Radio-Canada

Les logements vacants sont de moins en moins nombreux à Québec et le loyer moyen continue d’augmenter, au point où il est le plus cher du marché locatif de la province, dénonce le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU).

Selon les dernières données de la Société canadienne d’hypothèque et de logements (SCHL), le taux d’inoccupation est passé de 4,5 % en 2017 à 3,3 % en 2018.

La demande a été plus forte qu’on anticipait cette année, donc on sent qu’il y a des changements sur le marché locatif à Québec.

« On peut penser que le taux d’inoccupation dans les deux prochaines années va osciller autour des valeurs actuelles », soutient l’analyste économique à la SCHL Nicolas Bernatchez.

Cette baisse est notamment attribuée à une forte croissance de l’emploi à temps plein, une augmentation du solde migratoire et le vieillissement de la population.

La demande provenant de ménage plus âgé « se fait sentir de façon plus soutenue », explique-t-il.

« C’est donc dire qu’au cours de la dernière année la demande de logements locatifs a vraiment été forte à Québec, plus forte que la croissance de l’offre de logements », ajoute-t-il.

Le FRAPRU s’inquiète de la baisse « drastique » du taux d’inoccupation et de la hausse du loyer à Québec.

« La prochaine étape, c’est la pénurie extrême de logements. C’est ce qui se passe à Montréal et dans plusieurs autres villes de la province », lance la porte-parole Véronique Laflamme.

L’organisme considère que le seuil d’équilibre se trouve à 3 %. Même si le taux actuel global est encore au dessus, elle souligne que ce n’est pas le cas dans les quartiers centraux de la capitale pour certains types de logements, notamment en Haute-Ville et en Basse-Ville.

« Lors de la pénurie qui a duré plusieurs années dans la région de Québec au début des années 2000, ç’a laissé des traces et les coûts du loyer ont augmenté de façon importante, tellement qu’encore aujourd’hui les données le confirme », ajoute Mme Laflamme.

Le loyer moyen est de 813 $ à Québec, une augmentation de 1,2 %. Même si les prix sont moins élevés à Montréal (796 $) et Gatineau (770 $), la hausse notée à Québec est similaire à celle des trois dernières années, souligne pour sa part l’analyste Nicolas Bernatchez.

En Haute-Ville, Véronique Laflamme souligne que les trois et demi sont les plus chers au pays, avec le Plateau-Mont-Royal, ce qui rend la location pour une seule personne difficile.

Environ 15 000 ménages dépensent plus de la moitié de leur revenu pour se loger, rappelle le FRAPRU.

Copropriétés à louer

Sur le marché locatif de Québec, la SCHL répertorie 90 000 unités et 4800 copropriétés en location, une offre qui a graduellement augmenté au cours des dernières années.

Pour ce type de logements, le taux d’inoccupation est passé de 3,9 % à 2,5 %.

Le loyer moyen pour un appartement de deux chambres s’élève à 1071 $ comparativement à 839 $ pour un logement traditionnel de même taille. Il figure ainsi parmi les moins chers au pays, avec London, Saskatoon et Gatineau.

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Illustration: Groupe Altus

Jean-Michel Genois Gagnon
Le Soleil

Le complexe Le Phare, avec sa tour de 65 étages, ne chamboulera pas le marché de l’immeuble à bureaux dans Capitale, selon le Groupe Altus. Au contraire, «ce ne sont pas toutes les entreprises de Québec qui pourront payer le loyer qui sera exigé par le promoteur.»

Selon des analyses de la firme de services-conseils spécialisée dans le domaine de l’immobilier, Sainte-Foy est l’endroit dans la capitale où le pied carré est actuellement le plus dispendieux à la location, entre 27 $ et 32 $ brut. Cela s’explique, entre autres, par la valeur plus élevée des terrains et des coûts de construction des bâtiments.

À titre de comparaison, un employeur doit débourser entre 22 $ et 25 $ pour installer ses pénates dans Lebourgneuf et entre 26 $ et 30 $ du pied carré pour un local sur la colline Parlementaire.

