Source: Par Nicolas Lefebvre Legault, journal populaire L’Infobourg, volume 18, numéro 1, avril 2006.
Dans le quartier, ceux et celles qui sont à la recherche d’un grand logement pour leur petite famille sont probablement en train de s’arracher les cheveux. Pourtant, à en croire les manchettes des journaux, la crise du logement qui sévit à Québec depuis 2001 serait en train de se résorber. Les taux d’inoccupation augmentent en effet partout… Partout, sauf au centre-ville (…)
De quoi parle-t-on au juste?
À Québec, quand on parle de crise du logement, on parle essentiellement de la pénurie de logements locatifs. Selon la Société canadienne d’hypothèque et de logement (la SCHL), il y a pénurie de logements lorsque moins de 3 % des logements sont inoccupés. C’est le cas à Québec depuis 2001. Cette pénurie de logements est particulièrement visible autour du premier juillet quand des gens se retrouvent à la rue. Depuis un creux historique de 0,3 % en 2002, les taux d’inoccupation ont tendance à remonter. Aujourd’hui, ils se situent autour de 1,4 %. C’est ce qui fait dire aux médias (et aux politicien-nes) que la crise se résorbe.
Ça empire au centre-ville
Cette remontée générale des taux d’inoccupation dans la région cache une détérioration de la situation dans les quartiers centraux de Québec. Dans trois zones d’analyse sur neuf —Haute-Ville, Basse-Ville-Vanier, Des Rivières-Ancienne-Lorette — les taux d’inoccupation ont baissé depuis un an. Dans Haute-Ville, qui comprend Saint-Jean-Baptiste mais aussi Montcalm et le Vieux-Québec, le taux général d’inoccupation est de 1,3 %. (On est loin du «marché équilibré» que la SCHL situe à 3 %.) La situation est encore pire si vous cherchez un logement comprenant deux chambres à coucher, le taux tombant alors à 0,5 %. En basse-ville et à Vanier, les taux d’inoccupation sont encore plus bas (1,2 % en général et 0,3 % pour les logements comprenant deux chambres à coucher). Comme les logements de la basse-ville sont historiquement les moins chers de la région, les groupes communautaires se demandent comment vont se loger les personnes à faible revenu.
De plus en plus cher
La pénurie de logements a donné aux propriétaires le gros bout du bâton. Il est clair que plusieurs en ont profité puisque le loyer moyen d’un logement de deux chambres à coucher a atteint 621 $ par mois à Québec en 2005. C’est 103 $ de plus par mois qu’en 2000 (20 % d’augmentation en cinq ans !). Si le loyer avait augmenté au même rythme que l’Indice des prix à la consommation depuis 2000, il serait aujourd’hui de 582 $ par mois. Mais il y a encore pire : il n’y a tellement pas de logements disponibles en haute-ville que les propriétaires d’ici peuvent se permettre de demander les loyers les plus chers de toute la région (823 $ par mois en moyenne pour un deux chambres dans le marché privé en 2005 !).
Il est évident que les ressources des locataires n’ont pas augmenté dans les mêmes proportions depuis cinq ans… On peut donc dire qu’on assiste à une forme de redistribution de la richesse à l’envers : un transfert massif d’argent des poches des locataires vers celles des propriétaires, ceux pour qui tant de gens endossent leurs chèques d’aide sociale. Voilà pourquoi les groupes comme le Comité populaire Saint-Jean-Baptiste militent activement en faveur du développement de logements sociaux dans les quartiers centraux.
Voir cet autre billet
Merci au Comité populaire Saint-Jean-Baptiste pour cette information.
4 avril 2006 à 11 h 20
Mais cela se peut-il un moment donné qu’il n’y ait tout simplement plus de place au centre-ville pour construire de nouveaux édifices pour des logements?!
Pourquoi ne pas aller en banlieue à la place?
