Québec Urbain

L’Urbanisme de la ville de Québec en version carnet…


À Chicago, le plan d’urbanisme a fait augmenter les loyers

Par Envoyer un courriel à l’auteur le 24 juin 2019 20 commentaires

Henry Grabar
Slate.fr

En redéfinissant son plan d’urbanisme, le maire voulait inciter les promoteurs immobiliers à construire plus d’appartements le long des lignes de transport en commun. Raté.

Le maire de Chicago Rahm Emanuel souhaitait que les promoteurs immobiliers construisent plus d’appartements autour des stations de métro de la ville, entre autres pour réduire le nombre de places de stationnement nécessaires. En 2013 et en 2015, Chicago a ainsi modifié son code d’urbanisme près des transports en commun afin d’autoriser les bâtiments de plus grande taille, donc comptant plus d’appartements.

Le Metropolitan Planning Council de Chicago estime que d’ici à 2035, ces changements –qui concernent 6% du territoire de la ville– devraient aboutir à la création de 65.000 nouveaux logements situés à une courte distance de marche de l’excellent réseau de transport public. Plus d’appartements, moins de circulation, des quartiers plus denses et riches en infrastructures le long des lignes de métro… Le rêve !

Six ans après le premier redécoupage, les résultats sont là et… ce n’est pas vraiment ce que la ville espérait. Dans une étude publiée dans la revue Urban Affairs Review, le doctorant du MIT Yonah Freemark n’a trouvé aucune différence dans les permis de construire émis au cours des cinq dernières années. Dans le même temps, il a découvert que les prix de l’immobilier dans les zones concernées avaient augmenté de 15 à 23% et que cette hausse avait même concerné certains immeubles résidentiels existants. Pour résumer, le redécoupage a fait monter les prix, mais les nouvelles constructions n’ont pas suivi.

La suite

* Merci à un très fidèle lecteur … assidu

Voir aussi : Architecture urbaine, Densification, Projet - Tramway.


20 commentaires

  1. Jp-Duval

    24 juin 2019 à 15 h 09

    Le résultat n’est guère surprenant…..On aura beau changé les règlements et autres mesures administratives, la réalité est que si rien ne se construisait c’est que le marché n’y était pas.

    En affaire le besoin crée le service et non l’inverse comme c’est le cas dans le présent article.

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    • Gérald Gobeil Utilisateur de Québec Urbain

      24 juin 2019 à 15 h 57

      Et en transport en commun, le service ne crée pas le besoin ?

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      • Insider

        24 juin 2019 à 17 h 11

        Ce qu’il y a de bien avec l’économie c’est que malgré qu’on veuille en faire une science avec ses lois ça demeure une science humaine. Il faut donc prendre avec un grain de sel les affirmations un peu trop rigides ou simplistes se réclamant d’une pseudo-science. Peu importe le résultat on pourra toujours invoquer que le marché avait raison. ;-)

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      • jeand Utilisateur de Québec Urbain

        24 juin 2019 à 19 h 30

        LOL là c’est vrai que je me roule par terre, le gars qui se réfère aux EXPERTS en science urbaine dans au moins 1000 posts:

        « les affirmations un peu trop rigides ou simplistes se réclamant d’une pseudo-science »

        BRAVO!

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      • jeand Utilisateur de Québec Urbain

        24 juin 2019 à 19 h 34

        juste hier: insider » Devoir affronter au quotidien la confusion, la démagogie et la condescendance au sujet du travail des experts »

        condescendant envers ceux qui contredisent les experts… et aujourd’hui condescendant envers les mêmes experts

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      • Insider

        24 juin 2019 à 20 h 44

        Heureux d’apprendre que Jp-Duval est un expert. ;-)

        « condescendant envers ceux qui contredisent les experts… et aujourd’hui condescendant envers les mêmes experts »

        On voit bien que vous connaissez le débat entourant Cahuc et Zylberberg. Continuez d’étaler votre ignorance en mettant sur un même pied les sciences pures et les sciences humaines. J’ai eu la chance d’échanger régulièrement avec un économiste qui travaillait pour le Conseil du trésor et il était le premier à admettre les limites de son domaine professionnel. Habituellement, il apportait beaucoup de nuances même lorsqu’il était convaincu.

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      • Jp-Duval

        24 juin 2019 à 20 h 59

        « Et en transport en commun, le service ne crée pas le besoin ? »

        Pas vraiment m. Gobeil.

        1- Il s’agit d,un service publique. Cela signifie que contrairement à une entreprise il ne lui est pas nécessaire de faire ses frais.

        2-Le service existe parce qu’il y a une clientèle qui demande à l’utiliser ( besoin)….Croyez-vous que si il n’y avait pas de demande et que l’ensemble du réseau ne servait qu’a déplacer des bancs vides celui-ci ne passerait pas sous le couperet?

