Québec Urbain

L’Urbanisme de la ville de Québec en version carnet…


La sous-densification de retour

Par Envoyer un courriel à l’auteur le 15 mai 2018 12 commentaires

Denis Therriault
Lecteur de Québec Urbain

Densification, densification, densification le leitmotiv du maire de Québec.

Selon M. Labeaume cela permet une meilleure utilisation des terrains et d’augmenter les revenus de taxation pour la même surface au sol.

Le maire la dit et redit, il n’en veut plus de ces immenses stationnements pour les commerces qui rapportent très peu de taxes. Comment comprendre le changement de cap du maire, pour l’ancien terrain du ministère du transport, situé à l’intersection du boulevard de la Capitale et du boulevard Pierre-Bertrand ?

En 2011, le projet pour ce terrain était l’exemple parfait pour maximiser la densification, d’un des axes routiers les plus importants de la région. Le promoteur prévoyait de construire dix édifices à bureaux de hauteur variable pouvant atteindre jusqu’à dix étages. Ce projet représentait exactement les objectifs de M. Labeaume. Finalement, encore une fois tout est basé sur le stationnement avec une utilisation minimale du terrain. Un beau stationnement que l’on peut admirer en passant sur l’autoroute.

C’est un constat décevant, en se basant sur le rôle d’évaluation municipale pour la Valeur d’un Immeuble réparti par la Surface du Terrain au pied carré (VIST). Le projet dans l’état actuel devrait avoir une évaluation finale d’environ 54 millions une fois complété, soit un VIST de 82$ au pi ca. Un projet résidentiel de moyenne densité amènerait un VIST à 88$ du pi ca, déjà plus rentable que le projet actuel. Du logement à haute densité, soit la maximisation de ce terrain produirait un VIST de 250$ au pied carré. Soit près du triple du concept actuel.

Se basant sur un VIST à 227$ le pi ca, l’évaluation municipale atteindrait 150 millions, comparativement à 54 millions actuellement. Une perte volontaire de revenus de plus de 3 000 000$ par année. Pour comparaison, juste en face de ce développement commercial, l’hôtel Courtyard inauguré en 2016 a neuf étages et produit un VIST de 277$ le pi.ca là on parle de densification maximale réelle. Pour un compte de taxe de 778 000$, ce qui représente 41% de la taxation du projet en réalisation sur l’ancien terrain du ministère du transport. Le terrain sous densifié a une surface huit fois plus grande que le terrain de l’hôtel Courtyard.

À noter que la modification de la densité demandée par le promoteur en 2011 a été accordée par la Ville de Québec. Par la suite, cette même densification a été une nouvelle fois modifiée réduisant la hauteur minimale des bâtiments à 7.5 mètres, supprimant l’obligation d’un nombre minimal d’étages, annulant les superficie maximales de plancher pour la vente au détail, etc.. Pour le reste du projet c’est devenu du zonage à la pièce. Toutes ces modifications pour en arriver à ce magnifique stationnement.

Si la Ville aurait été aussi exigeante, que pour les développements de logements et de condo la situation actuelle serait totalement différente. Dans différents projets les stationnements souterrains sont obligatoires, en plus de l’exigence de matériaux nobles parfois sur les quatre façades ainsi que bien d’autres particularités.

Nous en sommes rendus que les citoyens payent beaucoup plus cher de taxes, selon la valeur des immeubles réparti sur la surface du terrain au pied carré, que les magasins à grande surface. Quand ces magasins, les Wal Mart de ce monde, ne paient pratiquement pas de taxes il y a problème. Quand la Ville de Québec accepte et donne son aval à de tels développements la situation devient réellement déplorable. Ces grandes surfaces ont des VIST variant de 28$ à 43$ au pi.ca. Et les évaluations pour les terrains oscillent entre 11$ et 17$ du pi.ca une évaluation beaucoup plus base que pour les particuliers.

Pour les principaux lieux d’habitations des citoyens de la ville, soit le locatif, les condos, les plex, les maisons de villes sur trois étages et autres, l’évaluation municipale des terrains varie de 22$ à 25$ du pied carré. Tant qu’aux projets unifamiliales et de jumelés, les valeurs d’évaluations des terrains sont dans une braquette de 24$ à 30$ du pi.ca. Le marché actuel des terrains pour l’unifamiliale et la bi-familiale commande un prix de base de 30$ le pied carré pour les nouveaux acheteurs. Dans les extrêmes, un terrain de jumelé dans le secteur Sillery Sainte-Foy est évalué à 97$ le pied carré la plus haute valeur de la ville surpassant les valeurs commerciales du boulevard Laurier. À l’autre extrême des terrains commerciaux et d’autres pour bureaux sont évalués à 8$ le pied carré.

