C’est le rêve de plusieurs d’être propriétaire et d’avoir son propre terrain. Ce fut une réalité pour bon nombre de résidents de la région de Québec dans les années 60 et 70 alors qu’on assistait carrément à l’urbanisation rapide des villes en périphérie de Québec. Elle avait d’ailleurs ralenti au début des années 80 suite à des hausses record de taux d’hypothécaires. Aujourd’hui, il suffit de regarder rapidement notre territoire pour constater qu’il existe énormément de résidences construites dans ces années là.
L’étalement urbain a donc débuté dans ces années là. À cette époque, les banlieues n’étaient que de petits villages ruraux ou seuls les grands édifices des communautés religieuses ressortaient du paysage. D’ailleurs, la plupart des anciennes villes, avant la dernière fusion de 2002, étaient elles-mêmes des fusions de ces petites paroisses. La plupart des constructions à cette époque étaient le bungalow. Une maison plain-pied d’environ 40 pieds par 25 pieds avec sous-sol.
Le boom immobilier des années 60 et 70 était largement causé par l’arrivée de centaines de milliers de baby-boomers sur le marché du travail. Ces jeunes adultes fraîchement débarqués des bancs d’école trouvaient facilement des emplois dans la fonction publique entre autres. Ce sont d’ailleurs autant d’hommes et de femmes qui ont accédé au marché du travail. Une situation qui rendait alors plus difficile d’avoir autant d’enfants que la génération précédente. La génération qui suit a donc été moins nombreuse que prévu.
Aujourd’hui, la retraite a sonné pour beaucoup d’entre eux. Leur résidence unifamiliale n’est peut-être plus ce dont ils ont besoin. Ils vendront d’ici quelques années. Est-ce qu’il y aura preneur pour toutes ces habitations? Est-ce que la génération Y est assez nombreuse pour occuper le parc immobilier de Québec? Est-elle intéressée par ces vieux bungalows?
Ce sont pour la grande majorité des constructions d’entrée de gamme à l’origine. Ont-elles la capacité de prendre de la valeur à l’infini comme une maison patrimoniale? Devront-elles subir des travaux de rénovation majeurs pour conserver leur valeur? Si oui, est-ce qu’un « monsieur bricole » sommeille au fond de chacun d’eux? Je ne crois pas.
Le maire Régis Labeaume tente depuis quelques semaines de convaincre les membres de la Commission métropolitaine de Québec d’imposer un moratoire sur le développement résidentiel pour contrer l’étalement urbain. Il craint que l’installation de fosses septiques dans les zones sans les services risque de nuire à la qualité de l’eau dans les différentes prises d’eau de la Ville de Québec.
Est-ce que la Ville ne craindrait pas plutôt une éventuelle dévaluation du marché résidentiel dû à une trop grande offre? Veut-elle cesser l’ajout de nouvelles résidences dans le parc immobilier de Québec? Est-ce que la qualité de l’eau et la question environnementale n’est qu’un petit prétexte pour cacher un plus grand problème?
Il est peut-être à contre-courant ces jours-ci de poser ce genre de questions, puisqu’on est présentement dans une bulle immobilière. De plus, on me dit que ces fameux bungalows se vendent généralement dans l’espace d’une semaine. Mais, tout de même, je regarde les faits démographiques et immobiliers et je crains personnellement un surplus de résidences veillantes sur le territoire. Ayant parlé à plusieurs professionnelles en immobilier, je constate que je partage cette inquiétude avec quelques-uns d’entre eux. Aussi, je suis propriétaire d’un bungalow construit en 1977. Je me sens directement interpellé par cette problématique.
Quelle est votre opinion à ce sujet? Croyez-vous que l’on se dirige vers une dévaluation des propriétés résidentielles à Québec?
10 juin 2010 à 15 h 49
Personnellement, je souhaite fortement qu’il y ait une dévaluation majeure bientôt! Je suis à la recherche d’une maison et c’est BEAUCOUP TROP CHER!!!