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4 avril 2006 à 12 h 18
La solution ne passe pas par la banlieue, il n’est pas le temps d’étaler encore davantage Québec, mais la solution passe par une densification de son centre, Québec est trop étendu. Dans mes cours d’urbanisme un élément ressort toujours: « Une ville en santé passe par un système en commun efficace et UN centre-ville fort et diversifié ». Il ne faut pas suivre le modèle de certains centres-ville américains ou le centre-ville n’est que de tours à bureau et de stationnements comme Houston et Los Angeles ou le centre-ville tombe mort après 19h si on peut dire qu’ils possèdent réellement un centre-ville. Parce qu’en réalité, ces villes sont constitués d' »edge cities », pleins de petits centre-villes sans personnalité éparpillés dans la banlieue. Québec possède déjà un centre-ville, mais il manque quelque peu de vie et de diversité. Peu de monde habite le centre, il faut densifier davantage.
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4 avril 2006 à 12 h 27
le long de la Saint-Charles par exemple…
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4 avril 2006 à 12 h 43
C’est plus cher le centre-ville de Québec, mais encore relativement abordable si on compare avec d’autres villes comme Montréal ou Ottawa.
Je regrette mon super appart pas cher de St-Roch, pas possible de trouver l’équivalent à Montréal à moins du double du prix!
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4 avril 2006 à 13 h 07
Ce qui fait que la banlieue est peu rentable, c’est son éparpillement.
Pourquoi ne pas densifier certaines banlieues un peu trop étalées? Sainte-Foy? Duberger? Et pourquoi pas densifier certaine banlieue plus éloignée mais qui ont un centre historique? Charlesbourg, Loretteville, Anciene-Lorette?
Quelques blocs appartements ou style plex pourraient à la fois servire à rentabilser certaines infrastructures et aussi le transport en commun (à l’exemple de l’utilisation de la 87 près des blocs des Saules près de l’autoroute).
Il y aurait ainsi de meilleures possibilités, on comblerait des trous qui sont déjà desservis et en construisant davantage de logements, on permettrait sans doute (par l’offre et la demande) de réduire les loyers à certains endroits.
On ne parle pas ici de construire dans des champs mais bien dans des friches urbaines… il y en a beaucoup à Québec.
Mais bon, reste que les logements au centre-ville sont toujours plus demande. Ce qui me pu au nez, c’est qu’ils sont plus chers mais que peu de propriétaires investissent à leur rénovation ce qui fait que tout est un peu tout croche, pour un prix élevé.
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4 avril 2006 à 14 h 15
» Il ne faut pas suivre le modèle de certains centres-ville américains ou le centre-ville n’est que de tours à bureau et de stationnements comme Houston et Los Angeles ou le centre-ville tombe mort après 19h si on peut dire qu’ils possèdent réellement un centre-ville « .
Je crois que ton opinion de Los Angeles se situe plutôt au niveau théorique que pratique. La Ville de Los Angeles a non seulement un centre-ville mais il est immense ; il comprend Berverly Hills, Bel Air, Santa Monica, Marina Del Rey, Redondo Beach, le UCLA ect. Il y a plus d’action à 3 heures du matin que pour nous ici à Québec le vendredi soir dans la pire heure de pointe que l’on en mesure d’envisager. On est très, très loin d’un centre-ville dont tout s’éteint à 19 h…
J’ai une amie qui y habite et j’y suis allée 4 fois ; elle a demeurée de nombreuses années à Beverly Hills, ensuite elle a déménagée à Lawndale plus près de l’aéroport pour finalement acheter sa maison à Hermosa Beach. Lorsque j’y suis allée la dernière fois, il y a de cela exactement 10 ans, la Ville de Los Angeles avait comme superficie 100 milles de long par 100 milles de large et cela n’a pas cessé de s’agrandir. Le centre-ville n’est pas que seulement des tours à bureau mais ce sont des rues où le magasinage est roi, où les boutiques les plus chères au monde se côtoient les unes après les autres, où les terrasses, les restos et le bord de la mer est à quelques pas de marche. J’ai adoré Los Angeles et je rêve du jour où je pourrai retourner visiter leur immense centre ville où l’on y retrouve de tout, absolument de tout en surabondance.
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4 avril 2006 à 16 h 29
Lisette,
Bien que la notion de centre-ville est plutôt vague et propre à chacun, il ne fait a mon avis aucun doute que Los Angeles n’est pas l’exemple à suivre. Il s’agit d’une immense banlieue étalée à l’extrême (comme tout le sud de la Californie). Ce que l’on appelle le downtown de L.A. est désert après 5h p.m. et tout y est concu exclusivement pour l’automobile… même le métro (il a été construit parce que tout le monde se disait que son voisin allait le prendre et que ça débloquerait les jams).
