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Le projet

Baptiste Ricard-Châtelain
Le Soleil

Les citoyens du centre-ville ont trop d’autos pour le nombre de stationnements disponibles dans les rues. Tellement, que la mairie interdira aux habitants d’un tout nouvel immeuble de la Haute-Ville d’acheter des vignettes afin de garer leur véhicule dans la voie publique sans égard aux limites de temps affichées sur les panneaux.

Le bâtiment en question est toujours en construction à l’intersection du chemin Sainte-Foy et de l’avenue de l’Alverne. Le Vitrail, un projet locatif, intègre notamment la maison ancienne où logeait l’entreprise funéraire Lépine-Cloutier. Aussi la villa voisine où s’était installée la station Télé-Québec.

Les adresses : 240 et 300, chemin Sainte-Foy.

À l’arrière de ces vénérables demeures, a poussé un bloc. Au total, il y aura 96 logements de différents gabarits. Et, en sous-sol, à peu près autant d’espace de stationnement.

Il n’y aura donc pas beaucoup de marge si certains ménages disposent de plus d’un VUS.

N’empêche, la Ville refusera de leur vendre des vignettes de stationnement, contrairement aux autres habitants du quartier…

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Audrey-Maude Vézina
Radio-Canada

La région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec a connu un déclin de 15 % du nombre de transactions en septembre par rapport au même mois l’an dernier, selon l’Association des courtiers immobiliers du Québec (AOCIQ).

La situation est semblable dans les trois secteurs de la région, tant dans l’agglomération de Québec (16 %) que la périphérie nord et la Rive-Sud (13 %).

Charles Brant, directeur du Service de l’analyse de marché de l’APCIQ, met toutefois ces données en contexte par rapport à la prépandémie.  Bien qu’en baisse par rapport à l’année dernière, lors de la même période, le marché de Québec a connu une solide activité en septembre, avantageusement comparable à 2019, indique-t-il.

Les copropriétés et les plex en baisse

Les transactions pour tous les types de propriétés sont en baisse, mais les copropriétés et les petites propriétés à revenu sont les plus touchées, avec 24 et 25 % de réduction, respectivement.

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Québec, le 3 octobre 2022 – La Ville de Québec présente aujourd’hui la version finale de son Programme particulier d’urbanisme (PPU) pour le pôle urbain Wilfrid-Hamel–Laurentienne. Ce PPU vise à dynamiser le secteur en faveur d’une mixité et d’une présence résidentielle accrues, d’aménagements plus conviviaux et attrayants ainsi que d’une meilleure interconnexion avec les secteurs voisins.

« Le PPU pour le pôle urbain Wilfrid-Hamel–Laurentienne vient officialiser l’encadrement des interventions privées et publiques à venir dans le secteur, a mentionné Mme Marie-Pierre Boucher, membre du comité exécutif responsable de la planification de l’aménagement du territoire. Les citoyens peuvent désormais rêver à un milieu plus vert, sécuritaire et où la qualité de vie prédomine. »

Principales modifications apportées

« Globalement, les citoyens se sont positionnés en faveur des orientations d’aménagement proposées, a précisé Mme Mélissa Coulombe-Leduc, membre du comité exécutif responsable de l’urbanisme. Les commentaires recueillis lors des activités de participation publique ont tous été analysés et ont permis de bonifier ou de préciser certains aspects du PPU. Cela se traduit en une trentaine de changements qui ont été effectués dans les stratégies et dans les normes du PPU. »

Les principaux ajustements apportés à la version finale sont les suivants :

Assurer une meilleure transition des volumes et inclure des gabarits intermédiaires dans les secteurs prioritaires de développement en réduisant la hauteur ou en retirant les sur hauteurs :
Retirer les sur hauteurs ainsi que l’alignement d’une façade d’un bâtiment au sud du boulevard Wilfrid-Hamel;
Réduire la hauteur à l’ouest de la rue Soumande.

Identifier certains secteurs de développement pour lesquels une sur hauteur excédant la hauteur maximale permise pourrait être autorisée, sous approbation d’un projet particulier qui intégrerait des caractéristiques au bénéfice du milieu, comme l’inclusion de grands logements, de services recherchés par les familles ou la bonification de l’aire verte, etc.

Les secteurs visés sont situés :
– Au sud du boulevard Wilfrid-Hamel dans le quartier de Vanier;
– En bordure ouest de la rue Soumande;
– Dans la portion nord du site Fleur de Lys, de part et d’autre de la rue Hubert.

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Le PPU

Photo: Sarah Desaulniers

Claudia Larochelle, professionnelle de recherche, Centre de recherche en aménagement et développement du territoire (CRAD) et réseau Villes Régions Monde.

Projets de densification urbaine, quels impacts sur les valeurs immobilières? Un modèle inspiré de la méthode des prix hédoniques pour éclairer le choix de la ville.

Interview avec François Des Rosiers, professeur au département de finance, assurance et immobilier de la Faculté des sciences de l’administration, Université Laval

Vous travaillez depuis quelques années sur des projets de recherche qui visent à mesurer l’impact des interventions de densification urbaine sur la valeur des propriétés avoisinantes. Pourriez-vous me parler un peu du contexte et des principaux objectifs de ces projets de recherche?

