* En assistant à cette conférence, qui fait suite à cette enquête sur les banlieues, je partage avec vous ce document fort révélateur.
Carole Després, directrice de la maîtrise en sciences de l’architecture et en design urbain de l’Université Laval et co-directrice du GIRBa, parle dix mythes tenaces sur la banlieue lors une entrevue publiée dans le dernier numéro de la revue ARQ. (#166, Février 2014, ARQ Architecture-Québec)
14 mars 2014 à 15 h 17
merci, je lirai attentivement.
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15 mars 2014 à 07 h 42
Très intéressant, j’invite tous les utilisateurs de Québec Urbain à lire le document attentivement.
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15 mars 2014 à 21 h 48
Je suis bien d’accord avec le document que l’important pour attirer les gens en ville est d’offrir une variété d’habitations différentes pour répondre aux désirs des banlieusards.
Ce que l’article évite de mentionner, c’est l’effet désastreux du zonage nord-américain sur l’offre de résidences. Le zonage nord-américain est excessivement strict sur le type de résidences qui peut être bâti. Non seulement on définit la taille minimale des lots, les marges latérales, avant et arrière ainsi que le nombre d’étages, mais chaque maison a une spécificité bien nord-américaine. Cette spécificité, c’est le fait que notre zonage en général considère les maisons unifamiliales détachées, les maisons attachées, les duplexes et les appartements comme des usages différents. Ça veut dire qu’il n’y a pas de zone « résidentielle », il n’y a que des zones « unifamiliales attachées », « multifamiliales », etc…
Dans beaucoup d’autres pays, le zonage ne fait pas cette différence là. Le résidentiel, c’est du résidentiel, point à la ligne. D’ailleurs, c’était le cas également dans nos villages d’autrefois, des duplexes ou triplexes côtoyaient des maisons isolées et des maisons semi-attachées, dans un mélange de logements différents sur une même rue.
L’origine de cette distinction entre unifamiliale et multifamiliale est même assez honteuse. Ça vient des États-Unis, à l’époque, c’était la ségrégation raciale, et les noirs, beaucoup plus pauvres que les blancs, tendaient à être locataires alors que les blancs étaient souvent propriétaires. Le zonage a alors séparé les quartiers unifamiliaux des quartiers multifamiliaux, interdisant leur mélange.
Les agences d’urbanisme canadiennes ont un moins eu un soucis de subvenir aux besoins en logement en zonant des zones multifamiliales même en banlieue. Au Québec, on favorisait des blocs appartements de 2 à 4 étages, toutes massées dans le même coin. Dans le reste du Canada, ils favorisent souvent des blocs appartements encore plus haut, parfois de plus de 10 étages. C’est étonnant d’aller voir Toronto par Google Maps et d’explorer. Ils ont des grosses tours à condos et des blocs appartements gigantesques… puis ils ont des maisons unifamiliales, relativement denses (2-3 fois plus que nos banlieues), mais il n’y a pas vraiment quoi que ce soit entre les deux. Des quartiers de multiplexes comme à Québec ou Montréal, Toronto n’en a simplement pas. En tout cas, pas que j’ai vu.
Mais bon, le problème avec ce zonage, c’est qu’est-ce qui arrive si la planification a fait défaillance, que la demande en logement pour un autre type que celui planifié soit plus élevé? C’est excessivement difficile de renverser un zonage pour répondre à cette demande, ça demande un changement de zonage et alors les gens, peu habitués à voir unifamilial et multifamilial se côtoyer, s’y opposent souvent.
L’article parle notamment de permettre de scinder les terrains de maisons. Je suis bien d’accord, d’ailleurs, je suis en général d’accord avec l’allègement du zonage actuel qui nous étouffe complètement.
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16 mars 2014 à 08 h 53
Je comprends maintenant pourquoi je déteste les banlieues.
Au fait, où est le centre de Québec? Est-ce la haute-ville? Ste-Foy est une banlieue?
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16 mars 2014 à 11 h 14
Certaines personnes ont la haine facile…
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16 mars 2014 à 19 h 32
Il faut faire attention avec les mots… on a le droit de dire qu’on n’apprécie pas la forme actuelle des banlieues, mais les gens sont sensibles quand on dit qu’on déteste ou qu’on hait les endroits où ils ont choisi de s’établir. Et ce même s’ils s’y sont établis uniquement par manque d’alternative.