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10 juin 2010 à 15 h 58
En effet. J’ai regardé pour des condos avant d’opter à nouveau par la location. Je n’ai pas pu m’empêcher de partir à rire en voyons les prix qu’on met sur les propriétés.
Même si j’en ai les moyens, je ne vois pas pourquoi je me ferais avoir pour autant. Quand on me dit que je jette mon argent par les fenêtres quand je loue, je ne peux m’empêcher de sourire. Enjoy ta bicoque à un quart de million dans le fond d’un rang, chose…lol
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10 juin 2010 à 16 h 58
Et la prochaine fois que quelqu’un te dis que tu jettes ton argent par les fenêtres en louant, montre lui cet outil : http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html
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10 juin 2010 à 17 h 32
Bel outil. Merci :-)
À noter que cet outil ne tient pas compte du fait que la plupart de ceux qui achètent sont forcer d’avoir une, voir deux voitures.
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10 juin 2010 à 19 h 53
Pourtant c’est vrai que tu jettes ton argent par les fenêtres du strict point de vue de l’investissement. Imagines ceux qui pensent comme toi depuis 5 ans et qui attendent toujours que les prix baissent.
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10 juin 2010 à 22 h 33
Réponse à CM:
CM
10 juin 2010 à 16 h 58
« Et la prochaine fois que quelqu’un te dis que tu jettes ton argent par les fenêtres en louant, montre lui cet outil : http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html »
As-tu remarqué que la hausse moyenne pour la période de 6 ans de la valeur de la propriété n’était que de 1 % donnant un petit avantage à l’achat versus la location de 745$ sur la période.
Mais si tu déplace le curseur( en haut à gauche) pour porter la hausse à 10 % (variation minimun de l’évaluation foncière entre 2002 et 2010 à Québec) l’avantage à l’achat atteint alors 108,134$.
Comment logiquement peux tu justifier qu’il est préférable de louer au lieu d’acheter.
Une explication s’impose………..
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11 juin 2010 à 09 h 53
C’est certain qu’il faut ajuster les données dans l’outil pour qu’elles reflètent mieux la réalité à Québec.
Pour ce qui est de mon cas, je considère que je ne suis pas pressé d’acheter étant donné que le coût de mon loyer équivaut environ aux coûts reliés aux taxes, entretien et assurances d’une maison.
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11 juin 2010 à 14 h 40
@Observateur
Je n’attend pas que les prix baissent. Je ne suis pas interessé à acheter ni à court ou moyen terme. Peut-être éventuellement, mais pour l’instant…aucun intérêt.
Je ne suis pas interessé à entretenir une maison. Je veux être mobile et sans attache, pouvoir quitter Québec sans devoir vendre. Je ne veux pas me racheter une voiture, même si j’en ai amplement les moyen. Qui ici a une maison en plein milieu de la ville, où le TEC est potable? Je ne veux pas de condos non plus, même si j’ai beaucoup envisagé l’option : prix ridicule, frais valant le même prix qu’un petit logement dans certain cas, co-propriétaires de l’immeuble pouvant être une source potentiel de problèmes, presque aucun condo neuf (tanné des apparts tout démoli) pouvant accueuillir une famille dans la Cité..etc…etc…etc
Alors j’ai opté pour louer. Ceux qui disent que je jettent mon argent par les fenêtre ne semblent pas réaliser que pendant qu’ils paient des intérêts, des taxes, de l’entretien, des voitures et bien moi, j’épargne la différence.
Tout ce qu’une maison fait c’est protéger contre l’inflation. C’est un peu comme un « hedge fund », comme l’or, elle ne produit rien et ne fait que rester là, mais elle protège contre les périodes inflationnistes.
Et évidemment, elle force à l’épargne tandis que quelqu’un qui loue doit se discipliner pour épargner ce qu’il sauve de plus que le propriétaire.
