La Ville de Québec dévoile aujourd’hui la version finale de sa Vision d’aménagement pour le pôle urbain Wilfrid-Hamel–Laurentienne afin de valoriser le paysage d’entrée de la ville et de dynamiser le secteur. La diversification des usages et la densification résidentielle sur les sites stratégiques et le long des artères, comme le boulevard Wilfrid-Hamel, sont souhaitées par la construction de nouvelles habitations de types variés. La Ville tient à profiter des projets émergents de promoteurs privés afin de se doter d’une vision lui permettant de mieux encadrer le développement et le réaménagement du secteur.

« Rappelons que le cœur de la transformation du pôle urbain passe inévitablement par la conversion de l’autoroute Laurentienne, a rappelé M. Régis Labeaume, maire de Québec. Nous venons donc réaffirmer aujourd’hui notre volonté de créer un réel boulevard urbain dans le secteur. Nous sommes évidemment ouverts à un scénario plus ambitieux porté par le ministère des Transports. Par ailleurs, les citoyens souhaitent des espaces plus verts et circuler librement entre les quartiers jusqu’ici difficilement accessibles, et ce, quel que soit leur mode de déplacement. »

Une bonification de la version préliminaire

La Ville a lancé une démarche de participation publique en février 2019 et une version préliminaire de la Vision a été présentée en octobre 2020. Les citoyens ont pu se prononcer et la version finale a été bonifiée afin de tenir compte de leurs commentaires.

Quelques ajustements sont apportés dans la version finale, dont les suivants :

· préciser l’offre résidentielle souhaitée afin de répondre à des besoins variés :
– types de constructions à privilégier (formes et types de logements);
– développement résidentiel selon les principes énoncés dans la Vision de l’habitation,
incluant l’offre de logements abordables;
– offre adaptée aux familles (entrée indépendante aux logements, façade en retrait de la rue, espaces extérieurs appropriables, proximité des services répondant à leurs besoins, etc.);
· détailler les hauteurs permises et les règles pour baliser la construction de plus grande hauteur afin de maintenir des composantes à l’échelle humaine le long des rues et des espaces publics, tout en assurant un développement équilibré sur l’ensemble du territoire;
· préciser le développement souhaité pour le secteur compris au sud du boulevard Wilfrid-Hamel afin d’intégrer une nouvelle offre résidentielle variée et de désenclaver les abords de la rivière pour en faciliter l’accès pour tous;
· en plus de soutenir la mise en place du transport en commun, diminuer les exigences quant au nombre minimal de places de stationnement;
· ajouter des axes de déplacements actifs pour reconnecter les quartiers;
· ajouter de nombreuses illustrations permettant de mieux visualiser les intentions pour le développement des sites stratégiques et l’aménagement des espaces publics connexes.

Un verdissement important

La version finale de la Vision d’aménagement présente aussi la stratégie de verdissement envisagée ainsi que les actions à privilégier pour :
· créer une trame verte associée aux axes de déplacements actifs de manière à relier les parcs et les espaces verts entre eux;
· préciser les intentions en ce qui concerne le réaménagement des voies de circulation, ainsi que leur verdissement;
· saisir toutes les occasions d’acquisitions de terrains afin de créer de nouveaux espaces de détente, des parcs et des places publiques;
· profiter de chaque intervention réalisée dans les voies publiques afin de bonifier le verdissement et de dépasser la cible minimale de canopée déterminée pour chaque quartier identifié.

Un parc urbain plus grand

Dans ce secteur, il est toujours prévu d’agrandir le parc Victoria à même l’actuel site de la centrale de police, lorsque celle-ci sera relocalisée. Dans l’objectif d’accroître la qualité de vie des résidants du quartier de Saint-Roch, plusieurs interventions sont envisagées afin de :
· permettre une meilleure connexion et une plus grande ouverture sur le quartier de Saint-Roch;
· mieux structurer les différentes zones d’activités du parc en y ajoutant des espaces de détente et de l’agriculture urbaine;
· repenser, au besoin, les cheminements de déplacements actifs qui desservent le parc;
· bonifier considérablement le verdissement, puisque l’agrandissement du parc Victoria représente à lui seul une augmentation de 1 % de la canopée pour le quartier de Saint-Roch.

Le communiqué

Source : Jean-Michel Genois Gagnon, Journal de Québec, le 29 juin 2021

Campus de l’UQTR, unités d’habitation, résidence pour personnes âgées et espaces verts. La «métamorphose» de 850 millions $ du centre commercial Fleur de Lys s’accélérera ces prochains mois.

