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Nous avons débuté, en janvier 2025, une grande enquête sur l’absorption des projets neufs en chantier ou livrés récemment qui sont actuellement en effort de commercialisation. Cette grande enquête a débuté dans la RMR de Montréal, mais nous avons rapidement amené notre capture de la réalité à Québec et puis, dans tout le Québec.
Est-ce que l’absorption ralentit réellement ?
Est-ce que ça va mieux dans certains secteurs que d’autres ?
Est-ce que les prix demandés baissent (gratuités, inclusions, cadeaux) ?
Nous dénombrons actuellement 570 projets de 48 unités et plus qui sont en phase de commercialisation dans tout le Québec. De ce nombre, nous documentons 141 projets qui nous fournissent des indications claires sur les loyers demandés et l’absorption. 32 de ces projets sont situés dans la RMR de Québec & la RMR de Montréal en compte 62.
Voici les faits saillants de l’évolution des loyers demandés et de l’absorption de ces projets, pour la région de Montréal et Québec.
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Une occupation globale identique, mais des trajectoires différentes
Au T2 2026, la proportion d’unités louées ou réservées atteint 55 % dans les projets analysés, tant dans la RMR de Québec que dans celle de Montréal. Ce résultat représente toutefois un recul observé de quatre points à Québec et une augmentation de 24 points à Montréal par rapport au T2 2025.
Dans la RMR de Montréal, le taux d’occupation observé est passé de 31 % au T2 2025 à 55 % au T2 2026. Cette progression s’explique notamment par la maturation des projets suivis et par une proportion plus importante de l’échantillon qui est composé de projets achevés, qui affichent une occupation de 69% au T2-2026.
Dans la RMR de Québec, le taux observé est passé de 59 % à 55 %. La baisse est principalement visible dans le secteur nord, où l’occupation est passée de 78 % à 63%. Le secteur sud évolue dans la direction opposée, avec une progression de 43 % à 48 %.
À Québec :
Nord : 63 % ;
Sud : 48 % .
À Montréal :
Centre : 61 % ;
Laval et Nord : 54 % ;
Sud : 45 % .
(…)
La progression des loyers semble ralentir
À Québec, le loyer net mensuel moyen continue d’augmenter :
T1 2026 : 1 680 $;
T2 2026 : 1 720 $.
Mais le loyer au pied carré recule légèrement, de 2,00 $ à 1,97 $/pi². La hausse du loyer mensuel semble donc provenir en partie de la composition ou de la taille des logements suivis, plutôt que d’une véritable hausse généralisée des taux unitaires.
À Montréal, le loyer net mensuel moyen diminue légèrement :
T1 2026 : 1 950 $;
T2 2026 : 1 930 $.
Le taux unitaire demeure pratiquement stable, passant de 2,73 $ à 2,72 $/pi² . Après les fortes progressions des trimestres précédents, le marché semble atteindre un plateau.
Le 4½ est le principal point de pression dans les deux marchés
Le 4½ représente une partie importante de l’offre :
41 % des unités à Québec ;
36 % à Montréal .
Or, son taux d’occupation est relativement faible :
Québec : 46 % ;
Montréal : 48 % .
À Québec Sud, le taux d’occupation des 4½ tombe même à 37 % . À l’inverse, les studios affichent 63 % à Québec et 61 % à Montréal, tandis que les 3½ se situent à 55 % et 57 %.
Les tranches de superficie racontent la même histoire : les logements compacts performent généralement mieux, tandis que plusieurs catégories situées entre environ 800 pi² et 1 199 pi² éprouvent davantage de difficultés.
Les premiers étages se louent mieux que les étages supérieurs
C’est une observation étonnamment constante dans les deux rapports.
À Québec :
deux premiers niveaux : 63 %;
niveaux centraux : 53 %;
dernier niveau : 56 %.
À Montréal :
deux premiers niveaux : 62 %;
niveaux centraux : 53 %;
dernier niveau : 54 %.
Les premiers étages ont également les loyers moyens les plus bas. Cela est cohérent avec un marché où les locataires sont actuellement plus sensibles au prix total qu’à la prime associée à la hauteur ou à la vue.
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Une esquisse du projet Saint-Yves (2470, rue Triquet) porté par le groupe immobilier ACERO. ILLUSTRATION FOURNIE PAR ACERO