Mais dans les chiffres, louer et acheter revient pratiquement au même aujourd’hui. Je ne fais que répéter les propos d’une proche qui est directrice d’une succursale banque et qui m’a expliquer dans le détail qu’à moins que vous construisiez votre maison presque au complet vous-mêmes, une maison clé en main n’est guère plus avantageuse que louer un appart.
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10 juin 2010 à 15 h 53
Content de voir que je ne suis pas le seul à penser cela.
Je ne sais pas si on s’en va vers une dévaluation, mais avec une économie boîteuse, des taux d’intérêts qui finiront bien par remonter et des milliers de résidence qui vont se vider quand les boomers ne seront plus autonome, le marché de l’habitation ne sera certainement plus le même.
Les hypothèques sont tellement élevées que même a un taux d’intérêts au plancher, les propriétaires paient tout de même de l’intérêt pendant longtemps. Les taxes sont aussi beaucoup plus élevées. Ajoutez à ça le temps/argent d’entretien et de rénovations. Et évidemment, les coûts de transport parce que la plupart des achteurs ne peuvent se permettre d’autre marché que les petites banlieues.
Quand on pense à tout ça, c’est à se demander si ça vaut la peine d’avoir une maison aujourd’hui même. Sans vivre une période de dévaluation, si votre maison n’augmente pas de façon significative (comme dans les dernières années), est-ce que ça aura vraiment vallu le coup? J’en doute. Imaginez si elle perd de la valeur.
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11 juin 2010 à 18 h 24
ELalonde
Il n’y a pas de problème à louer un appartement. Je réagissais plutôt à cause que tu disais que les gens se faisaint avoir en achetant.
Dis toi que beaucoup d’investisseurs achètent des condos pour les louer justement. Je ne crois pas que ces gens se font tous avoir. Sans compter que les beaux appartements à Québec se louent à de forts prix aussi. Ça va avec le marché.
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10 juin 2010 à 16 h 07
Le marché des bungalows arrive à maturité. La taille des ménages diminue sans cesse et les coûts de chauffage et de transport, déjà chers, vont devenir exhorbitants au cours des prochaines années. On privilégiera l’accès facile aux axes de TEC et les services de proximité, pour cause de vieillissement de la population.
Bref, on vivra davantage comme les Européens d’aujourd’hui.
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10 juin 2010 à 18 h 57
Le problème des coûts de chauffage à prévoir, c’est surtout pour les bâtiments chauffés à l’huile. Ceux qui fonctionnent à l’électricité sont avantagés sur les autres. Le plus grand nombre de bâtiments à l’électricité c’est dans le bâtiments de moins de 30 ans, dont la grosse majorité se trouve en banlieue.
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10 juin 2010 à 16 h 24
regardez cela… http://www.graphsynergie.com/mobilitedurable/
c’est l’avenir
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10 juin 2010 à 18 h 59
C’est surement pas cette merde qui va régler quoi que ce soit.
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10 juin 2010 à 19 h 32
Enfin, un projet d’avenir qui va nous sortir de la merde !
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10 juin 2010 à 17 h 42
Je me suis déjà posé cette question sur une éventuelle dévaluation immobilière étant donné qu’on va vers un déclin démographique dans les prochaines décennies. Par contre je crois qu’il va passer encore beaucoup d’eau sous les ponts avant que le phénomène soit réellement significatif. En fait, c’est l’usage du parc immobilier qui risque surtout de changer. Plusieurs résidences pour personnes retraités et/ou en perte d’autonomie devront être converties dans un horizon de 20 ou 30 ans.
Trop de bungalow? Trop de logements?
Pas forcément. Plus on avance dans le temps, plus le ratio nb de logis/personne augmente.
Dans un futur plus proche, on attend évidemment la hausse des taux hypotécaires qui est déjà amorcée, mais qui continuera. La demande immobilière diminura donc. Le tout est de savoir jusqu’à quel point. Québec est un marché particulièrement favorable en ce moment. C’est un région qui a bénéficié d’une nouvelle structure économique au cours des dernières décennies et qui lui donne un bon marché de l’emploi. En même temps, on profite de taux hypotécaire extrêmement bas forcés par une mauvaise conjoncture mondiale dont on ne subit pas les effets. On a le bain et l’eau du bain en ce moment. Cela s’ammenuisera avec la hausse des taux, mais je crois que ce sera progressif. Pas vraiment de choc.