Lundi, les propriétaires de l’immeuble, Trudel Alliance, ont annoncé certains travaux qui débuteront en août. Mais avant de s’attaquer aux chantiers de briques et de mortier, ils ont décidé d’aménager pour la population un espace vert «au beau milieu d’un stationnement», à proximité de la rue Soumande.
«Notre objectif, c’est que la clientèle et les commerçants bénéficient d’une zone verte qui n’est pas dans le chantier. (…) Nous avons déplacé des arbres et retiré de l’asphalte pour mettre du gazon», indique au Journal William Trudel, président et fondateur de Trudel Alliance.

la suite

François Bourque
Le Soleil

Nouveau débat et mobilisation de citoyens sur un projet immobilier aux portes de l’arrondissement historique de Sillery.
Rien de commun cependant avec d’autres qui ont attiré l’attention ces dernières semaines. Celui du 955, Grande Allée (édifice de Loto-Québec) par exemple, que la Ville vient de renvoyer sur les planches à dessin.

Le projet d’immeuble résidentiel sur le site de l’ancienne station-service Ultramar, coin Maguire et chemin Saint-Louis, est d’une autre nature. Beaucoup plus acceptable au plan urbain et de la qualité de vie du voisinage.

La Ville de Québec souhaite y permettre trois étages et 17 logements avec un édicule donnant accès à une galerie sur le toit orientée sur le chemin Saint-Louis pour protéger l’intimité des voisins derrière.

Ce projet n’implique pas de démolition d’immeuble patrimonial. Pas de perte de paysage ou de points de vue précieux. Pas d’arbres, de boisés ou de verdure sacrifiés. Pas de hauteur démesurée. Pas d’effet de mur comme souvent avec les très gros immeubles.

Pas d’impact notable sur la circulation. Pas de matériaux ou de formes qui détonnent avec la rue Maguire ou la brique rouge des immeubles en face, chemin Saint-Louis (restaurant Montego et boutique Sports Maguire).

On est ici à proximité d’une rue commerciale où les résidents pourront aller à pied et on est tout près du transport en commun.

Au plan urbain, il est difficile de trouver à redire de ce projet dont un des promoteurs, Mario Bernardo, est propriétaire du Montego en face.

Ceux qui s’y opposent semblent oublier que le zonage actuel permet déjà quatre étages sur l’ensemble du terrain, plus un édicule sur le toit. Le zonage actuel oblige aussi à un rez-de-chaussée commercial.

Le changement proposé vise à réduire la hauteur permise à trois étages et fait disparaître l’obligation commerciale. Cela fait de la place pour cinq logements de plus que le zonage actuel (17 au lieu de 12).

L’amendement au PPU Sillery et au zonage vise aussi à permettre un seul bâtiment sur le site plutôt que deux ou trois. Cela rendrait possible un stationnement en sous-terrain plutôt qu’en surface.

On le sait. Tout immeuble nouveau, même le plus modeste ou le plus réussi, dérange l’ordre établi.

Les voisins immédiats y perdent toujours un peu d’air, d’intimité ou de vue. Leur réflexe de protéger leurs «acquis» est légitime, même quand l’intérêt général peut justifier un projet.

Échaudés par les ambitions parfois démesurées des administrations publiques, les conseils de quartier et autres groupes militants sont aussi devenus méfiants. On ne s’en surprend plus et il est difficile de les blâmer.

J’ai pourtant sursauté devant l’avis de la Coalition pour l’arrondissement historique de Sillery. Le groupe s’oppose à ce projet pour le motif que sa «modernité et l’emprise de la construction… détonnent avec l’esprit du lieu de ce carrefour».

L’esprit du lieu?

On parle ici d’une station-­service désaffectée et de sa cour d’asphalte.

Partout ailleurs, les citoyens supplient la Ville d’activer la reconstruction sur les terrains vacants des anciens postes d’essence.

La Coalition et le conseil de quartier voudraient ici que la Ville ou la Commission de la capitale nationale achète le terrain et en fasse un parc ou une porte d’entrée de l’arrondissement historique de Sillery.

Ils évoquent la présence sur le terrain derrière de la maison patrimoniale Timmony (construction 1835) où ont logé les marchands de bois et anciens maires de Sillery Charles et James Timmony.

