute-Ville et à la Basse-Ville. Projets de type commercial et résidentiel autant en réhabilitation qu’en construction nouvelle.

1- Premier arrêt à 0,406 km de distance à l’intersection Turnbull/Grande-Allée.

2- 0,110 km plus loin Claire-Fontaine/Grande-Allée

3- 0,450 km De Lorne/René-Lévesque

4- 0,350 km Saint-Gabriel/Saint-Joachim/Sainte-Geneviève

5- 0,380 km D’Aiguillon/Honoré-Mercier

6- 1,250 km Saint-Anselme/Charest-Est

7- 0.740 km Prince-Édouard/Dorchester

8- 0,570 km Daulac/De La reine

Ayant complété mes achats j’ai pris la direction de la maison. Tout ça avec une marche de 4,54 km. Qui peut en dire autant dans le secteur où il vit?

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Des suggestions ? Merci

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* « De la densification avec ce projet…faut pas exagérer. »

Je partage votre point de vue.

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Effectivement, il y a plusieurs autres projets qui sont en cours actuellement dont on parle très peu, donc pourquoi toujours s’acharner sur les rares projets qui sont bloqués?

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