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10 juin 2010 à 18 h 53
« Est-ce que la qualité de l’eau et la question environnementale n’est qu’un petit prétexte pour cacher un plus grand problème? »
Bien sur que oui que c’est juste un prétexte. Un prétexte pour nuire au développement des municipalités voisines.
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10 juin 2010 à 21 h 13
Ça me semble évident depuis le début que la question de l’eau n’est qu’un prétexte pour créer une rareté dans les banlieues du nord, donc augmenter les prix, et probablement augmenter encore plus les prix en obligeant des constructions d’égoûts et autres… Bref, le but non avoué me semble clairement de rendre ces banlieues nord moins intéressantes pour que le gens préfèrent s’installer à Québec.
En même temps, il est évident que ces même gens ne vouront rien savoir d’un condo au centre-ville, ni même d’un jumelé à Neuchâtel. S’ils étaient intéressés par Stoneham, par exemple, c’était pour avoir de l’espace. Alors qu’est-ce que Québec fera? Une fois ses terrains « pour unifamiliales » bien remplis, elle s’empressera de demander au gouvernement de « déprotéger » des aires agricole pour pouvoir agrandire son périmètre d’urbanisation, celui-ci étant rempli (argument pour le dézonage).
Ou bien je m’en viens comme certains qui voient des manigances partout, ou bien c’est un secret de polichinelle.
Les municipalités de Portneuf et Beaupré, et même Lévis, pourraient aussi en profiter (le temps que Québec trouve un autre prétexte) alors pour l’instant, ils ne seront pas contre l’idée de Labeaume, bien qu’ils dénoncent quand même son attitude (évidemment, y a de quoi…) question de rester copains avec les maires du nord.
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10 juin 2010 à 19 h 31
Bon point. Labeaume essaie peut-être de prévenir l’effet trou de beigne.
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10 juin 2010 à 21 h 51
Ca sent surtout la guerre de clocher pour essayer d’empêcher le monde de s’établir ailleurs qu’à Québec. Sauf que comme il manque de place à Québec, le monde iront bel et bien s’installer ailleurs, si c’est pas au nord, ce sera des 3 autres cotés. L’effet trou de beigne « effroiré ».
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10 juin 2010 à 20 h 00
Autre facteur à prévoir: la ville favorise énormément la construction de condos et autres habitations denses pour combler le peut de terrains qui lui reste. En faisant cela, ca créé nécessairement une rareté dans les unifamiliales sur le territoire de la Ville de Québec.
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10 juin 2010 à 21 h 10
Il y a une inconsistance logique dans ce que tu dis: il n’y a pas beaucoup de terrains, la ville fait donc des condos ce qui limite les bungalow. C’est le fait qu’il y a pas beaucoup de terrais qui limite la construction de bungalow, pas l’inverse.
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10 juin 2010 à 22 h 11
Ma logique est pourtant simple à comprendre, c’est pas parce que la Ville favorise la construction de condos plutot que les unifamiliales que tout le monde qui cherchent des maisons vont tous aller vivre dans des condos. S’il se construit pas assez de maisons, ceux qui cherchent ce type de propriété sont coincés entre deux choix, en acheter une à Québec à gros prix, ou aller se bâtir à Ste-Catherine. Il y en a peut-être quelques uns qui se convertiront au condo, mais c’est une minorité. Certains aussi se contenteront d’un jumelé (ce que j’ai fait). Ca aussi, des petits jumelés pas chers, ca peut garder une assez bonne valeur de revente.
En cas de chute des marchés, je m’inquièterais beaucoup des types de propriété qu’on a construit en trop grand nombre que ceux qu’on a pas construit en assez grand nombre.