«On ne retrouve pas à Québec autant de sièges sociaux qu’à Montréal ou à Toronto. La région compte beaucoup de PME, mais elles n’ont pas les mêmes moyens financiers», indique au Soleil Alain Roy, directeur général chez Altus.

«Construire un édifice de classe A sur un terrain très dispendieux, évidemment, cela entraîne des loyers plus élevés. Lebourgneuf devient alors une belle alternative avec des édifices de classe B — de catégorie inférieure — ou les frais sont plus abordables. Le stationnement est aussi moins dispendieux», poursuit-il.

Ce dernier précise que ce sont principalement les édifices de classe B qui sont actuellement recherchés par les petites et moyennes entreprises de la région.

«La moyenne des locaux qui se sont loués au cours des six derniers mois est d’environ 3000 pieds carrés», avance M. Roy. «Des locataires qui cherchent 50 000 pieds carrés, cela ne court pas les rues. […] Lors de la construction des tours Jules Dallaire, le secteur de la colline parlementaire ne s’est pas vidé. C’est pourquoi Le Phare pourrait avoir un impact principalement sur le marché des édifices de classe A sur le boulevard Laurier», ajoute-t-il.

À Sainte-Foy, le promoteur immobilier, le Groupe Dallaire, prévoit pour son chantier de 755 millions $, la construction de quatre tours, dont trois entre 15 et 45 étages, d’une place publique et d’une salle de concert. Environ 700 000 pieds carrés seront consacrés pour de l’espace à bureaux.

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Jean-Michel Genois Gagnon
Le Soleil

Le Fonds de placement immobilier Cominar a présenté à la population, mardi soir, une nouvelle mouture de son projet commercial dans le secteur Duplessis. Le promoteur envisage l’aménagement sur le site d’un marché de Noël en 2019 et il souhaite intégrer une rue piétonne entre la rue Mendel et le cœur de son développement, soit la place centrale.

Cette présentation s’inscrivait dans une rencontre d’information organisée par le conseil de quartier de Cap-Rouge portant sur des modifications réglementaires proposées pour mieux encadrer le développement de ce secteur commercial, qui héberge déjà l’enseigne suédoise IKEA. Une consultation publique devrait avoir lieu le 17 décembre prochain.

Au cours des derniers mois, Québec a, entre autres, demandé à Cominar de bonifier de 10 % à 12 % l’aire verte du projet l’Îlot Mendel.

Cette modification représente une augmentation de la superficie pour accueillir des arbres ou du gazon de plus de 3950 mètres carrés, avance la Ville, pour un total de 23 690 mètres carrés (255 000 pieds carrés). Pour information, la réglementation actuelle obligeait le promoteur à planter 254 arbres sur le site d’environ 3 millions $ de pieds carrés.

Québec a également revu certaines de ses exigences concernant l’utilisation des matériaux durables et écologiquement responsables, la limitation de la pollution lumineuse ainsi que l’aménagement d’infrastructures de transport conviviales.

Lors de sa présentation, le promoteur immobilier a assuré que le Fonds avait déjà dans ses cartons des cibles similaires que celles de la municipalité. La direction a indiqué que son développement offrira, entre autres, 370 mètres linéaires de piste cyclable reliant le projet au boulevard Chaudière. Environ 200 supports à vélo et des abris couverts seront également aménagés.

Dans la phase 1 du chantier, 20 bornes de recharge pour véhicules électriques seront installées et, à terme, une trentaine. Le vice-président exécutif, projets de développement chez Cominar, Jean Laramée, mentionne qu’afin de limiter la pollution lumineuse, «l’éclairage de type DEL à intensité variable» aura priorité.

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Îlot Mendel

Les informations

Jean-Michel Genois Gagnon
Le Soleil

Le Groupe Dallaire travaille actuellement sur une nouvelle mouture plus écologique pour son développement immobilier sur les terres agricoles des Soeurs de la Charité.

«L’immobilier est une industrie qui va se transformer d’ici 15, 20 et 30 ans. C’est comme l’industrie automobile avec les voitures sans conducteur», compare au Soleil le président et chef de la direction du Groupe Dallaire, Michel Dallaire.

