Stéphanie Martin
Taïeb Moalla
Jean-Luc Lavallée
Qui seront les gagnants et les perdants, en 2026, quand le tramway et le trambus circuleront en ville? Pour le savoir, Le Journal a mené de nombreuses entrevues avec des experts et des représentants de plusieurs domaines : économie, urbanisme, santé, tourisme, immobilier. Ils ont identifié ceux qui bénéficieront de l’infrastructure et ceux qui subiront les contrecoups.
Des gains dans les poches des propriétaires
La plupart des édifices situés près du tracé du tramway prendront de la valeur, selon plusieurs experts
Les propriétaires dont les édifices sont situés le long du tracé du tramway seront les premiers à voir le gain dans leurs poches avec l’implantation du réseau structurant.
C’est ce qui se ressort des nombreuses entrevues avec des experts que Le Journal a menées pour dégager les gagnants et les perdants de la mise en place d’un réseau structurant. Ceux-ci notent que la plupart des propriétés situées dans un rayon de 800 mètres d’une station de tramway verront leur valeur augmenter. Cela concerne autant les maisons unifamiliales que les commerces, les édifices de bureaux et les terrains.
Une réalité confirmée par des études menées au pays, notamment par Real Estate Intelligence Network (REIN), qui a recensé la prise de valeur des propriétés autour de réseaux structurants dans les grandes villes canadiennes. «Nos données s’appliquent à tout nouveau projet de réseau structurant» et sont valables aussi pour Québec, a fait valoir Jennifer Hunt, vice-présidente de la recherche.
«Cela va tout à fait dans le sens des conclusions auxquelles on est arrivés dans nos analyses», confirme le professeur François Des Rosiers, de l’Université Laval, qui a mené plusieurs études sur le sujet.
Grands propriétaires
À Québec, les plus importants propriétaires de terrains et d’immeubles commerciaux, comme Ivanhoé Cambridge ou Cominar, situés le long du tracé, seront gagnants sur toute la ligne, analyse Sylvain Méthot, du Groupe Altus. Cominar, par exemple, détient 29 immeubles situés à proximité du tracé, dont Place de la Cité, le complexe Jules-Dallaire et le Delta Québec.
«Quand on a un immeuble commercial ou un édifice à bureaux, avoir un accès rapide pour les employés et la clientèle, c’est sûr que c’est un avantage. Les loyers des immeubles sont beaucoup plus élevés que ceux d’autres immeubles situés en retrait des pôles principaux. Ce qui va amener une plus-value aussi, pour les immeubles, c’est qu’il y a souvent des changements de zonage le long du tracé qui permettent d’augmenter la densité des bâtiments», indique M. Méthot.
Jusqu’à 46 % de plus
Selon REIN, les propriétaires peuvent augmenter leurs loyers jusqu’à 46 % et le taux d’inoccupation des locaux est moins élevé qu’ailleurs dans la ville. Les locataires, quant à eux, paient plus cher, mais peuvent économiser sur leurs coûts de transport, ce qui compense, estime-t-on.
Le professeur Jean Mercier, spécialisé en transports et en politiques publiques à l’Université Laval, mentionne que les riverains pourront se déplacer plus rapidement et à un coût moindre. Si la valeur de leur maison augmente, en contrepartie, les taxes aussi, avise-t-il.
L’accès à la propriété en Haute-Ville sera également plus difficile. Petit bémol aussi pour les maisons situées très près des stations, qui pourraient perdre de la valeur, selon REIN. «Mais ça ne veut pas dire que ça va être nécessairement le cas parce que le tramway n’est pas bruyant. Si, entre la station et la résidence, on met un écran qui masque la vue et atténue le bruit, il se peut très bien qu’il n’y ait pas d’inconvénients», souligne M. Des Rosiers.
Comment la valeur de votre propriété peut fluctuer ?
Les propriétaires d’édifices situés le long du tramway devraient voir la valeur de leurs biens augmenter. Accès transports viables souligne que les grands générateurs de déplacements, comme les établissements d’enseignement et les grands employeurs, en profiteront aussi. « Une occasion de croître sans avoir à construire de nouveaux stationnements », a souligné le directeur général, Étienne Grandmont.
Les propriétaires d’édifices situés le long du tramway devraient voir la valeur de leurs biens augmenter. Accès transports viables souligne que les grands générateurs de déplacements, comme les établissements d’enseignement et les grands employeurs, en profiteront aussi. « Une occasion de croître sans avoir à construire de nouveaux stationnements », a souligné le directeur général, Étienne Grandmont.
