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Un article de Radio-Canada en 2019

François Bourque
Le Soleil

Depuis deux ans, j’ai cherché à obtenir copie des études ou analyses sur l’évaluation des coûts à la charge de la ville de Québec pour le projet Le Phare (rebaptisé depuis Humaniti).
J’avais en tête les coûts des réseaux d’aqueduc et d’égout, du réseau routier à refaire, des connexions au transport public et des enjeux de sécurité publique (protection incendie).

Je pensais aussi aux coûts du pôle d’échanges Ste-Foy (qui a depuis été relocalisé) et aux terrains qu’il faudrait exproprier pour réaliser les travaux d’infrastructures autour du Phare.

La Ville de Québec a dit non et Groupe Dallaire, qui avait préparé une partie des documents que je demandais, a dit non aussi.

Le 2 avril 2019, j’ai demandé à la Commission d’accès à l’information (CAI) de réviser cette décision.

Trois auditions (d’abord sur place, puis à distance) ont été tenues, entrecoupées de COVID et de plusieurs remises ou demandes de remises pour des motifs pas toujours convaincants.

Cette fois par exemple où un avocat a demandé une autre remise parce qu’il n’avait pas réussi à ouvrir un Cd-Rom. Son entreprise planifie un gratte-ciel de 65 étages, mais n’arrive pas à trouver les ressources techniques pour ouvrir un enregistrement. La demande a cette fois été refusée.

Deux ans se sont donc écoulés et la juge administrative Guylaine Giguère vient de rendre sa décision : demande de révision rejetée.

La décision est finale et sans appel quant aux faits.

L’information que je cherchais à obtenir concerne l’entente ville-promoteur que Québec et Groupe Dallaire était à négocier au printemps 2019.

Des ententes de même nature sont signées lors de tous les projets qui impliquent un partage des coûts d’infrastructures entre la ville et un promoteur.

Dans le cas du Phare, je soupçonnais que les coûts seraient importants, vu l’ampleur du projet et des travaux requis autour du site de l’ancienne Auberge des Gouverneurs (coin Lavigerie/boulevard Laurier).

Il était déjà connu à l’époque que les réseaux municipaux (eaux usées, aqueduc, routier) n’avaient pas la capacité pour un projet d’une telle envergure.

J’ai eu la naïveté de penser que cette information était d’intérêt public. Je le pense toujours, mais à l’évidence, ça ne suffit pas.

Ces informations ne seront pas accessibles avant la conclusion d’une entente éventuelle entre la ville et le nouveau promoteur Cogir.

Reste à voir quelle part de l’information pourrait alors devenir accessible. Dans tous les cas, l’encre sera sèche sur les contrats et il ne sera plus possible de changer quoi que ce soit au projet.

Il importera peu alors que des citoyens, groupes ou élus puissent trouver que le projet (Phare-Humaniti) implique un coût public trop élevé pour le bénéfice que pourrait en tirer la ville.

La Loi sur l’accès à l’information vise (en théorie) à favoriser l’accès aux documents publics.

Mais elle prévoit aussi une (longue) liste d’exceptions pour lesquelles une administration peut refuser l’accès.

La ville de Québec avait invoqué 6 articles d’exception (22, 23, 24, 27, 37 et 39) pour refuser l’accès aux documents qui décrivent l’ampleur des coûts publics pour le projet Le Phare.

La CAI a analysé la réponse de la ville pour trois de ces articles (22, 23 et 39). Vu les conclusions auxquelles elle arrivait, la juge Giguère a estimé qu’il n’était pas nécessaire de poursuivre l’analyse pour les trois autres articles.

Article 22

L’article 22 permet de refuser l’accès à des renseignements financiers ou techniques si leur divulgation peut nuire à une négociation. Ou risque de causer une perte à la ville ou de procurer à quelqu’un d’autre un avantage appréciable.

Cet article vise à assurer l’équilibre entre le principe de transparence des administrations publiques et les forces économiques du marché, rappelle la juge Giguère.