«Dans le bâtiment, avec l’intelligence artificielle, je pense qu’on s’en va vers une autre ère, notamment, avec des bâtiments plus verts qui ont une meilleure empreinte écologique. Pour y arriver, cela va prendre des bâtiments plus intelligents», poursuit-il.

Ce dernier participait jeudi, à Québec, au Rendez-vous annuel 2018 du créneau d’excellence Bâtiment vert et intelligent.

Pour son développement sur les terres des Soeurs de la Charité, d’une superficie de 211 hectares, toutes les options sont aujourd’hui sur la table à dessin afin de présenter un projet qui rejoindra la population et répondra aux besoins des familles de demain.

«Nous travaillons sur un projet qui intègre l’agriculture. On regarde actuellement ce qui se fait ailleurs dans le monde en terme d’innovation pour les développements résidentiels», indique le président.

«On s’en va vers des maisons qui vont marcher à l’énergie solaire. C’est dans un avenir pas si loin. Il faut commencer à penser à faire des bâtiments net zéro ou des établissements qui sont prêts pour devenir net zéro au niveau énergétique. Ce sont des choses auxquelles il faut penser pour de nouveaux quartiers. Nous analysons plusieurs possibilités», poursuit-il, regardant aussi pour intégrer des toits verts à son projet.

Pour information, un bâtiment net zéro est un édifice qui produit autant d’énergie qu’il en consomme.

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Ce matin, à l’émission Bouchard en parle au FM93, il y a eu une entrevue avec les nouveaux propriétaires québécois de ce centre d’achats. L’histoire est fascinante.

Voici l’intégralité de cette rencontre qui nous révèle aussi les intentions de ces hommes d’affaires.

Des consultations sur l’avenir de Fleur de Lys Pierre-Paul Biron (Journal de Québec)

Trudel Alliance lance la démarche Réinventons Fleur de Lys

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* Merci à un fidèle lecteur (J. Desrosiers)

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CAPITALES STUDIO
Une réalisation du service de la promotion
Le Soleil

Depuis quelques années, on ne parle que du marché des condominiums qui va mal à Québec : on en a trop construit et on est maintenant aux prises avec une trop grande quantité d’unités invendues, ce qui a un impact à la baisse sur les prix du marché. Dans un article publié en janvier, la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) faisait état d’un ratio de 19 copropriétés par acheteur sur le marché.

Un problème de banlieue

Selon le promoteur Yves Doyon, la SCHL omet toutefois de faire certaines distinctions importantes dans le marché de la grande région de Québec. «Il semble y avoir un certain inconfort politique de la part de la SCHL à cibler certains secteurs tels que Lebourgneuf, Charlesbourg ou Beauport par crainte de froisser quelqu’un, soutient-il. Le problème lié à la surconstruction sans prévente touche exclusivement ces sec­teurs en périphérie.»

«Au cours des deux dernières années, tous les projets de copropriétés situés dans les quartiers centraux tels que Montcalm, Sillery, le Vieux-Port et le Vieux-Québec se sont entièrement vendus», renchérit M. Doyon. Il cite en exem­ple ses propres projets de développement, dont le Domaine de Sillery qui en est à sa deuxième phase et iLoft+ qui entre dans sa troisième phase. «La majorité des unités sont déjà vendues», indique-t-il.

Il faut avouer que les immeubles en copropriété sont mieux adap­tés au centre-ville, là où la den­si­fi­cation est très élevée, que dans les banlieues, qui n’ont pas les mêmes contraintes d’es­pace. Les gens qui résident en péri­phérie sont davantage des jeunes fa­milles qui préfèrent vivre dans un bungalow ou dans un jumelé.

En fait, le plus grand défi auquel font face les promoteurs qui déve­­loppent des projets résidentiels au centre-ville est le manque de terrains disponibles. La conversion d’anciens édifices religieux fait partie des solutions à ce problème

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Jean-Michel Genois Gagnon
Le Soleil

Le promoteur GM Développement ouvrira dans le Vieux-Québec à l’hiver 2019 une résidence touristique de 49 logements. La direction assure qu’elle n’a pas l’intention de faire affaire avec des plateformes comme Airbnb.