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4 avril 2006 à 16 h 34
Il faut reconsidérer notre notion de la « construction » également. C’est certain que si l’on cherche à faire de gros projets, comme on en a généralement l’impression, il ne reste plus beaucoup de place au coeur de la ville. Par contre, cela ne signifie pas qu’il n’y pas de place pantoute!
Il y a quand même pas mal d’ilôts libres, ici et là. Un plex de 4 étages contient aisément 8 à 10 logements. Ça n’en prend pas des milliers pour aider à améliorer la situation… Faire du « urban infill » vise justement à boucher les trous.
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4 avril 2006 à 20 h 01
Lorsque je parlais de Los Angeles, c’est que cette ville, comme il a été dit, est très étendue et même trop, au point ou sa banlieue est oubligée de s’installer sur les flancs de montagnes. Il est vrai que Los Angeles est dynamique, mais pas directement dans son centre-ville mais sur ses longs boulevards animés qui le ceinture. Cette ville ne possède pas un centre-ville, mais pleins de petits pôles qui sont rejouints par des autoroutes. Le transport en commun y est très difficile a structurer, puisque le transport ne peut se structurer selon un centre, mais plusieurs, ce qui rend difficile la planification du transport en commun, même impossible.
En tk, je voulais juste en venir au point que pour toute bonne ville, il doit y avoir un vrai centre-ville dynamique et densifié.(selon la grosseure de la ville bien sûre)-:)
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4 avril 2006 à 21 h 44
Je crois qu’il reste encore bien des endroits dans le centre-ville de Québec et à ses abords pour construire du logement (et mêmes des espaces à bureaux), mais les règles strictes et coûteuses de l’urbanisme des quartiers historiques et la pression des groupes qui veulent du logement abordable à ces mêmes endroits font que leur construction ne serait tout simplement pas rentable. Et la forte demande ne favorise que le haut-de-gamme.
Pourtant, certains coins qui dépérissent ou qui sont libres pourraient facilement absorber de nouvelles constructions ou des rénovations, comme la Pointe-aux-lièvres ou le bas de Limoilou, proches du centre-ville.
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4 avril 2006 à 22 h 24
L’un des derniers édifices en hauteur construit au centre-ville, le Royal Palace Hôtel, s’est réaliser avec de la controverse. Controverse aussi sur rue de la Chevrotière, en face du Complexe G. Bref, c’est difficile de densifier le centre-ville de Québec dû à la présence de groupes de pression, auquels ArtByte faisait allusion. Je me demande bien ce qu’on pourrait faire pour décloisonner le quartier St-Jean. Le décloisonner physiquement, mais aussi institutionnellement et socialement.
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5 avril 2006 à 00 h 51
Ah oui en passant; tout ce dont vous parlez, densification du centre-ville en particulier, etc, en même temps ça nous permettrait de moins dépendre d’un problème majeur —`l’automobile — et tout ce que ca comprend –petrole, essence, prix, inflation, moins dans le porte-feuille- environnement.
LETS GO , délaissons ces banlieux construitent par les baby-boomers de par le monde….je sais pas si vous remarquer, mais la population de Québec grossit pas beaucoup, comparativement à ces pénuries de logements justement, ne serait-ce pas le retour des jeunes au centre-ville? les enfants de ceux qui habitent les banlieux finalement? C’est certain qu’il y aura du vide partout dans un proche avenir…avec toutes ces constructions banlieusardes et le déclin démographique qui ne fait que commencer.
Allons-y pour un centre-ville fort et de services de proximités!
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5 avril 2006 à 07 h 20
« …comme la Pointe-aux-lièvres ou le bas de Limoilou, proches du centre-ville. »
Il y a un projet pour la Pointe-aux-Lièvres:
http://www.ville.quebec.qc.ca/fr/information/communique/amenagement_territoire_habitation/2492.shtml
La carte du projet: http://www.ville.quebec.qc.ca/fr/information/pdf/86026c06.pdf
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5 avril 2006 à 11 h 15
«la pression des groupes qui veulent du logement abordable à ces mêmes endroits font que leur construction ne serait tout simplement pas rentable»
Je ne vois pas en quoi les pressions des groupes communautaires font augmenter les coûts de construction. Faudrait qu’on m’explique.