Cette maison est en effet reconnue pour sa valeur «supérieure» dans le répertoire du patrimoine bâti de la Ville.

L’accès à cette maison se faisait à l’origine par le chemin Saint-Louis, mais ce lien n’existe plus.

Vouloir le restaurer ou l’évoquer mènerait tout droit dans la cour arrière des citoyens qui habitent la maison qui a sa façade sur la rue Louis-H.-LaFontaine.

Pour atténuer l’impact visuel, la Ville exigera du promoteur qu’il aménage un mur vert du côté de la maison Timmony, m’informe la conseillère Émilie Villeneuve.

Pour ce qui est d’un parc, on convient tous de leur importance dans la vie des quartiers. Sauf que c’est difficilement un enjeu ici.

Il y a dans le quadrant voisin de ce même carrefour le grand cimetière Mount Hermon qui descend jusqu’à la falaise en contre-bas. C’est un des très beaux «parcs» de Québec.

Les autorités publiques ne peuvent quand même pas acheter tous les terrains vacants pour éviter aux voisins de subir un nouvel immeuble.

La Coalition plaide avec raison pour le respect du «plan de conservation du site patrimonial de Sillery». Celui-ci couvre tous les quartiers au sud du chemin Saint-Louis, de la côte Gignac à la rue de Laune. Cela inclut le secteur du chemin du Foulon au pied de la falaise.

Le ministère de la Culture a juridiction sur ce site et devra se prononcer sur le changement demandé au PPU et au zonage pour l’ancienne station Ultramar.

Je ne veux pas présumer de sa décision, mais le ministère avait approuvé l’actuel PPU Sillery créé en 2015.

Ce plan s’intéresse à toutes les caractéristiques du site historique : cadre naturel, réseau viaire (rues), système parcellaire (découpage des lots), cadre bâti, unités de paysage, qualités visuelles, patrimoine archéologique, etc.

Ces «témoignages» de différentes époques doivent être protégés dans «un esprit de continuité et de cohérence», indique le plan.

Pour les nouvelles constructions, le plan demande de s’inspirer des «caractéristiques historiques du milieu d’insertion», mais «sans imiter les bâtiments existants, de manière à affirmer son époque de construction».

La Commission d’urbanisme de la Ville de Québec devra aussi se prononcer sur l’architecture et l’intégration au voisinage du nouvel immeuble.

Dans l’ordre actuel des choses, la question du patrimoine arrive à la fin du processus d’approbation des projets.

Serait-il plus opportun de le faire au début? C’est ce que suggère Pierre Vagneux, président de la Coalition pour l’arrondissement historique.

Un questionnement «patrimonial» doit précéder la discussion, croit-il. M. Vagneux déplore que le «réflexe patrimonial» que l’on aurait dû avoir n’ait «pas été initié».

Je ne sais pas si ça aurait changé quelque chose dans le débat présent, mais la question mérite d’être posée.

Des citoyens et groupes de pression arrivent régulièrement à faire reculer les villes ou des promoteurs. Parfois sous la menace d’un référendum; parfois par la pression publique ou simplement par la discussion.

L’exemple le plus récent est celui du 955, Grande Allée, mais il y en a d’autres.

On a vu ce printemps le promoteur d’un gros projet résidentiel sur le chemin des Quatre-Bourgeois revoir les plans avec la Ville après avoir entendu les craintes des citoyens.

Nicolas Côté, de Clef Développement, a fractionné en quatre le «mur-édifice» qui était prévu; il a augmenté les marges de recul dans la cour arrière et a abaissé les hauteurs en deçà des hauteurs autorisées.

Au final, «le projet respectera l’ensemble de nos préoccupations, trois étages, environ 14 mètres de marge arrière et pas de mur édifice», se réjouit le porte-parole du groupe de citoyens du voisinage, Robert MacKay, dans un courriel envoyé au Soleil il y a quelques jours.

M. MacKay salue au passage la négociation menée par la Ville avec le promoteur. «Nous avons l’impression que les urbanistes de la Ville ont fait un bon travail et ont tenu compte de nos préoccupations», dit-il.

Cela vaut la peine d’être souligné.

L’été dernier, l’administration Lehouillier à Lévis a rapidement revu son plan de circulation aux abords du parc de l’anse Benson après avoir entendu les critiques de citoyens.

On ne dira jamais assez à quel point le dialogue et l’écoute permettent d’améliorer les projets et leur acceptabilité.