«Il n’a jamais été question de recourir à Airbnb. Nous n’avons pas l’intention de nous afficher sur cette plateforme. […] Les gens vont pouvoir appeler à la réception pour réserver et utiliser notre site internet ou Expedia.ca», indique la directrice des services hôteliers, Catherine Chéruet.

L’édifice baptisé «Monsieur Jean, hôtel particulier» sera situé au 2, rue Pierre-Olivier-Chauveau, au pied de la Côte de la Fabrique. Une cinquantaine d’emplois seront créés.

«Les 49 suites communicantes seront aménagées d’un coin-cuisine tout équipé et pourront recevoir jusqu’à huit personnes», explique la direction, précisant que certaines chambres auront leur terrasse privée. «Toutes les unités seront aménagées d’un lit de très grand format. Des options de suite avec lit escamotable sont également prévues», ajoute-t-elle.

Dans le hall d’entrée, une borne sera disponible servant pour l’enregistrement et le départ des clients. Une personne sera tout de même présente à l’accueil. Une salle d’exercice, un centre d’affaires ainsi qu’un service de prêt de vélos seront aussi offerts.

GM Développement précise que ces installations seront accessibles pour tous les résidents du quartier.

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Joanie Fontaine
Les Affaires

La semaine passée, j’écrivais sur le marché immobilier montréalais. Une région dynamique où les ventes et les prix grimpent dans la majorité des secteurs. Toutefois, ce marché ne représente pas nécessairement celui de l’ensemble du Québec. Dans la RMR de Québec, par exemple, le portrait est différent.

La surconstruction de copropriétés des dernières années continue de faire mal dans cette région malgré une forte baisse des unités achevées et invendues. Le marché de la copropriété demeure difficile et le secteur des propriétés unifamiliales commence, pour sa part, à reprendre de la vigueur en 2018.

Au cours des neuf premiers mois de l’année, les ventes d’unifamiliales ont grimpé de 5% relativement à l’année précédente et de 2% sur 5 ans selon les données colligées par JLR à partir du Registre foncier du Québec. On sent un certain regain après quelques dures années. L’agglomération de Québec se porte particulièrement bien par rapport à sa banlieue avec une croissance des ventes de 7% cette année.

Les hausses de prix, quant à eux, demeurent modestes. D’ailleurs, les faibles gains des dernières années s’observent dans le plus récent rôle d’évaluation foncière de l’Agglomération de Québec (2019–2021). Dans celui-ci, on constate que la valeur des unifamiliales a augmenté de 0,3 % alors que celle des copropriétés a diminué de 4,3 % entre le 1er juillet 2014 et le 1er juillet 2017.

Pour les 9 premiers mois de l’année, aucune hausse du prix médian des unifamiliales n’a été enregistrée pour l’ensemble de la RMR. Il faudra que les ventes continuent de grimper afin qu’une pression sur les prix se fasse sentir. Pour l’instant, le délai de revente moyen au cours des 12 derniers mois publiés par la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) n’a pas bougé par rapport à l’année dernière et demeure long à 130 jours.

Selon les secteurs de la RMR, les variations de prix par rapport à l’année dernière fluctuent entre -1% et 1%.

Le portrait est moins encourageant en ce qui concerne les copropriétés. Les ventes continuent de diminuer avec une baisse de 5% au cours des neuf premiers mois de 2018 comparativement à l’année précédente et de 25% relativement à 2013. Les reculs sont présents dans tous les secteurs de la région analysée. Le marché de la revente semble particulièrement difficile sur la Rive-Sud.

En ce qui concerne le prix médian, il a légèrement augmenté (+3%) par rapport à l’année dernière. La hausse semble, toutefois, surtout s’expliquer par un effet de composition. En fait, la proportion de ventes concernant des copropriétés dans les secteurs plus chers a crû. À ce titre, les ventes ont diminué de manière plus marquée sur la Rive-Sud (sous division la moins chère de la RMR) que dans les autres secteurs. Par conséquent, si les ventes sont davantage concentrées dans les secteurs les plus dispendieux, cela influence le prix médian à la hausse. En fin de compte, le marché de la copropriété demeure difficile dans la région de Québec, principalement sur la Rive-Sud.

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