Pour les maisons haut de gamme le VIST moyen atteint 200$ le pied carré. Ma première réaction est qu’ils ont les moyens de payer. Mais, ceux qui ont le plus les moyens de payer ce sont les Home Dépôt, Rona, Wal Mart, les concessionnaires d’automobiles, les Maxi, les Super-C et autres grandes surfaces alimentaires avec d’immenses stationnements. Ils profitent tous de VIST beaucoup trop bas, comme mentionné plus haut, variant de 28$ à 43$ le pied carré.

Il est plus que temps que l’ensemble de la fiscalité municipale à la ville soit plus juste et raisonnable, ce n’est pas aux citoyens qui ont besoin de se loger à financer les décisions de la ville, qui continue à cautionner ces immenses stationnements. Rien ne justifie ces écarts de la VIST, absolument rien.

La Ville de Québec dit vouloir densifier, qu’elle agisse en conséquence. Un bon départ serait l’obligation de stationnements souterrains pour tous les projets commerciaux à grande surface. L’obligation existe pour les divers développements locatifs et de condos, les citoyens ne doivent pas être les seuls à assumer la densification de la ville. Autre suggestion, une taxation minimale sur la VIST, pour tous les projets commerciaux exemple 65$ du pi.ca. Ceci inciterait les compagnies à modifier leur projet en conséquence, et par le fait même une meilleure utilisation des terrains.

Voir aussi : Commercial.


12 commentaires

  1. Undefined

    15 mai 2018 à 11 h 24

    Quand les bottines ne suivent pas les babines…

    Qu’en pensent nos apôtres du toujours plus haut si prompt à accuser les citoyens d’être des « nimbys » quand il s’agit des quartiers centraux?

    Votre silence – qui n’a sans doute rien à voir avec le fait que vous profitez d’un stationnement gratuit subventionné aux frais des contribuables – vous fait perdre toute crédibilité.

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  2. realiste Utilisateur de Québec Urbain

    15 mai 2018 à 17 h 30

    Bonjour Undefined,

    Pourriez-vous précisez votre propos ?
    Bottines, babines, apôtres, stationnement.
    Qui perd toute crédibilité ?

    Au plaisir de vous lire

    Denis Therriault

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    • Undefined

      16 mai 2018 à 08 h 50

      @ Denis Therriault

      Jean-François Gosselin (celui de QU) a répondu en bonne partie à ce qui est de « les bottines ne suivent pas les babines ».

      La Ville tient un discours de densification mais dès que l’on change de localisation, de lieu, de projet ( ou de promoteur? ) on fait tout le contraire. Parlez-en à Roger ( un intervenant et lecteur de QU ) qui a eu à se battre contre la Ville pour un projet où il y a zéro pied carré de stationnement qui défigurent le paysage. Bref un projet que je trouve fort bien et qui maximise l’utilisation de la surface!

      Pour ce qui est de nos apôtres du toujours plus haut qui sévissent sur QU, j’aimerais qu’ils dénoncent des projets comme le IKEA ou Lebourneuf ( 1 étage avec un océan de places de stationnement ) avec autant de vigueur qu’ils ne le font pour les projets de 4 étages ou moins dans les quartiers centraux.

      Marc guy a illustré la concurrence déloyale envers ceux qui n’utilisent pas la voiture.

      De un, ils utilisent un moyen de transport qui n’est pas considéré sur un pied d’égalité que la voiture.

      De deux, ils subventionnent l’utilisation de la voiture, du stationnement gratuit et tout ça pour être considérés comme l’incarnation du mal sur la route. Comme si lorsque tu te rends au travail en courant ou à vélo il est impossible que tu paies des taxes, l’immatriculation d’une voiture ( pour la famille ) et un permis de conduire!

      En résumé, quand on tient un discours et qu’à la première occasion on fait le contraire nous perdons notre crédibilité.

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  3. Jean-François Gosselin Utilisateur de Québec Urbain

    16 mai 2018 à 08 h 16

    Je suis tellement d’accord avec vous!
    « Nous en sommes rendus que les citoyens payent beaucoup plus cher de taxes, selon la valeur des immeubles réparti sur la surface du terrain au pied carré, que les magasins à grande surface. Quand ces magasins, les Wal Mart de ce monde, ne paient pratiquement pas de taxes il y a problème. » Tout est là honnêtement. Ça explique bien des choses :
    1- L’étalement urbain;
    2- Le besoin d’élargir des autoroutes;
    3- Le manque de vitalité du centre-ville.
    Québec est d’ailleurs probablement la seule ville d’importance où les citoyens doivent se rendre en périphérie pour se procurer ce dont ils ont besoin.