Mais il arrive aussi que des citoyens étirent l’élastique au point de compromettre la viabilité de tout projet et de condamner des terrains à l’immobilisme. Il faut alors être capable de dire c’est assez.

La chronique

Source : David Rémillard, Radio-Canada, le 25 mai 2021

C’est finalement tout un quadrilatère du Vieux-Québec qui pourrait changer de visage avec le projet de l’îlot Charlevoix. D’abord présenté par la Ville comme un développement limité à un terrain désaffecté, près de l’Hôtel-Dieu, des discussions sont maintenant en cours afin de le connecter à la rue Saint-Jean.

Radio-Canada a appris que le développement immobilier prévu à l’îlot Charlevoix, dans la côte du Palais, fait l’objet de nouvelles analyses par la Ville de Québec. Le promoteur, groupe Capwood, a présenté de nouveaux plans à l’administration municipale, trois ans après avoir remporté l’appel de projets pour revitaliser ce secteur autrefois médiatisé pour sa colonie de chats errants.

Des discussions sont en effet en cours entre la Ville et le promoteur concernant l’îlot Charlevoix et un possible agrandissement du projet. Cette démarche suit le processus des projets majeurs à la Ville de Québec. Le projet est à l’étape préliminaire d’analyse, confirme la Ville dans un échange de courriels.

Selon nos informations, le projet immobilier s’étendrait maintenant à tout le quadrilatère formé des rues Charlevoix, de l’Hôtel-Dieu, Saint-Jean et de la côte du Palais. Dans la foulée, le groupe Capwood a fait l’acquisition de l’ancien bâtiment de la Banque de Montréal, rue Saint-Jean, lequel abrite présentement la boutique Cool As a Moose et un cabinet d’architecture.

la suite

Baptiste Ricard-Châtelain
Le Soleil

Le conseil municipal de Québec vient de s’accaparer des pouvoirs des arrondissements pour planifier en bloc la transformation des 80 centres commerciaux de la capitale, destinés notamment à accueillir des tours d’habitation et des résidences pour aînés sur leurs stationnements.

D’ailleurs, une annonce est prévue ce jeudi en compagnie du maire de Québec, Régis Labeaume : la première pelletée de terre officielle de Nuvo Quartier, un complexe de 426 logements qui doit pousser sur le lot des Galeries de la Canardière, à l’intersection du boulevard Sainte-Anne et de l’avenue D’Estimauville.

La première phase de ce projet immobilier d’envergure, comptant 126 appartements, devrait être complétée à l’été 2022.

+

UNE SEULE VISION

«Les 80 centres commerciaux du territoire de la ville sont appelés à se transformer en tout ou en partie au cours des prochaines années, notamment avec l’ajout d’immeubles résidentiels de moyenne et de haute densité», lit-on dans un document municipal récemment diffusé. «Une vision d’ensemble des possibilités de réaménagement de ces centres commerciaux est souhaitée.»

Voilà pourquoi le conseil municipal vient de modifier la réglementation octroyant des pouvoirs aux arrondissements. Pour leur retirer des compétences.

«Les centres commerciaux sont répartis sur l’ensemble du territoire. Dans un souci de cohérence des planifications et du contrôle des constructions et des usages, le conseil municipal exercera certaines compétences en matière d’urbanisme dans les zones où ils sont localisés», ajoute-t-on.

«Le conseil municipal, dans les zones où sont localisés […] les centres commerciaux, sera compétent pour toute réglementation d’urbanisme. Plus spécifiquement, le conseil municipal pourra adopter des règlements afin de modifier les normes de zonage, de lotissement et autres règlements d’urbanisme.»

+

COMME AU MAIL CAP-ROUGE

La Ville de Québec cite en exemple le Mail Cap-Rouge du boulevard de la Chaudière quand nous lui demandons de nommer une transformation de centre commercial réussie, qui pourrait être reproduite.

Dans le stationnement, Chartwell a érigé une résidence pour aînés de 360 appartements en 2018, 2019.

«Le Mail Cap-Rouge est un exemple de redéveloppement prévu pour lequel des modifications à la réglementation ont été réalisées afin d’autoriser l’usage Habitation sur le site du centre commercial», pointe la conseillère en communication Audrey Perreault.

Mais, depuis l’érection de L’Envol de Charwell à Cap-Rouge, la Ville a poursuivi sa réflexion quant à l’aménagement de son territoire. Réflexion dont le fruit a été consigné l’an dernier dans sa Vision de l’habitation.