Chose certaine, s’il y a un crash immobilier, personne n’y échappera, même si certains écoperont plus que d’autres.
Dans mon cas à moi, disons que ma maison a plus que doublé de valeur depuis que je l’ai acheté il y a 15 ans, alors je serais très surpris que ca redescendre en bas du prix que je l’ai acheté.
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11 juin 2010 à 11 h 58
C’est pas la ville que favorise la construction de condos. C’est le marché immobilier. Tu peux construire des bungalow dans des trous perdus. Dès que tu t’approche de la ville le prix du terrain devient prohibitif.
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10 juin 2010 à 21 h 17
En réponse à Érick, et dans la suite de mon commentaire précédent…
Plus c’est plein, plus ça sera un argument pour autoriser du dézonage agricole. La Commission de la protection du territoire agricole du Québec privilégiera fort probablement les zones agricoles à l’intérieur des limites de Québec, i.e près des services et des zones urbanisées, plutôt que les terres autour de Pont-Rouge par exemple.
Ainsi, pendant que c’est ainsi que la CPTAQ fonctionne (ça pourrait changer dans 10 ou 25 ans) le maire (ou la Ville de Québec, dur à dire) veut en profiter pour développer au maximum son territoire.
En extrapolant, si dans 50 ans tout développement en terres agricoles devient interdit et qu’on est contrait de densifier ce qui existe déjà, Québec aura alors fait une bonne réserve de « territoire densifiable ».
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10 juin 2010 à 21 h 55
Le problème c’est qu’à l’ouest il y a l’aéroport dans les jambes qui obligera les gens à aller se bâtir de l’autre coté dans Portneuf. A l’est c’est Boischatel qui est déjà une autre municipalité, et indépendemment des limites territoriales, les montagnes contraingnent assez rapidement le développement. Alors en bloquant au Nord, reste… la Rive-Sud.
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10 juin 2010 à 22 h 09
Nous avons fait l’acquisition d’un de ces fameux bungalows il y a quelques années, et nous sommes très heureux. Excellente construction, du terrain pour voir grandir les enfants. On a pas besoin de se déplacer au centre-ville pour profiter d’un peu de verdure. Je m’imagine mal élever mes enfants dans un condo et être obligé d’aller dans un parc municipal à chaque fois que je veux mettre le nez dehors. Un balcon c’est bien beau, mais c’est pas tellement grand pour faire courir les enfants. J’aime bien l’intimité que me procure ce terrain. D’un coté il y a les adeptes de la densification qui prétendent qu’on va manquer de place pour loger les familles, et d’autres qui craignent que les bungalows se retrouvent sans acheteurs. Difficile à suivre, vous ne trouvez pas.
J’ai des amis qui ont choisis de s’installer à Stoneham, ou au Lac St-Charles, parce qu’évidemment les terrains et les maisons y sont plus abordables, mais aussi parce qu’ils ont de l’espace et que la nature est à proximité. J’habite Charlesbourg, l’autobus passe en face de chez nous, ça me prend 15 minutes pour me rendre au centre-ville. J’ai un bungalow de avec 4 chambres à l’étage avec un sous-sol que nous avons aménagé autant pour recevoir des amis que pour les partys de nos ados. Tout ce qui faut pour une vie de famille. Je comprends les impératifs économiques, ainsi que la nécessité de réduire notre dépendance à l’automobile. Mais le samedi matin, au lieu de prendre mon auto pour aller en ville sur les plaines par exemple, je profite de mon terrain avec ma petite famille, j’aménage mes plate-bandes afin de rendre mon environnement le plus agréable possible, je cultives fines herbes, fruits et légumes pour accompagner les excellent plats que ma blonde nous prépare. Je transmet le plaisir de la terre à mes enfants. Pour nous, tout cela contribue à notre qualité de vie. N’est-ce pas la le meilleurs des mondes entre la ville et la campagne.
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10 juin 2010 à 22 h 36
Voilà un excellent résumé, qui se lit comme un charme!