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5 avril 2006 à 11 h 58
J’ai entendu déjà ce commentaire et je suis encore songeuse à son sujet. Je vais essayer d’en rendre compte…
« En ne demandant que des logements abordables, on inciterait les promoteurs privées à investir dans des logements haut de gamme car eux seuls sont rentables.
Ainsi, en mettant autant de pression, on créerait une rareté des nouveaux logements dans des secteurs en demande comme au centre-ville. Qui dit rareté dit augmentation des prix (pour des taudis également). »
Comme quoi seul les gouvernements pourraient investir (encore le gouvernemnt!). Mais quand c’est le cas, ce ne sont que des logements sociaux donc innaccessible à la classe moyenne.
On serait donc dans un cercle vicieux. Car à Québec, on payerait (ou on payait) en deca de la valeur réelle que coute un logement pour un propriétaire.
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5 avril 2006 à 15 h 50
Lorsque l’on parle d’un logement deux chambres à 621.00$ par mois, quelqu’un sait-il de quoi on parle? Avec quel service? Chauffé? Éclairé?
Ça change beaucoup la donne.
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5 avril 2006 à 16 h 52
Afin de densifier le centre-ville de Québec il suffit d’y construire de petits logements en rangées. AInsi, au lieu de construire de gros monstres du type que l’on construit à Sainte-Foy, il suffirait de diviser en petites parcelles les terrains qui restent à bâtir au centre-ville. En ne dépassant pas les trois ou quatre étages, ces bâtiments, plus longs que larges, permettraient de recréer l’ambiance des vieux quartiers tout en permettant de densifier l’habitat.
Par contre la ville semble préférer les mégaprojets d’au moins six étages avec intercom à l’entrée du type des terrasses Maisonneuve (Montcalm) et de la Falaise apprivoisée (St-Roch).
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5 avril 2006 à 17 h 11
Merci Mimir, tu résumes en partie ma pensée! Le coût des terrains et leur superficie amène sûrement les promoteurs à construire vers le haut, alors penser que des petits blocs de deux étages avec des logements abordables peuvent être construits en ville, c’est irréaliste.
Quand certains groupes de quartiers demandent des logements abordables ou subventionnés, il faut de l’aide du gouvernement sinon personne ne va en construire. Quand on a contraint le promoteur qui voulait construire devant l’édifice Marie-Guyard un édifice qui aurait mélangé des logements abordables aux condos de luxe offerts initialement, ça n’a plus semblé intéresser grand monde.
Aucun promoteur ne construira donc des logements abordables sans subventions dans le centre-ville si les contraintes architecturales et le coût des terrains ne changent pas. Et c’est justement à ces endroits qu’on en réclame. Alors ceux qui en demandent devraient aussi penser à ça sinon les espaces vides le resteront.
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5 avril 2006 à 17 h 13
Avec la régie du logement qui veille en ce qui a trait aux augmentations des prix de loyer, j’ai beaucoup de misère à croire que les loyers ont augmenté en moyenne de 20%, alors que la régie suggère des augmentations annuelles de l’ordre de 1-2% depuis des années et qu’elle donne raison presque systématiquement à tous les locataires qui contestent lorsque la hausse dépasse ses normes.
J’aurais tendance à croire que la statistique montre l’augmentation du prix des logements sur le marché, ce qui est très différent du prix moyen des loyers « tout court ». En effet, dans un marché immobilier qui se résorbe après une bulle ou une crise de logement, ce qui est probablement le cas depuis la période 2002-2004, ce sont les loyers ou les maisons les plus chers qui reviennent en premier en plus grand nombre sur le marché.
Il se pourrait donc (je ne dis toutefois pas que ça soit le cas dans le cas qui nous intéresse, le problème, c’est que l’article ne précise pas ce qui est mesuré exactement) qu’en réalité, les prix des logements aient suivi plus ou moins la hausse du coût de la vie, mais qu’un apport plus important de logements haut de gamme par rapport aux autres logements exagère la hausse des loyers tel que mesuré par la statistique.