Pistes d’actions

«Dans les pistes d’actions de la Vision de l’habitation, il est souhaité de mieux exploiter le potentiel résidentiel de certains sites, notamment les centres commerciaux par l’ajout d’espaces résidentiels», observe Audrey Perreault. «La Vision cible les centres commerciaux comme des lieux propices pour accueillir de nouveaux logements, notamment des résidences pour personnes âgées, mais aussi d’autres types d’habitations.»

«À l’avenir, si un projet de développement de centres commerciaux associé à de l’habitation cadre avec les orientations de la Vision de l’habitation, des modifications à la réglementation seront autorisées par le conseil municipal.»

Consultation

Mme Perreault veut néanmoins rassurer les résidents des quartiers où des tours pourraient pousser sur les mers d’asphalte des centres d’achats. «Le fait de rapatrier ces zones de zonage sous la compétence du conseil municipal ne change en rien les règles de développement. Le processus d’approbation et de consultation [publique] demeure le même.»

L’article

Source

Julie Rhéaume
Monsaintroch

Les architectes Bourgeois/Lechasseur, dont les bureaux de Québec sont présentement situés sur la rue Saint-Vallier Est, comptent déménager leurs pénates en 2022 dans un tout nouveau bâtiment qui serait construit au 533 du boulevard Langelier. Un garage désaffecté se trouve présentement à cet endroit.

La firme Bourgeois/Lechasseur loge actuellement près des Salons d’Edgar, sur la rue Saint-Vallier Est. Après 10 ans à cette adresse, les responsables avaient envie d’un local avec « plus de superficie », raconte l’architecte Olivier Bourgeois, en entrevue à Monsaintroch, le 12 mai.

Demeurer dans le quartier Saint-Roch s’est toutefois imposé. « On ne voulait pas nécessairement aller dans Saint-Sauveur, même si on avait regardé », dit-il. Olivier Bourgeois ajoute que les clients « adorent venir à nos bureaux » dans Saint-Roch. Après un rendez-vous, certains en profitent pour dîner dans l’un des restos du quartier, cite-t-il en exemple.

À prime abord, le bureau d’architectes avait été engagé par les propriétaires des lieux pour la conception d’un nouvel édifice situé au 533, boulevard Langelier, en remplacement du bâtiment actuel. M. Bourgeois et son collègue Régis Lechasseur ont toutefois craqué pour le futur espace et ont décidé d’y installer leurs bureaux. Ils en seront à la fois les concepteurs et ensuite les locataires, raconte M. Bourgeois.

« La belle visibilité » et l’emplacement des lieux ainsi que la bande de terrain dotée d’arbres qui sépare les deux voies du boulevard Langelier ont notamment joué dans la balance quant à cet éventuel déménagement.
L’équipe de Bourgeois/Lechasseur est passée de huit à 11 personnes. Une douzième devrait s’ajouter à l’été. Les nouveaux bureaux, d’une superficie de près de 2000 pieds carrés, pourront accommoder tout ce beau monde de manière « très confortable », dit M. Bourgeois.

Le nouvel édifice

L’ancien garage délabré du 533, boulevard Langelier sera démoli pour faire place à une nouvelle construction. Cet édifice devrait accueillir huit logements locatifs et un espace à bureau qui sera occupé par Bourgeois/Lechasseur. Des espaces de rangement, des « lockers locatifs », seront aussi accessibles à tous au sous-sol. Ceux-ci viendront combler un besoin dans le quartier, de dire M. Bourgeois.

Des espaces de stationnement intérieurs étaient d’abord prévus dans le projet, selon un document municipal. Ceux-ci seront finalement situés à l’extérieur de la bâtisse, d’après l’architecte. Bourgeois/Lechasseur devrait y aménager ses bureaux au début de 2022, précise l’interlocuteur.

Démarches auprès de la Ville

Avant que la construction du nouveau bâtiment puisse aller de l’avant, une demande de modifications au zonage et au programme particulier d’urbanisme (PPU) du secteur sud du centre-ville Saint-Roch, adopté en 2017, doit être approuvée par la Ville de Québec.

Des consultations écrites sont d’ailleurs en cours jusqu’au 21 mai. Ensuite, une demande d’opinion au conseil de quartier sur le règlement de concordance devrait avoir lieu le 27 mai.

Le règlement modifiant le PPU et l’entrée en vigueur sont prévus en juillet tandis que l’adoption du règlement de concordance et son entrée en vigueur doivent se faire en août.