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  2. Jeff M

    24 juin 2019 à 18 h 00

    C’est pourquoi la ville de Québec a souvent négocié des ententes à la pièce avec des promoteurs . En échange d’un zonage moins restrictifs sur les volumes, elle pouvait par exemple demander un certain nombre de logements sociaux. Cela avait été fait pour un immeuble à condo dans St-Jean-Baptiste, mais rejeté par référendum. Alors ils ont construit seulement du luxe.

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  3. Insider

    24 juin 2019 à 18 h 31

    Il ne faut pas aussi oublier l’effet qu’a Airbnb dans les grandes villes un peu partout dans le monde. Ça complique la vie aux politiques en urbanisme.

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  4. paradiso Utilisateur de Québec Urbain

    24 juin 2019 à 20 h 43

    Faites des recherches Google avec les termes «Chicago Exodus» et «Illinois Exodus».

    Vous verrez que le problème n’est pas le TOD en soi. Le problème est que les classes moyennes et supérieures quittent la région en masse, pour cause de criminalité stratosphérique, de taxes élevées, et de corruption à tous les échelons politiques. Autour du centre-ville il y a un «rust belt» dans un rayon de 100 km, alors les gens préfèrent s’installer dans d’autres régions métropolitaines.

    On voit le même phénomène à Montréal depuis l’arrivée au pouvoir des idéologues de Projet Montréal, pourtant très favorables au TOD. Hausses de taxes hallucinantes, rues défoncées, piqueries à ciel ouvert, mépris de la réalité culturelle québécoise. Résultat: un solde migratoire négatif de 24K personnes par année.

    «Entre les 1er juillet 2017 et 2018, plus de 35 000 personnes se sont installées dans la métropole, contre près de 60 000 qui l’ont quittée pour aller ailleurs au Québec, selon le Coup d’œil sociodémographique de février de l’Institut de la statistique du Québec (ISQ)» (Source: JdeM)

    En dépit de ce solde négatif, le taux d’inoccupation des logements est au plus bas et les loyers plus élevés à cause des populations de transit: AirBnb, étudiants étrangers, demandeurs d’asile.

    «Selon un document récent de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), le Québec a accueilli 61 500 étudiants internationaux en 2018 et 27 950 demandeurs d’asile.» (Source: La Presse)

    Selon vous, est-ce que ces clientèles éphémères motivent la construction de logements neufs ou le comportement de rentier (laisser pourrir de vieux immeubles pour en tirer le maximum $) ?

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  5. Jp-Duval

    24 juin 2019 à 21 h 12

    « J’ai eu la chance d’échanger régulièrement avec un économiste qui travaillait pour le Conseil du trésor et il était le premier à admettre les limites de son domaine professionnel. »

    Il faut faire attention pour ne pas mélanger les concepts….Il y a des sciences dites exactes et les sciences humaines ou sociales.

    L’économie relève du domaine des sciences humaines ou sociales pour son interprétation et des sciences exactes pour les données quantitatives.

    Un exemple;

    On peut compiler des données qui démontre qu’il y a pénurie de main d’oeuvre ( sciences exactes) et que cela aura comme conséquence de créer de l’inflation.
    Cependant, chercher de prédire ce que sera le taux d’ inflation relève du domaine de l’astrologie car il y trop de variables provenant du comportement humain qui peuvent faire fluctuer le résultat.(sciences sociales)
    Ainsi on peut donc prédire qu’il y aura inflation…..mais par la suite il faudra attendre l’arrivée des évènements pour avoir une vision plus juste

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    • Insider

      24 juin 2019 à 21 h 28

      C’est déjà pas mal plus nuancé que de prétendre que le marché avait raison.

      L’économiste en question enseignait aussi la macro-économie à l’université. Ce qu’il y avait de bien avec lui c’est qu’après avoir expliqué un modèle ou un concept théorique il nous sensibilisait aux limites qui viennent avec.

      Pour ce qui est de la compilation des données, même là les personnes ayant poussé la recherche assez loin font parfois des démonstrations qu’il y a aussi des pièges à éviter. Ce sont le genres de personnes pas très populaires dans les médias car il faut investir plus de temps pour les écouter. Michel Lacombe à son émission « Faut pas croire tout ce qu’on dit » montre parfois des signes d’exaspération lorsqu’il reçoit des réponses trop nuancées. Ça ne fait pas un bon show!

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  6. Jp-Duval

    25 juin 2019 à 00 h 40

    « Le Metropolitan Planning Council de Chicago estime que d’ici à 2035, ces changements –qui concernent 6% du territoire de la ville– devraient aboutir à la création de 65.000 nouveaux logements situés à une courte distance de marche de l’excellent réseau de transport public. »

    Hmmmm…..L’optimisme est présent. Visiblement on carbure au prozak!!!