    Dans un autre ordre d’idée, c’est peut-être simplement une perception, mais j’ai l’impression que la Ville applique des règles d’urbanisme au centre-ville qu’elle oublie rapidement en périphérie. Alors qu’il est relativement difficile de bâtir dans St-Saveur et St-Roch, par exemple (souvent pour de bonnes raisons toutefois), d’immenses projets se construisent en périphérie, et ce, très facilement il me semble. J’ai de la difficulté à concevoir que malgré toutes les études, les articles et les avis d’experts, des projets comme celui autour du Ikea sont construits de la façon qu’ils sont construits… C’est la même chose pour les grands complexes de condos locatifs qui poussent un peu partout, avec des accès complètement déconnectés à la trame urbaine et qui oublie totalement le piéton. Je ne comprends tout simplement pas…

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  4. marc guy

    16 mai 2018 à 08 h 22

    on revien a la case départ , un transport en commun qui ne peut pas etre efficace dans une ville planifier pour l’automobile .

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  5. PPD

    16 mai 2018 à 10 h 39

    Pour ce qui est de la taxation inéquitable, monsieur Therriault en a fait une belle démonstration. En revanche, le modèle des grandes surfaces amène les gens à dépenser beaucoup (certains, dont moi, diront surconsommer). Qui dit consommation dit payer beaucoup de taxes. Et en dépensant beaucoup, on est incité à travailler plus, faire plus d’argent, payer plus d’impôts, investir sur sa maison etc. J’appelle ça le phénomène du sac à popcorn.

    En bref, ces grands magasins établis en banlieue génèrent beaucoup d’activité économique, beaucoup plus que la brûlerie du coin.

    Selon moi, c’est plus à ça dont la ville et nos gouvernements pensent d’abord. C’est aussi pour ça que Régis a organisé une grande conférence de presse quand IKEA est débarqué. C’est triste, mais c’est comme ça.

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    • Undefined

      16 mai 2018 à 11 h 09

      « En bref, ces grands magasins établis en banlieue génèrent beaucoup d’activité économique, beaucoup plus que la brûlerie du coin. »

      Certes, mais par contre je ne crois pas que vous et moi ferions moins de surconsommation si c’était plus que du 1 étage et des stationnements sous-terrains ou à étage.

      C’est ce que je dénonce. La dictature de ces géants que sont les IKEA, Costco, Wallmart… Le modèle inefficace du 1 étage avec un océan de stationnements. À une époque pas si lointaine on pouvait surconsommer chez Sears, Eaton, La Baie sur plusieurs étages.

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      • PPD

        16 mai 2018 à 11 h 56

        Je partage tout à fait votre point de vue. Je pense que la ville pourrait au minimum exiger 2 étages pour les grandes surfaces. Ce serait une mesure réaliste selon moi.

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    • Louis M.

      19 mai 2018 à 21 h 55

      « En bref, ces grands magasins établis en banlieue génèrent beaucoup d’activité économique, beaucoup plus que la brûlerie du coin. »

      Tout cela est très relatif. Les commerces de petites surfaces ont généralement, au prorata, une meilleure efficacité (vente/m2; emplois/m2) que les big box et contribuent bien plus à l’économie locale (fournisseurs et services locaux). Donc avant de tirer des conclusions, il vaut mieux faire les calculs 2x plutôt qu’une.

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      • PPD

        22 mai 2018 à 12 h 14

        Je vous invite à relire mon premier paragraphe. Je ne parle pas de vente au m2. Je parle d’une culture indue par le modèle des grandes surfaces, celle de la valorisation la possession et, inévitablement, de la richesse.

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      • realiste Utilisateur de Québec Urbain

        22 mai 2018 à 15 h 38

        @ Louis M.

        Intéressant votre commentaire, pour les calculs de ventes/emplois au mètre carré.

        Pourriez-vous me fournir les statistiques en questions ou les liens internet pour consulter ces chiffres?

        Je pourrai les intégrer à mes tableaux, pour comparaison.

        Sincèrement
        Denis Therriault

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  6. jeand Utilisateur de Québec Urbain

    16 mai 2018 à 11 h 23

    Tellement laid le Ikéa tout bleu, en plus le tramway va passer par là, Cominar va s’en mordre les doigts de ne pas avoir fait du mixte et de la hauteur, ça se serait vendu comme des petits pains chauds.

    Voisin du tramway, la tentation serait forte de passer de deux voitures à une pour tout couple, un petit 10000$ d’économie par an

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