J’avais plaidé que les informations demandées étaient déjà connues de la ville et du promoteur Dallaire et que leur divulgation ne pouvait donc pas nuire à la négociation.

Peut-être pas à cette négociation-là. Mais divulguer des évaluations de terrains pourrait nuire aux négociations avec d’autres propriétaires et causer une perte pour la ville, a conclu la CAI.

Article 23

L’article 23 permet à un tiers (ici le Groupe Dallaire) de refuser que soient divulguées des informations commerciales, financières ou techniques détenues par une administration publique, mais qui lui appartiennent et qui ont un caractère «confidentiel»

On parle ici d’estimés de coûts de travaux pour l’ajout d’aqueduc, le réaménagement de rues, l’acquisition de terrains, etc.

La CAI as reconnu le caractère confidentiel de ces informations.

Article 39

L’article 39 permet de refuser l’accès à un document d’analyse jusqu’à la décision finale dans un dossier.

Après avoir examiné les documents que je demandais, la CAI a estimé qu’il s’agissait bien d’analyses produites dans le cadre d’un processus décisionnel encore en cours.

Ce processus n’est d’ailleurs toujours pas terminé, aucune entente de partage des coûts n’ayant encore été signée entre la ville et le promoteur Cogir.

***

Me voici donc Gros-Jean comme devant. Et vous aussi par le fait même. Pas plus avancé qu’au jour de ma demande initiale, en mars 2019.

Combien va coûter à la ville le projet Humaniti qui a succédé au Phare?

La hauteur de la tour principale a été réduite de 65 étages à 53. Mais il est prévu trois autres tours à 31, 31 et 40 étages, ce qui reste une densité considérable pour cet îlot.

On parle toujours d’y loger un hôtel ainsi que 1151 unités de logement, 453 condos, des espaces commerciaux et de bureaux, etc. Les infrastructures municipales n’ont pas été conçues pour une telle intensité.

Les villes font souvent valoir que les grands projets rapportent des taxes nouvelles.

Ce n’est pas faux, mais ce n’est pas si vrai qu’il y paraît.

Si un promoteur construit, c’est parce qu’il croit que son projet répond à un besoin et qu’il y a un marché pour les pieds carrés qu’il planifie.

Les pieds carrés qui ne se construiraient pas sur un îlot se construiront ailleurs et rapporteront les mêmes taxes à la ville.

L’opportunité d’un projet ne se mesure pas uniquement aux revenus de taxes qu’il procure à la ville.

L’impact sur la circulation et sur la qualité de vie du voisinage me semble beaucoup plus important.

Le projet, même revu un peu à la baisse, continue de pose un défi d’acceptabilité sociale. Le Programme particulier d’urbanisme (PPU) «négocié» avec les citoyens à l’époque (2021) avait fixé le seuil à 30 étages sur cet îlot. En passant outre, la ville remet en cause la crédibilité de son propre PPU.

***

Dans un marché d’édifices à bureaux fragilisé par la pandémie, concentrer autant de pieds carrés sur un seul îlot risque de repousser des projets qui auraient pu naître sur d’autres îlots vacants du boulevard Laurier et de la route de l’Église.

Ces îlots vacants sont des nuisances quand on veut donner vie à une artère et y développer le plaisir d’y aller marcher, comme l’administration Labeaume dit vouloir le faire dans le nouveau centre-ville de Sainte-Foy.

***

Derrière (ou devant) le Phare, il y avait cette idée d’un repère fort à l’entrée de la ville et d’un message que Québec entrait dans les ligues majeures du gratte-ciel. Pour pas exagérer, disons la Ligue Américaine.

Il me semble que cette vision d’un monde où «sky is the limit» a pris du plomb dans l’aile avec la pandémie. On a davantage envie de parcs, de jardins et d’échelle humaine que de projets immobiliers démesurés.

Et raison de plus si le projet doit coûter un bras en infrastructures publiques. J’aurais aimé pouvoir y mettre un chiffre. Ce sera pour une autre fois peut-être. Après une prochaine demande d’accès.

