Denis Therriault
Lecteur de Québec Urbain
Densification, densification, densification le leitmotiv du maire de Québec.
Selon M. Labeaume cela permet une meilleure utilisation des terrains et d’augmenter les revenus de taxation pour la même surface au sol.
Le maire la dit et redit, il n’en veut plus de ces immenses stationnements pour les commerces qui rapportent très peu de taxes. Comment comprendre le changement de cap du maire, pour l’ancien terrain du ministère du transport, situé à l’intersection du boulevard de la Capitale et du boulevard Pierre-Bertrand ?
En 2011, le projet pour ce terrain était l’exemple parfait pour maximiser la densification, d’un des axes routiers les plus importants de la région. Le promoteur prévoyait de construire dix édifices à bureaux de hauteur variable pouvant atteindre jusqu’à dix étages. Ce projet représentait exactement les objectifs de M. Labeaume. Finalement, encore une fois tout est basé sur le stationnement avec une utilisation minimale du terrain. Un beau stationnement que l’on peut admirer en passant sur l’autoroute.
C’est un constat décevant, en se basant sur le rôle d’évaluation municipale pour la Valeur d’un Immeuble réparti par la Surface du Terrain au pied carré (VIST). Le projet dans l’état actuel devrait avoir une évaluation finale d’environ 54 millions une fois complété, soit un VIST de 82$ au pi ca. Un projet résidentiel de moyenne densité amènerait un VIST à 88$ du pi ca, déjà plus rentable que le projet actuel. Du logement à haute densité, soit la maximisation de ce terrain produirait un VIST de 250$ au pied carré. Soit près du triple du concept actuel.
Se basant sur un VIST à 227$ le pi ca, l’évaluation municipale atteindrait 150 millions, comparativement à 54 millions actuellement. Une perte volontaire de revenus de plus de 3 000 000$ par année. Pour comparaison, juste en face de ce développement commercial, l’hôtel Courtyard inauguré en 2016 a neuf étages et produit un VIST de 277$ le pi.ca là on parle de densification maximale réelle. Pour un compte de taxe de 778 000$, ce qui représente 41% de la taxation du projet en réalisation sur l’ancien terrain du ministère du transport. Le terrain sous densifié a une surface huit fois plus grande que le terrain de l’hôtel Courtyard.
À noter que la modification de la densité demandée par le promoteur en 2011 a été accordée par la Ville de Québec. Par la suite, cette même densification a été une nouvelle fois modifiée réduisant la hauteur minimale des bâtiments à 7.5 mètres, supprimant l’obligation d’un nombre minimal d’étages, annulant les superficie maximales de plancher pour la vente au détail, etc.. Pour le reste du projet c’est devenu du zonage à la pièce. Toutes ces modifications pour en arriver à ce magnifique stationnement.
Si la Ville aurait été aussi exigeante, que pour les développements de logements et de condo la situation actuelle serait totalement différente. Dans différents projets les stationnements souterrains sont obligatoires, en plus de l’exigence de matériaux nobles parfois sur les quatre façades ainsi que bien d’autres particularités.
Nous en sommes rendus que les citoyens payent beaucoup plus cher de taxes, selon la valeur des immeubles réparti sur la surface du terrain au pied carré, que les magasins à grande surface. Quand ces magasins, les Wal Mart de ce monde, ne paient pratiquement pas de taxes il y a problème. Quand la Ville de Québec accepte et donne son aval à de tels développements la situation devient réellement déplorable. Ces grandes surfaces ont des VIST variant de 28$ à 43$ au pi.ca. Et les évaluations pour les terrains oscillent entre 11$ et 17$ du pi.ca une évaluation beaucoup plus base que pour les particuliers.
Pour les principaux lieux d’habitations des citoyens de la ville, soit le locatif, les condos, les plex, les maisons de villes sur trois étages et autres, l’évaluation municipale des terrains varie de 22$ à 25$ du pied carré. Tant qu’aux projets unifamiliales et de jumelés, les valeurs d’évaluations des terrains sont dans une braquette de 24$ à 30$ du pi.ca. Le marché actuel des terrains pour l’unifamiliale et la bi-familiale commande un prix de base de 30$ le pied carré pour les nouveaux acheteurs. Dans les extrêmes, un terrain de jumelé dans le secteur Sillery Sainte-Foy est évalué à 97$ le pied carré la plus haute valeur de la ville surpassant les valeurs commerciales du boulevard Laurier. À l’autre extrême des terrains commerciaux et d’autres pour bureaux sont évalués à 8$ le pied carré.
Pour les maisons haut de gamme le VIST moyen atteint 200$ le pied carré. Ma première réaction est qu’ils ont les moyens de payer. Mais, ceux qui ont le plus les moyens de payer ce sont les Home Dépôt, Rona, Wal Mart, les concessionnaires d’automobiles, les Maxi, les Super-C et autres grandes surfaces alimentaires avec d’immenses stationnements. Ils profitent tous de VIST beaucoup trop bas, comme mentionné plus haut, variant de 28$ à 43$ le pied carré.
Il est plus que temps que l’ensemble de la fiscalité municipale à la ville soit plus juste et raisonnable, ce n’est pas aux citoyens qui ont besoin de se loger à financer les décisions de la ville, qui continue à cautionner ces immenses stationnements. Rien ne justifie ces écarts de la VIST, absolument rien.
La Ville de Québec dit vouloir densifier, qu’elle agisse en conséquence. Un bon départ serait l’obligation de stationnements souterrains pour tous les projets commerciaux à grande surface. L’obligation existe pour les divers développements locatifs et de condos, les citoyens ne doivent pas être les seuls à assumer la densification de la ville. Autre suggestion, une taxation minimale sur la VIST, pour tous les projets commerciaux exemple 65$ du pi.ca. Ceci inciterait les compagnies à modifier leur projet en conséquence, et par le fait même une meilleure utilisation des terrains.