Certains comme moi aiment ce mode de vie, d’autre non… et semble-t-il que d’une génération à l’autre on a tendance à vouloir un milieu semblable pour nos enfants que celui qu’on a nous-mêmes connu (à moins qu’il y soit rattaché de très mauvais souvenirs bien entendu). J’imagine un peu pourquoi : si on est « à l’aise avec notre véçu » on ne regrettera pas tout ce que ce milieu de vie nous a apporté, et on voudra bien en donner autant à nos enfants. Personnellement, ce qui faisait cruellement défaut où j’ai grandi était le transport en commun. J’ai donc misé sur un coin de banlieue assez typique, mais à proximité de zones résidentielles de plus haute densité, qui ont généralement l’effet d’attirer les transports en commun. Comme ça, une fois ados, mes enfants pourront eux-mêmes faire le tour de la ville ou se trouver plus facilement du travail (bien que la société change, i.e. leurs besoins ne seront probablement pas le mêmes que furent les miens)
Ce qui me ramène au sujet: trop de bungalows? non…. il y aura selon moi toujours une demande. Elle plafonnera probablement, après quoi on assistera simplement à un « roulement » des propriétés, mais elles seront encore en demande pour tous ceux et celles qui voudront perpétuer un certain mode de vie, tout en l’adaptant bien sûr à son époque, génération après génération (comme aujourd’hui on demande des circuits d’autobus plutôt que des autoroutes par exemple).
Au pire, si la demande fléchit, on délaissera simplement les bungalows par « attrition ». Autrement dit, les plus moches ou mal en point seront rasés puis remplacés par quelque chose de probablement plus dense, plus écolo, etc. D’autres finiront convertis en jumelés (l’appartement au sous-sol est déjà fort populaire dans certain secteurs), ou bi-génération, Graduellement…
et probablement très graduellement. Juste à voir la résistance à ce genre de changement au sud du boulevard Laurier à Ste-Foy (ou même le changement en général de ceux dans leur triplex de Montcalm qui ne veulent pas d’édifice de 4 à 6 étages dans leur quartier), on voit bien que ce n’est pas sur le point de changer.
Finalement, les plus vieux qui quitte la demeure devenue trop grande le font parfois à 50 ans, 60 ans,… ou 80. Selon leurs moyens, leur santé, et leur besoin de changer d’air. Donc si ça s’étale sur 30 ans, on va couvrir une bonne génération, un ou deux cycles complets d’immobilier (boom immobilier puis creux), et le marché de la revente ou du recyclage de bungalows va « s’auto-organiser », comme un terrain vacan où la friche finit toujours par repousser dans un « mélange d’espèce en équilibre ».
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10 juin 2010 à 22 h 28
Répnse à CM:
CM
10 juin 2010 à 16 h 58
Et la prochaine fois que quelqu’un te dis que tu jettes ton argent par les fenêtres en louant, montre lui cet outil : http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html
As-tu remarqué que la hausse moyenne pour la période de 6 ans de la valeur de la propriété n’était que de 1 % donnant un petit avantage à l’achat versus la location de 745$ sur la période.
Mais si tu déplace le curseur( en haut à gauche) pour porter la hausse à 10 % (variation minimun de l’évaluation foncière entre 2002 et 2010 à Québec) l’avantage à l’achat atteint alors 108,134$.
Comment logiquement peux tu justifier qu’il est préférable de louer au lieu d’acheter.
Une explication s’impose………..
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16 juin 2010 à 08 h 35
Haaa je vous lis et je suis dont content de mon petit achat de l’automne dernier dans St-Sauveur… Un duplex avec cour arrière, pour un hypothèque mensuel équivalent à la location d’un 4 et demi moyen…
Les gens ont peu d’imagination et limitent beaucoup trop leurs créneau de maison… Pour le petit inconvénient d’avoir à gérer un loyer, c’est possible d’acheter en un beau duplex en brique, avec terrain, en basse-ville pour moins cher qu’un bungalow en vinyle à Val-Bélair. Pas de cour avant ? so what!?
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