Olivier Bourgeois souhaite que le changement de zonage se fasse et que le permis de construction soit accordé. Il a toutefois bon espoir que le projet obtiendra le feu vert de la Ville, d’autant plus que celui-ci a reçu un accueil favorable de la part de ses futurs voisins, dit-il.

À noter que nous avons tenté sans succès de joindre l’un des propriétaires de la bâtisse et du terrain actuels pour en savoir davantage sur le projet.

L’article

Jean-Philippe Décarie
La Presse

Depuis 25 ans maintenant, l’économie de la ville de Québec s’est résolument transformée grâce à l’essor soutenu d’entreprises du secteur privé, principalement de haute technologie, qui a insufflé à la ville un dynamisme jamais vu ici et inégalé au pays. Québec était la municipalité qui affichait le plus bas taux de chômage au Canada avant la pandémie, et elle a repris le premier rang des villes canadiennes avec un taux de sans-emploi de 4,9 % en mars dernier. Le maire Régis Labeaume nous explique le miracle québécois.

La suite

Le souffle de la nouvelle économie à Québec

Jean-Michel Genois-Gagnon
Journal de Québec

Ivanhoé Cambridge veut revoir le visage de Laurier Québec. Un important développement immobilier à usage mixte est dans les cartons. À terme, entre « 1000 et 1500 unités » pourraient sortir de terre, a appris Le Journal.

Ces derniers mois, le bras immobilier de la Caisse de dépôt et placement du Québec a eu plusieurs discussions avec le promoteur Douville, Moffet & associés pour redévelopper le centre commercial de Sainte-Foy.

La facture du chantier pourrait dépasser les 100 millions $. Il devrait se faire en plusieurs phases, la première étant d’environ 300 unités, et sur un échéancier de « plusieurs années ».

D’ici deux ans

Selon nos informations, la construction des nouvelles tours se ferait sur les stationnements à l’arrière et à l’avant de Laurier Québec. L’objectif serait de démarrer les travaux d’ici deux ans, selon différentes sources.

Les édifices situés devant le boulevard Laurier pourraient atteindre 21 étages (64 mètres) et les tours du côté du boulevard Hochelaga, 13 étages (40 mètres), soit les hauteurs maximales permises pour ces terrains.
La vocation de chaque immeuble ne serait pas encore définitive. Différents scénarios sont sur la table, soit des espaces commerciaux ou à bureaux, des unités résidentielles, une résidence pour personnes âgées et un hôtel.

Ivanhoé Cambridge chercherait, aujourd’hui, à maximiser la valeur de cette propriété qui est actuellement évaluée à 446 M$. L’objectif serait de créer une « communauté » avec les commerces et les organisations voisines.

Partenaire

Si ce projet immobilier se concrétise ces prochains mois, Douville, Moffet & Associés deviendrait propriétaire du site avec Ivanhoé Cambridge. Joint par Le Journal, le président de l’entreprise, Pierre Moffet, a préféré limiter ses commentaires. « Si on me demande si j’ai de l’intérêt pour développer Laurier Québec, c’est certain que je vais dire oui », a-t-il dit.

Chez Ivanhoé Cambridge, on confirme analyser un projet de densification pour Laurier Québec qui pourrait s’échelonner sur plusieurs années.

« Nous sommes à un stade préliminaire et nous évaluons actuellement la faisabilité de divers scénarios pour ce secteur au fort potentiel. Nous avons des discussions avec un promoteur d’expérience, mais rien n’a été signé pour l’instant », a souligné la porte-parole, Katherine Roux Groleau.

Quant à Place Ste-Foy, aussi une propriété d’Ivanhoé Cambridge, le bras immobilier de la Caisse de dépôt et placement du Québec envisagerait également de redévelopper ce site.

La semaine dernière, La Presse rapportait que le Groupe Mach avait de l’intérêt pour acheter Laurier Québec et Place Ste-Foy. Ivanhoé Cambridge assure qu’il n’a aucune discussion en cours pour vendre ces immeubles.

L’article

François Bourque
Le Soleil

Depuis deux ans, j’ai cherché à obtenir copie des études ou analyses sur l’évaluation des coûts à la charge de la ville de Québec pour le projet Le Phare (rebaptisé depuis Humaniti).
J’avais en tête les coûts des réseaux d’aqueduc et d’égout, du réseau routier à refaire, des connexions au transport public et des enjeux de sécurité publique (protection incendie).