Qu’est-ce qu’on entend par « centre »? De manière la plus simple, le « centre » d’une ville est en gros son centre géographique en fonction des zones habitées. Québec est un peu bizarre en ce sens que son « centre-ville » traditionnel est situé sur les bord d’un fleuve. Son centre est donc une extrémité de la ville… ce qui a l’avantage d’éliminer la circulation de transit des quartiers centraux qui cause des tensions à Montréal.
À mesure que la ville s’étale, son centre peut être appelé à s’élargir, voir à se déplacer. Sainte-Foy était une ancienne banlieue qui s’est développée pour devenir plus commercial.
Personnellement, je dirais que le centre d’une ville tend à être l’endroit (ou les endroits) où il y a une convergence de divers usages, où il y a une grande densité non seulement résidentielles mais commerciale et de lieux d’emplois.
Les banlieues se définissent en opposition aux villes (une petite ville et une banlieue peuvent être de même taille) à mon avis par l’absence de centre traditionnel. Les banlieues tendent à séparer les usages, le commercial est dans un coin, les bureaux dans un autre et le résidentiel dans un autre. Les gens doivent donc faire des déplacements relativement longs pour se rendre d’un endroit à l’autre.
Il n’y a donc pas de « centre » qui regroupe tous les usages, il y a plutôt différents centres isolés les uns des autres: le centre résidentiel est dans un coin, le centre commercial dans un autre et le centre des emplois dans un troisième. Il y a peu ou pas de mixité et on impose pratiquement des déplacements motorisés dans tous les cas.
Personnellement, j’aurais préféré qu’il n’y ait pas de banlieue… mais plutôt que les villes ou quartiers de banlieue soient des petites villes disposant de leur propre centre-ville. Et chaque centre-ville serait connecté aux autres par des transports en commun rapide et fréquents.
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19 mars 2014 à 01 h 04
L’évolution urbaine devra se faire avec la banlieue, pas contre elle.
Elle devra se muter juste assez pour accomplir des objectifs de densification. Mais l’article touche un point quasi-immuable: la culture. Les préférences sont difficiles à changer. Le modèle de milieu de vie s’est idéalisé en celui de la banlieue. Il y a des limites à imposer un autre modèle d’urbanisme quand la population n’en veut pas un autre.
Ce qui pourrait faire accélérer les changements sont les raisons économiques et pratiques. Les prix des terrains sont de plus en plus élevés dans la périphérie proche du centre et fait une pression sur le style de vie de banlieue (ex: scinder un terrain). Et l’intérêt de la périphérie éloignée va se limiter en fonction du prix de l’essence et du temps de déplacement. Quoique, en comparaison avec les autres banlieues d’Amérique, celle de Québec est plutôt petite et laisse à penser qu’elle a encore un grand potentiel pour grandir. On voit d’ailleurs une nouvelle couronne prendre naissance dans Portneuf à l’ouest, la Côte de Beaupré à l’est et la MRC de la Jacques-Cartier au nord.
Il m’apparaît important de penser à encadrer le développement de la banlieue, car son développement ici ne s’arrêtera pas et pourrait même forcer une redéfinition de la « région métropolitaine de recensement » telle qu’avancée par Statistique Canada. Il faudra aussi se questionner sur la zone couverte par la CMQ et son rôle dans les règlements.
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19 mars 2014 à 11 h 23
Malheureusement, la simple pression à la hausse des valeurs des terrains n’entraîneront pas par elle-même la densification des banlieues.
Et je tiens pour preuve de ce fait Vancouver et Toronto. On aime parler des tours à condos de ces deux villes, mais ces tours ne sont situées que dans un espace très restreint. La réalité de ces villes, c’est qu’elles sont composées de maisons unifamiliales à 80% et plus. À un peu plus de 1 kilomètre du centre-ville, on voit des quartiers d’unifamiliales à 20-30 unités par hectare, qui commencent et qui ne s’arrêtent plus. Il y a quelques blocs appartement très haut et des artères commerciales ça et là, mais autrement le marché de l’habitation est très homogène. On est loin de Montréal et de Québec qui ont des kilomètres carrés de quartiers de multiplexes avec 2 à 5 fois plus de logements par hectare.