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  7. Jp-Duval

    25 juin 2019 à 13 h 05

    « J’ai eu la chance d’échanger régulièrement avec un économiste qui travaillait pour le Conseil du trésor et il était le premier à admettre les limites de son domaine professionnel »

    Il serait intéressant que vous mettiez en pratique cet énoncé….

    Les prévisions de la ville concernant la hausse de 39% de l’achalandage du RTC grâce à la construction du tramway me semblaient surévaluées et je m’interrogeais sur leur pertinence….Mais cette conclusion ne vous plaisait guère car elle allait à l’encontre de vos croyances envers le bidule!

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    • Insider

      25 juin 2019 à 13 h 19

      « Mais cette conclusion ne vous plaisait guère car elle allait à l’encontre de vos croyances envers le bidule! »

      Il ne suffit pas d’écrire et de dire que c’est surévalué. C’est les arguments pour appuyer de telles prétentions qui ne me plaisaient pas. Et quand – à leur demande – on leur donne ce sur quoi c’est basé, la réponse fut que c’était du Mélanie Joly. Si les arguments apportés avaient été appuyés sur autre chose que de la démagogie, nous aurions pu avoir un échange plus constructif. Il y a des pseudo-pro tramway/SLR/métro qui affirment encore que l’achalandage est à la baisse pour le RTC. Ça en dit long sur leur rigueur!

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      • Jp-Duval

        25 juin 2019 à 14 h 00

        « Il ne suffit pas d’écrire et de dire que c’est surévalué. »

        Quand on nous présente de chiffres d’augmentation de 39% on est en droit d’émettre un doute….Surtout quand on ne nous explique pas d’où sortent ces chiffres!!???

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      • Insider

        25 juin 2019 à 14 h 12

        Misère il a été publié ici sur QU d’où venaient ces prédictions. Ces prévisions devraient être mise à jour avec les résultats de la dernière enquête.

        Mais à quoi bon quand on peut simplement mentir en prétendant qu’on nous cache d’où proviennent ces prévisions. Les théories du complot peuvent bien être à la hausse. Je ne vais donner la réponse à nouveau étant donné votre cécité sélective. Bien sûr vous n’oserez pas aller chercher la réponse auprès des personnes ayant la réponse, vous seriez surpris à quel point ça peut être facile d’obtenir une réponse quand la demande est faite avec courtoisie. ;-)

        Je passe à autre chose étant donné que vous n’avez pas recours aux mensonges. ;-)

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      • Insider

        25 juin 2019 à 14 h 13

        Oh by the way vous devriez nettoyer deux touches de votre clavier. Je vous laisse devinez lesquelles. ;-)

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      • jeand Utilisateur de Québec Urbain

        25 juin 2019 à 14 h 58

        « Le Réseau de transport de la capitale (RTC) a connu une nouvelle hausse d’achalandage en 2018, la deuxième après trois années de baisse ».

        Il y a pas de quoi pavoiser et la hausse de 39% prévue c’est une blague

        Je viens de croiser un autre midibus qui se faisait remorquer, des midibus payés le double du prix d’un modèle standard, Une autre réussite de Remy Normand, il peut bien se prendre pour Insider et insulter tout le monde, et tiens ..I.. mon clavier est propre

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      • Insider

        25 juin 2019 à 15 h 20

        « Je viens de croiser un autre midibus qui se faisait remorquer, des midibus payés le double du prix d’un modèle standard »

        Oublions que vous comparez un véhicule hybride et fabriquez par VanHool ( taux change impliqué ) avec un véhicule diesel fabriqué au Québec.

        Au moins la journaliste du journal Le Soleil avez eu la rigueur d’ajouter ceci:

        « Les 33 autobus diesel standards achetés en 2013 ont coûté un peu moins de 500000 $ chacun. Les prix augmenteront lors de la prochaine livraison, en 2015, puisqu’il s’agira alors de véhicules hybrides. De façon générale, ceux-ci coûtent 30 % plus cher que les modèles classiques, indique Serge Carignan, directeur technique d’AVT, société de gestion et d’acquisition de véhicules de transport qui dessert les neuf sociétés de transport du Québec. »

        30 % au prix dit standard plus taux de change ça fait pas mal moins que le double du prix. Ça met en perspective le titre sensationnaliste que n’aurait probablement pas choisi la journaliste.

        Le plus ironique c’est que vous n’utilisez pas les arguments les plus solides contre l’utilisation de tels véhicules. Les coûts d’entretien ( par exemple tenir un inventaire de pièces supplémentaire ) et les coûts d’exploitation qui sont aussi élevés qu’un véhicule plus gros.

        Au fait suite à la pression de quels politiciens a-t-on acheté des midibus? N’est-ce pas Québec 21 qui promettait en campagne électorale l’utilisation de véhicules minibus? À part les effets plus bas sur l’environnement ( pollution, bruit … ) ce n’est pas la panacée. Et de toute façon le gouvernement du Québec oblige de passer au 100 % électrique bientôt.

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