Je pensais aussi aux coûts du pôle d’échanges Ste-Foy (qui a depuis été relocalisé) et aux terrains qu’il faudrait exproprier pour réaliser les travaux d’infrastructures autour du Phare.

La Ville de Québec a dit non et Groupe Dallaire, qui avait préparé une partie des documents que je demandais, a dit non aussi.

Le 2 avril 2019, j’ai demandé à la Commission d’accès à l’information (CAI) de réviser cette décision.

Trois auditions (d’abord sur place, puis à distance) ont été tenues, entrecoupées de COVID et de plusieurs remises ou demandes de remises pour des motifs pas toujours convaincants.

Cette fois par exemple où un avocat a demandé une autre remise parce qu’il n’avait pas réussi à ouvrir un Cd-Rom. Son entreprise planifie un gratte-ciel de 65 étages, mais n’arrive pas à trouver les ressources techniques pour ouvrir un enregistrement. La demande a cette fois été refusée.

Deux ans se sont donc écoulés et la juge administrative Guylaine Giguère vient de rendre sa décision : demande de révision rejetée.

La décision est finale et sans appel quant aux faits.

L’information que je cherchais à obtenir concerne l’entente ville-promoteur que Québec et Groupe Dallaire était à négocier au printemps 2019.

Des ententes de même nature sont signées lors de tous les projets qui impliquent un partage des coûts d’infrastructures entre la ville et un promoteur.

Dans le cas du Phare, je soupçonnais que les coûts seraient importants, vu l’ampleur du projet et des travaux requis autour du site de l’ancienne Auberge des Gouverneurs (coin Lavigerie/boulevard Laurier).

Il était déjà connu à l’époque que les réseaux municipaux (eaux usées, aqueduc, routier) n’avaient pas la capacité pour un projet d’une telle envergure.

J’ai eu la naïveté de penser que cette information était d’intérêt public. Je le pense toujours, mais à l’évidence, ça ne suffit pas.

Ces informations ne seront pas accessibles avant la conclusion d’une entente éventuelle entre la ville et le nouveau promoteur Cogir.

Reste à voir quelle part de l’information pourrait alors devenir accessible. Dans tous les cas, l’encre sera sèche sur les contrats et il ne sera plus possible de changer quoi que ce soit au projet.

Il importera peu alors que des citoyens, groupes ou élus puissent trouver que le projet (Phare-Humaniti) implique un coût public trop élevé pour le bénéfice que pourrait en tirer la ville.

La Loi sur l’accès à l’information vise (en théorie) à favoriser l’accès aux documents publics.

Mais elle prévoit aussi une (longue) liste d’exceptions pour lesquelles une administration peut refuser l’accès.

La ville de Québec avait invoqué 6 articles d’exception (22, 23, 24, 27, 37 et 39) pour refuser l’accès aux documents qui décrivent l’ampleur des coûts publics pour le projet Le Phare.

La CAI a analysé la réponse de la ville pour trois de ces articles (22, 23 et 39). Vu les conclusions auxquelles elle arrivait, la juge Giguère a estimé qu’il n’était pas nécessaire de poursuivre l’analyse pour les trois autres articles.

Article 22

L’article 22 permet de refuser l’accès à des renseignements financiers ou techniques si leur divulgation peut nuire à une négociation. Ou risque de causer une perte à la ville ou de procurer à quelqu’un d’autre un avantage appréciable.

Cet article vise à assurer l’équilibre entre le principe de transparence des administrations publiques et les forces économiques du marché, rappelle la juge Giguère.

J’avais plaidé que les informations demandées étaient déjà connues de la ville et du promoteur Dallaire et que leur divulgation ne pouvait donc pas nuire à la négociation.

Peut-être pas à cette négociation-là. Mais divulguer des évaluations de terrains pourrait nuire aux négociations avec d’autres propriétaires et causer une perte pour la ville, a conclu la CAI.

Article 23

L’article 23 permet à un tiers (ici le Groupe Dallaire) de refuser que soient divulguées des informations commerciales, financières ou techniques détenues par une administration publique, mais qui lui appartiennent et qui ont un caractère «confidentiel»

On parle ici d’estimés de coûts de travaux pour l’ajout d’aqueduc, le réaménagement de rues, l’acquisition de terrains, etc.

La CAI as reconnu le caractère confidentiel de ces informations.