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5 avril 2006 à 17 h 26
Concernant la densité de population, l’étude socio-démographique sur le faubourg Saint-Jean Baptiste référé par quelqu’un ici et dont je me suis procuré une copie nous apprenait que Saint-Jean Baptiste a déjà été le quartier avec la plus haute densité en Amérique du Nord.
Plus intéressant, sa densité, qui demeure la plus élevée à Québec, a diminué dramatiquement dans les années ’70 lorsque le faubourg a été troué des Hilton, complexe G, Delta, Place Québec et cie, bref, par des édifices en hauteur.
On constate le même phénomène ailleurs dans le monde: on aurait tendance à croire que New-York possède généralement une densité de population élevée, mais pourtant, la plupart de ses quartiers, malgré des édifices dépassant souvent les 40 étages, ont une densité plus faible que les quartiers parisiens, donc les édifices sont plus courts. La raison? À Paris, les rues sont des dédales de bâtiments qui se superposent, s’empiètent, avec des rues étroites qui s’entre-croisent, où chaque bout de terrain est utilisé. À New-York, on retrouve plutôt de larges avenues.
La suggestion apportée par David semblerait donc une façon réaliste de densifier certains secteurs du centre-ville. Personnellement, je verrais des maisons de ville à 3 étages, avec garage sous-terrain et une arrière-court « commune » à un ensemble de bâtiments et où il faut marcher dans de petits sentiers de dalles pour se rendre aux bâtiments plus éloignés de la rue principale. J’ai habité dans une maison de ville développé dans un secteur se rapprochant de ça à Hull et j’aimais beaucoup l’ambiance que cela créait. Près du Parc des Braves, côté nord du chemin Ste-Foy, il y a également un développement qui fait un peu penser à cela.
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5 avril 2006 à 21 h 03
À la Haute-Ville, certains appartements de deux chambres se louent jusqu’à 1600$ par mois, notamment dans les conciergeries sur Grande Allée et Chemin Ste-Foy. À ce prix, je vous assure qu’il y a plein de logements de deux et trois chambres disponibles. C’est pourquoi d’ailleurs le taux d’innoccupation de ces immeubles se situe entre 8 et 10 %.
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6 avril 2006 à 15 h 01
Précisions sur les statistiques (en réponse à Ludovic).
Les statistiques de cet article sont extraites du « Rapport sur le marché locatif » de la SCHL. Les chiffres concernent les immeubles d’initiative privée comptant plus de 3 logements et sur le marché depuis plus de 3 mois. Ça concerne donc *tous* les logements sur le marché, ceux qui sont présentement occupés et ceux qui sont libres.
En ce qui concerne le pouvoir de réglementation de la Régie du logement, c’est un pouvoir purement moral. Dans les faits, moins de 1% des loyers au Québec sont fixés par la Régie. Dans tous les autres cas il y a entente entre le propriétaire et le locataire (qu’elle soit passive ou active).
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6 avril 2006 à 15 h 17
À Monsieur Guillaume Langevin,
Je ne suis pas allée à Los Angeles depuis 10 ans. Or, ma copine y habite depuis plus de 25 ans. Je me suis donc permise de lui envoyer votre commentaire et elle considère que votre théorie est tout à fait exacte. Vous ne pouviez pas avoir plus raison. Vous ciblez à la perfection le problème à la lecture de votre énoncé.
Même si j’y suis allée 4 fois, je crois bien humblement que ça me ferait du bien d’y retourner une autre fois ;-)
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6 avril 2006 à 17 h 28
Je suis allé voir l’étude et effectivement, il semble bien que ça soit le loyer moyen de tous les loyers sur le marché qui ait augmenté de 20% depuis 2000. Toutefois, j’apporte quelques bémols:
– on a cho-isit volontairement la période 2000-2005, parce qu’avant 2000, il y a eu de nombres années de vache maigre pour les propriétaires, où le prix du loyer était plus bas que l’inflation. Cela signifie qu’à cette époque, les dépenses des proprios augmentaient plus rapidement que les revenus des loyers. Il faudrait voir sur 20 ans comment s’est comporté le coût des loyers pour obtenir un portrait plus équitable.