ÉDIFICES À LOGEMENTS: La plus forte hausse : 27 à 99 %
COMMERCES: Rayon de 1600 mètres : hausse de 30 %. Achalandage accru : le nombre de piétons augmente dans un rayon de 400 m à 1 km
LOYERS: Hausse de 10 à 46 % à proximité d’une station
PENDANT LES TRAVAUX: Annonce de la construction d’un réseau : gain de 20 % sur les propriétés très près des stations. Baisse de 10 % pendant le chantier
ÉDIFICES DE BUREAUX: À distance de marche d’une station (500 m ou moins) : prix majoré de 28 %. Taux d’inoccupation 34 % moins élevé qu’ailleurs.
MAISON UNIFAMILIALE: Rayon de 800 mètres d’une station : hausse de 10 % à 20 %. Moins de 274 mètres : perte possible de 4 % à 11 % de valeur. *Ces données ont été recueillies par l’organisation pancanadienne Real Estate Intelligence Network (REIN). Elles sont valides dans toutes les villes au Canada pour déterminer l’effet sur la valeur des propriétés près d’un réseau de transport structurant.
5 BÉNÉFICES PROMIS AUX USAGERS: Temps de transit plus rapide. Plus de stationnements incitatifs (6000 en tout).Confort accru.Fiabilité.Fréquence plus grande
Le réseau structurant sera bon pour la santé et pour les transports actifs, croient les spécialistes.
Les études démontrent que pour les gens sédentaires, même une petite augmentation de l’activité physique, comme le fait de marcher pour prendre le transport collectif, peut apporter des «bénéfices énormes», souligne le professeur Alexandre Lebel, spécialisé en santé publique, de l’Université Laval. Il est également chercheur au sein de la Plateforme d’évaluation en prévention de l’obésité du Centre de recherche de l’Institut universitaire de cardiologie et de pneumologie de Québec.
Le réseau structurant sera bon pour la santé et pour les transports actifs, croient les spécialistes.
Les études démontrent que pour les gens sédentaires, même une petite augmentation de l’activité physique, comme le fait de marcher pour prendre le transport collectif, peut apporter des «bénéfices énormes», souligne le professeur Alexandre Lebel, spécialisé en santé publique, de l’Université Laval. Il est également chercheur au sein de la Plateforme d’évaluation en prévention de l’obésité du Centre de recherche de l’Institut universitaire de cardiologie et de pneumologie de Québec.
Ce simple changement d’habitudes peut diminuer jusqu’à 30 % les risques de maladies cardiovasculaires, illustre M. Lebel.
Le réseau structurant contribuera également à réduire la pollution par le bruit et par l’émission de gaz à effet de serre, puisque moins d’autobus circuleront, ajoute-t-il. Un point de vue partagé par Étienne Grandmont, d’Accès transports viables. «La plupart des riverains verront une diminution du bruit et de la pollution atmosphérique.»
Transports actifs
Il note aussi que les transports actifs seront favorisés, car les cyclistes pourraient monter à bord du tramway avec leur vélo sous certaines conditions. Avec les aménagements autour du tramway et les virages interdits aux voitures à plusieurs intersections, «on va redonner la ville aux humains et favoriser d’autres modes de transport actifs», prévoit le professeur et économiste Jean Dubé.
Le transport plus efficace viendra aussi en aide aux personnes avec des limitations financières : avec un bon service qui relie les principaux centres d’activités, les citoyens à faible revenu vont y gagner. Cela rend l’accès à la ville plus équitable, indique Alexandre Lebel.
Les personnes à mobilité réduite ne sont pas en reste puisque les tramways et les trambus seront prévus pour éliminer les obstacles, renchérit M. Grandmont.
Secteur Mendel: une nouvelle desserte qui fera des heureux
«Les plus grands gagnants sont ceux qui habitent là où le tramway va passer et où il n’y avait pas de service.» C’est l’avis de l’économiste Jean Dubé. Il désigne le secteur de Mendel comme l’une des portions de la ville où les citoyens verront le plus les bienfaits apportés par le tramway. Les résidents actuels et futurs du secteur Mendel et Chaudière sont actuellement enclavés et bénéficient d’un service minimal en transport collectif. Grâce au terminus qui sera aménagé tout près et du viaduc qui enjambera le boulevard du Versant-Nord, leur quartier sera désormais connecté aux pôles d’emploi de Sainte-Foy et de la colline Parlementaire. Plusieurs projets d’ensemble résidentiel sont d’ailleurs dans les cartons près du terminus ouest du tramway.