J’attendrai cette fois que le contrat soit signé. Ce sera plus difficile de dire non.

L’administration municipale, si c’est toujours la même qui est aux commandes, sera rassurée et sans doute satisfaite : il sera trop tard. Trop tard pour nuire à «leur» projet, aussi controversé soit-il.

Drôle de conception de la démocratie, mais la Loi sur l’accès permet qu’il en soit ainsi.

Oui à l’information pour écrire l’histoire à retardement, mais non si ça déplaît à un partenaire d’affaires de la ville ou si ça risque d’influencer une décision publique en gestation.

Lors de la première audition, en octobre 2019, j’ai entendu deux fois un témoin de la ville expliquer que la divulgation des informations serait «inconfortable». On préférait attendre la conclusion du contrat final.

C’est en effet moins confortable quand les enjeux sont connus du public que si on négocie de façon discrète à l’abri des regards.

La CAI n’a pas relevé cette remarque que pour ma part, j’avais trouvée révélatrice et significative.

Au-delà des considérations légales légitimes, les administrations publiques ont souvent cette inclinaison à rester discrètes et confortables, plutôt que d’affronter le débat public comme il conviendrait pourtant en démocratie.

L’article

Une mise à jour de ce projet qui n’avait pas été fait depuis février.

Pour voir le projet, la page web de celui-ci.

Le 800 Charest Est: état des travaux.

Baptiste Ricard-Châtelain
Le Soleil

L’Industrielle Alliance a récemment vendu l’ancien siège social de Loto-Québec à une entreprise immobilière familiale de la capitale. Celle-ci cultive un important projet domiciliaire en cour arrière du bâtiment planté au 955, Grande Allée Ouest. Voici les détails.
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NOUVEAU PROPRIÉTAIRE

«On a acheté de l’Industrielle Alliance en février», confirme au Soleil le gestionnaire immobilier Jean-Michel Simard. «L’Industrielle Alliance n’avait pas d’intérêt à développer le terrain en résidentiel.»

Les Immeubles Simard ont saisi l’occasion. «Pour notre famille, c’est un grand investissement.»

Il est question d’ériger un bâtiment passant de trois à sept étages. On y trouverait quelque 180 appartements. Au sous-sol, 200 stationnements seraient creusés.

«Ça va être du locatif», précise-t-il. «Le locatif est populaire. Dans ce secteur-là, des logements neufs, il y en a très peu et c’est un secteur recherché.»

On pourrait évaluer sommairement le budget à environ 40 millions $. Peut-être près de 50 millions $ en incluant le prix d’achat du 955, Grande Allée Ouest. Il est évalué à 7,55 millions $ par la Ville.

«La bâtisse est loin de valoir ça, on s’entend», laisse tomber Jean-Michel Simard. «C’est pour le terrain, pour le développer qu’on l’a acheté.»

Et il y a de l’espace. Le lot fait 16 613,70 mètres carrés (178 828,38 pieds carrés).

Pas question de démolir l’immeuble actuel, cependant. «Le bâtiment de Loto-Québec reste en place», assure le promoteur. «On n’y touche pas.»

La future construction apparaîtra plutôt sur l’asphalte du stationnement de surface situé à l’arrière. «Tout le terrain du côté de la Grande Allée va rester tel quel, donc un bel espace vert. […] On va faire quelque chose qui va vraiment bien s’harmoniser. On a tout fait pour que ce soit bien intégré avec l’espace autour.»

Voilà qui devrait rassurer le couple Frédéric Brouillard et Caroline Paquet, les voisins immédiats. Eux craignent que l’aménagement paysager bordant la Grande Allée Ouest soit menacé, dont les grands arbres.

Jean-Michel Simard ne dévoile pas tout de suite les images du futur bâtiment, la Ville de Québec ayant annoncé une séance d’information publique le 12 mai. Les croquis seront alors exposés. «On a bien hâte que la Ville le présente.»