À cause du manque de densité des quartiers centraux, les terrains viennent à manquer rapidement, le résultat est que les maisons unifamiliales de ces villes valent désormais 800 000 à 1 000 000$. Néanmoins, les villes continuent à interdire par le zonage la construction de quoi que ce soit d’autre. Il reste illégal d’acheter une de ces demeures pour la transformer en duplexe, triplexes ou en maison de ville pour augmenter la densité et réduire le coût des logements. Bon, dans une poignée de quartiers de Vancouver, ils ont permis la construction de « maisons de ruelles » (laneway house), mais celles-ci ne peuvent pas remplacer la maison principale.
Le problème, c’est le zonage dit euclidien qui est la norme en Amérique du Nord. On crée des quartiers parfaitement uniformes en rendant illégal toute alternative et on habitue les gens à cette uniformité, quand on veut permettre autre chose, pas ordonner la construction d’autre chose, mais juste la permettre, ça ne passe pas. Les « pas dans ma cour » paniquent car ils ne sont pas habitués à voir se côtoyer des habitations de types différents.
Donc même avec des maisons rendues à 800 000 à 1 000 000$, ni Toronto ni Vancouver ne remettent en question le zonage exclusivement unifamilial isolé qui étouffe les développements sur la grande majorité de la ville. Pour densifier, ils se contentent d’utiliser une poignée de terrains et de permettre des hauteurs démesurées afin de maximiser l’usage des rares terrains qui tolèrent la densité.
Le problème majeur de ça, c’est que les familles qui recherchent de l’unifamilial pourraient, à la limite, tolérer des maisons plus petites, des maisons en rangée ou des duplexes ou triplexes… mais vivre dans un condo au trentième étage, ce n’est pas ce qu’elles recherchent. Donc condo et maison unifamiliale ne sont pas interchangeables, c’est d’ailleurs une des conclusions de l’étude relatée par le document sur les mythes sur les banlieues, si vous manquez d’habitation de type 2 et que celles-ci voient les prix exploser, ça ne sert à rien de construire des habitations de type 5 et 6. À la limite, plus d’habitations de type 3 pourraient être un compromis acceptable pour ceux qui veulent plus le type 2, mais pas plus.
Québec doit prendre note des lacunes majeures des développements de Toronto et Vancouver et faire ce qu’il faut pour l’éviter en adoptant un zonage beaucoup plus flexible permettant de construire des maisons plus denses dans des quartiers de banlieue, afin de permettre aux gens d’apprivoiser cette diversité plutôt que d’adopter une culture d’uniformité agressive.
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19 mars 2014 à 14 h 51
La hausse des valeurs n’est pas l’unique facteur à tenir compte, bien sûr. Ultimement, c’est un choix politique de faire un zonage plus dense. Mais ce choix est plus facile à certains endroits (un centre commercial par exemple, ou une zone non développée près du centre, ex: Lebourgneuf). Il faut trouver des moyens de canaliser la pression culturelle qui favorise la banlieue. Il n’y a pas de mixité des usages de l’espace dans le sens qu’on l’entend au centre-ville, nous pouvons tout de même créer des pôles d’emplois en banlieue et penser à un maillage périphérique. D’ailleurs, la croissance des emplois est plus forte en banlieue de nos jours.
Je sais que dans ce genre de discussion, bien des gens ont en arrière pensée de nous affranchir de l’automobile. C’est là pourtant encore un autre trait culturel difficile à combattre. Il m’apparaît plus réaliste de miser sur l’électrification des autos pour nous émanciper du pétrole.
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19 mars 2014 à 15 h 22
« Je sais que dans ce genre de discussion, bien des gens ont en arrière-pensée de nous affranchir de l’automobile. »
Quelle arrière-pensée? Je crois que je le mets assez de l’avant pour que ce soit évident que c’est un objectif ;)
Bon, pas de forcer les gens à se débarrasser de leurs voitures, mais plutôt à cesser de construire des villes où on oblige carrément les gens à en acheter en rendant les autres moyens de transport viables. Le but est de donner un choix.
Je crois que l’argument de la culture est exagérée, le monde de Québec n’est pas différent des autres peuples dans le monde.
Donnez leur proximité et densité et ils marcheront. Donnez leur un réseau de pistes cyclables maillé et sécuritaire et ils pédaleront. Donnez leur des transports en commun rapides et fiables, et ils les prendront. Mais ne leur donnez rien de ça, et donnez leur seulement des autoroutes, des routes larges et une abondance de stationnement gratuit et ils conduiront.
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