Depuis 40 ans, je travaille au développement de méthodes d’analyse des valeurs immobilières et, plus largement, à l’avancement des connaissances en matière d’économie urbaine et immobilière. Je travaille actuellement avec mes collègues Jean Dubé (professeur, ESAD, FAAAD, Université Laval, membre du CRAD) et Nicolas Devaux (professeur, Université du Québec à Rimouski, membre du CRDT) sur deux projets. Le premier est financé par le CRSH et la Ville de Québec et s’intéresse à l’impact des projets de reconversion résidentielle sur les valeurs immobilières. Le deuxième est financé par la Ville de Québec et s’intéresse à l’impact de l’ajout de logements sociaux sur les valeurs immobilières. Au chapitre de la reconversion, il peut s’agir par exemple du fait de remplacer une vieille maison par une plus moderne ou plus luxueuse, mais aussi de remplacer un bâtiment vétuste unique par plusieurs bâtiments, un duplex, un immeuble collectif de type condo locatif, ou encore de construire une ou plusieurs propriétés sur un terrain vacant. L’objectif est de mesurer l’impact net sur les valeurs des maisons unifamiliales à proximité de ces projets. Il s’agit donc de mesurer des externalités urbaines. Ce concept fait référence aux effets d’initiatives privées – comme la reconversion résidentielle – ou encore publiques – comme l’implantation d’une station de métro ou de tramway – sur le prix des valeurs immobilières des maisons avoisinantes. En cas d’impact net positif sur les valeurs immobilières, la Ville va en tirer un bénéfice financier, non pas directement, mais par l’intermédiaire de l’augmentation des taxes foncières lorsque le marché aura intégré l’information.

Cette problématique de la reconversion se pose notamment dans les quartiers anciens, où des groupes de citoyens et de citoyennes se forment pour s’opposer à la densification, sous prétexte que cela affecte à la baisse la valeur de leur propriété. Il en est de même de l’ajout de logements sociaux qui, comme dans le premier cas, relève du syndrome du « pas dans ma cour ». L’idée est donc de voir ce que la littérature et les données ont à dire à ce sujet.

Selon la littérature, le fait de remplacer une maison modeste par une maison plus grande et plus luxueuse (mansionization) a un effet positif, le taux d’augmentation de la valeur des maisons avoisinantes se situant entre 1,3 % et 8,1 %. Ce phénomène est bien connu en évaluation immobilière (principe de conformité) : lorsque l’environnement d’une propriété se bonifie, le simple fait que cette propriété se situe dans un secteur plus haut de gamme qu’auparavant a un effet à la hausse sur sa valeur. Les projets de reconversion qui impliquent une nuisance visuelle (p. ex., on érige un immeuble de plusieurs étages qui prive un ménage voisin d’une vue dégagée) peuvent toutefois avoir un impact négatif.
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En ce qui a trait à l’ajout d’immeubles de logement social dans un secteur, on l’associe souvent à une hausse de la criminalité, de la congestion et du bruit. Mais cet ajout peut aussi se traduire par une augmentation de la demande pour les terrains du secteur et par une hausse du prix des propriétés. L’impact dépend surtout de l’importance relative des impacts positifs et négatifs. Est-ce qu’ils s’annulent? Est-ce qu’il y en a un qui domine l’autre? Le problème sur le plan méthodologique est de séparer les impacts positifs et négatifs. Quand il y a un impact positif, cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas d’impact négatif, mais simplement que le positif l’emporte. Pour cette raison, c’est l’impact net qu’on estimera.

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Source: JLR Solutions foncières

Suzie Genest
monQuartier

Le bureau d’arrondissement de La Cité-Limoilou quitte ses locaux de la rue Saint-Joseph, rappelle la Ville de Québec dans un communiqué diffusé mercredi. Comme prévu, il déménage au 4e étage du 500, rue du Pont, dans l’édifice où l’on trouve le YMCA. C’est à compter du 11 octobre que les citoyen.ne.s trouveront à la nouvelle adresse les services du bureau d’arrondissement. Il emménage dans le Carré Lépine, « à seulement sept minutes de marche de l’emplacement actuel », souligne le communiqué municipal.

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Je passais dans ce secteur, dimanche et j’en ai profité pour prendre trois photos de ce projet sur le boulevard l’Ormière à la hauteur de Chauveau.

Le Saint-Philippe.

Deuxième phase des résidences Saint-Philippe – état des travaux.

Le projet consiste à démolir et reconstruire l’actuel immeuble afin d’y prévoir une caserne qui répondra aux objectifs du Schéma de couverture de risques en incendie(Liens externes) du Service de protection contre l’incendie (SPCI) de la Ville de Québec. La proposition s’arrimera aux installations déjà en place comme les stationnements publics, l’éclairage et l’aire de manœuvre des camions pompiers. Le projet

Un article intéressant du journal Le Soleil.

* Merci à un très fidèle lecteur (S. Leblanc)

Le projet

* Merci à un très fidèle lecteur (S. Leblanc)