– la SCHL dit elle-même que les variations annuelles des coûts de loyer ne sont pas nécessairement significatives car elles peuvent dépendre, dans le cas qui nous concerne, de l’arrivée de nouveaux loyers plus chers sur le marché. Comme les normes de construction font en sorte que seuls les logements relativement luxueux sont profitables aux promotteurs, il n’est pas étonnant qu’on construise surtout des bâtiments dont les loyers sont plus élevés que la moyenne. L’arrivée sur le marché de ses loyers fait grimper l’indice des prix des loyers, mais ça ne veut pas dire que le 4 1/2 que tu habitais il y a 5 ans, lui, a augmenté de 20%.
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6 avril 2006 à 22 h 44
Merci bien à Lisette.
Si vous voulez vraiment vous amusez en constatant cela, aller voir Los Angeles avec Google earth. La vue en vol d’oiseau de cette ville est époustouflante: Le centre-ville n’est vraiment que de tours à bureau et stationnement à ciel ouvert.
Bien sûre ca n’empêche pas le fait que cette ville peut être agréable à visiter. :-)
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6 avril 2006 à 23 h 39
Guillaume,
Ma copine m’avait envoyé l’été dernier une photo satellite de sa maison à Hermosa Beach en banlieu de Los Angeles. C’est situé entre Santa Monica et Long Beach. Elle n’avait pas passé par Google par contre. Bref, la photo était claire à un point tel que j’y distinguait ses arbres fruitiers, son patio sur la terrasse sur le toit, ses panneaux solaires, son auto etc avec une netteté incroyable. Je vais tout de même aller fouiner sur Google.
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7 avril 2006 à 16 h 35
Quant à l’augmentation, non seulement y a-t-il les nouveau logements qui font monter le prix, comme l’a dit Ludovic, mais il y a aussi beaucoup de logements chauffés « à l’eau chaude au mazout ». Pour ceux-là, les augmentations « correctes » selon la régie étaient plutôt de l’ordre de 3-4% ces dernières années.
Et pour ce qui est de la contestation de l’augmentation du loyer, c’est assez faisable lors du renouvellement de bail, mais lorsqu’on déménage, on ne sait pas toujours exactement combien payait le locataire précédent. C’est généralement à ce moment que les proprios en profitent pour monter le prix un peu plus qu’ils ne le devraient.
D’ailleurs, je me demande comment fonctionne la loi ici, car il ne s’agit pas d’une « augmentation » pour le nouveau locataire, mais simplement d’un « prix proposé » qu’on peut accepter en signant un bail ou refuser en ne le signant pas (donc en ne prennant pas l’appartement). Il y a peut-être quand même des mécanisme légaux à cet effet. Je ne sais pas…
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3 janvier 2007 à 02 h 14
Mon commentaire arrive tardivement, mais j’aimerais apporter une vision un peu différente de celles déja exprimées. Je suis présentement propriétaire d’un petit édifice de 5 logements avec quelqu’un dans ma famille, et j’ai longtemps été locataire, situation assez difficile, particulièrement pendant mes années d’étudiante fauchée. Les hausses accordées par la Régie nous permettent à peine de payer les factures et d’effectuer les travaux essentiels. Si un pépin nous arrive, nous devront payer les travaux avec nos économies personnelles. Avant de penser à densifier le centre-ville, chose louable en tant que tel, et de permettre l’accès à des logements économiques à un plus grand nombre de personnes, il faut penser également à l’accession à la propriété en général. Plus il y aura de nouveaux propriétaires de logements neufs, plus il y aura de logements vacants, et plus le coût des logements se stabilisera. La Schl fait des efforts en se sens, mais ce n’est pas une sinécure. Il s’agit d’un débat de société, et non de l’histoire de quelques propriétaires bien nantis au coeur du faubourg St-Jean-Baptiste.
Je précise que je travaille en architecture dans le domaine du logement social.
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3 janvier 2007 à 09 h 30
Hum ! Probablement un cas qui entrerais dans le concept Nouvel Urbanisme ???…
Et oui sûrement un débat de société…
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