Si le dossier franchit l’étape de la consultation publique, Les Immeubles Simard se donneront cinq ans pour le réaliser.

La suite

Le site internet du projet

La présentation en .pdf du projet à la Ville de Québec

* Merci à un lecteur

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Un projet de condos locatifs qui avance dans Limoilou, les condos locatifs 18, c’est ici sur la 18e rue.

En face du 18, un projet locatif pousse : les habitations Marie-Clarisse. Beaucoup de renouveau dans ce secteur de la ville, en matière d’habitation.

Stéphanie Martin
Journal de Québec

Un promoteur qui voulait construire un édifice de six étages près du futur tramway a fait passer son projet à trois étages afin de respecter l’opposition des voisins, qui sont soulagés du dénouement.

Le promoteur Nicolas Côté, de Clef Développement, est maintenant seul à la barre du projet, après avoir acheté les terrains qui appartenaient auparavant à une compagnie de Candiac. Il dit avoir entendu les doléances des citoyens qui craignaient l’arrivée d’un « mur-édifice » qui occuperait quatre terrains sur Quatre-Bourgeois, là où passera le tramway.

Au lieu d’un seul édifice, le promoteur en construira quatre. Ceux-ci auront trois étages, même si le zonage en permet quatre. « Pour nous, c’est important qu’il y ait une acceptabilité sociale », a expliqué M. Côté. Il a voulu faire le projet « le plus bas possible », soit neuf pieds plus bas que ce qui est permis. Le projet est un peu moins rentable, convient-il, mais il estime que « c’est gagnant-gagnant pour tout le monde ».

Le porte-parole des citoyens, Robert MacKay, à qui Le Journal a appris l’existence du nouveau projet, a poussé « un soupir de soulagement ». Il croit que la nouvelle mouture satisfera les gens du quartier.
« C’est raisonnable comme densification. » Quant aux résidents de la rue située juste derrière, dont il fait partie, M. MacKay croit qu’ils subiront tout de même des inconvénients, notamment la perte d’intimité et d’ensoleillement. « On perd beaucoup, mais on perd moins qu’avec le projet qui était proposé au début. »
Il se demande si le promoteur peut avancer légèrement ses édifices vers le chemin des Quatre-Bourgeois afin de les éloigner des terrains des voisins arrière et s’il peut éviter d’installer des balcons qui auraient une vue en plongée sur les terrains voisins.

L’abaissement de la hauteur à trois étages est, selon lui, le point le plus important de ce projet. Les citoyens souhaiteraient d’ailleurs que la Ville réduise les hauteurs permises dans tout le quadrilatère, qui est adossé à des maisons unifamiliales.

Récemment, dans une communication adressée aux citoyens, la directrice de la gestion du territoire à l’arrondissement Sainte-Foy–Sillery–Cap-Rouge a indiqué qu’il n’est pas question de réduire les hauteurs.
« Il est prévu que le tramway […] passe à cet endroit, argue-t-elle. Il ne serait pas conséquent pour la Ville de réduire la hauteur autorisée, ainsi que la densité, sur une portion du tracé du futur tramway. Il est plutôt souhaité que la venue de cet équipement majeur de transport collectif serve à accroître la mixité des usages et consolider le cadre bâti le long du tracé. »

Le vice-président du comité exécutif et président de l’arrondissement, Rémy Normand, a répondu aux citoyens qui l’ont interpellé lors de la dernière séance du conseil municipal. Le zonage existe depuis 2009 et les changements de l’époque n’avaient pas rencontré d’opposition, a-t-il souligné. Il disait attendre le nouveau projet. « Notre but est de faire la meilleure insertion possible dans le zonage actuel. »

L’article

Le promoteur Clef Développement construira quatre édifices sur les terrains du chemin des Quatre-Bourgeois (photo du bas). L’image du haut montre le projet qui avait été rejeté par les citoyens et que le promoteur a abandonné.

Le Liénard, un projet de GM Développement