Article 39

L’article 39 permet de refuser l’accès à un document d’analyse jusqu’à la décision finale dans un dossier.

Après avoir examiné les documents que je demandais, la CAI a estimé qu’il s’agissait bien d’analyses produites dans le cadre d’un processus décisionnel encore en cours.

Ce processus n’est d’ailleurs toujours pas terminé, aucune entente de partage des coûts n’ayant encore été signée entre la ville et le promoteur Cogir.

***

Me voici donc Gros-Jean comme devant. Et vous aussi par le fait même. Pas plus avancé qu’au jour de ma demande initiale, en mars 2019.

Combien va coûter à la ville le projet Humaniti qui a succédé au Phare?

La hauteur de la tour principale a été réduite de 65 étages à 53. Mais il est prévu trois autres tours à 31, 31 et 40 étages, ce qui reste une densité considérable pour cet îlot.

On parle toujours d’y loger un hôtel ainsi que 1151 unités de logement, 453 condos, des espaces commerciaux et de bureaux, etc. Les infrastructures municipales n’ont pas été conçues pour une telle intensité.

Les villes font souvent valoir que les grands projets rapportent des taxes nouvelles.

Ce n’est pas faux, mais ce n’est pas si vrai qu’il y paraît.

Si un promoteur construit, c’est parce qu’il croit que son projet répond à un besoin et qu’il y a un marché pour les pieds carrés qu’il planifie.

Les pieds carrés qui ne se construiraient pas sur un îlot se construiront ailleurs et rapporteront les mêmes taxes à la ville.

L’opportunité d’un projet ne se mesure pas uniquement aux revenus de taxes qu’il procure à la ville.

L’impact sur la circulation et sur la qualité de vie du voisinage me semble beaucoup plus important.

Le projet, même revu un peu à la baisse, continue de pose un défi d’acceptabilité sociale. Le Programme particulier d’urbanisme (PPU) «négocié» avec les citoyens à l’époque (2021) avait fixé le seuil à 30 étages sur cet îlot. En passant outre, la ville remet en cause la crédibilité de son propre PPU.

***

Dans un marché d’édifices à bureaux fragilisé par la pandémie, concentrer autant de pieds carrés sur un seul îlot risque de repousser des projets qui auraient pu naître sur d’autres îlots vacants du boulevard Laurier et de la route de l’Église.

Ces îlots vacants sont des nuisances quand on veut donner vie à une artère et y développer le plaisir d’y aller marcher, comme l’administration Labeaume dit vouloir le faire dans le nouveau centre-ville de Sainte-Foy.

***

Derrière (ou devant) le Phare, il y avait cette idée d’un repère fort à l’entrée de la ville et d’un message que Québec entrait dans les ligues majeures du gratte-ciel. Pour pas exagérer, disons la Ligue Américaine.

Il me semble que cette vision d’un monde où «sky is the limit» a pris du plomb dans l’aile avec la pandémie. On a davantage envie de parcs, de jardins et d’échelle humaine que de projets immobiliers démesurés.

Et raison de plus si le projet doit coûter un bras en infrastructures publiques. J’aurais aimé pouvoir y mettre un chiffre. Ce sera pour une autre fois peut-être. Après une prochaine demande d’accès.

J’attendrai cette fois que le contrat soit signé. Ce sera plus difficile de dire non.

L’administration municipale, si c’est toujours la même qui est aux commandes, sera rassurée et sans doute satisfaite : il sera trop tard. Trop tard pour nuire à «leur» projet, aussi controversé soit-il.

Drôle de conception de la démocratie, mais la Loi sur l’accès permet qu’il en soit ainsi.

Oui à l’information pour écrire l’histoire à retardement, mais non si ça déplaît à un partenaire d’affaires de la ville ou si ça risque d’influencer une décision publique en gestation.

Lors de la première audition, en octobre 2019, j’ai entendu deux fois un témoin de la ville expliquer que la divulgation des informations serait «inconfortable». On préférait attendre la conclusion du contrat final.

C’est en effet moins confortable quand les enjeux sont connus du public que si on négocie de façon discrète à l’abri des regards.

La CAI n’a pas relevé cette remarque que pour ma part, j’avais trouvée révélatrice et significative.

Au-delà des considérations légales légitimes, les administrations publiques ont souvent cette inclinaison à rester discrètes et confortables, plutôt que d’affronter le débat public comme il conviendrait pourtant en démocratie.

L’article