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Nous avons débuté, en janvier 2025, une grande enquête sur l’absorption des projets neufs en chantier ou livrés récemment qui sont actuellement en effort de commercialisation. Cette grande enquête a débuté dans la RMR de Montréal, mais nous avons rapidement amené notre capture de la réalité à Québec et puis, dans tout le Québec.

Est-ce que l’absorption ralentit réellement ?
Est-ce que ça va mieux dans certains secteurs que d’autres ?
Est-ce que les prix demandés baissent (gratuités, inclusions, cadeaux) ?

Nous dénombrons actuellement 570 projets de 48 unités et plus qui sont en phase de commercialisation dans tout le Québec. De ce nombre, nous documentons 141 projets qui nous fournissent des indications claires sur les loyers demandés et l’absorption. 32 de ces projets sont situés dans la RMR de Québec & la RMR de Montréal en compte 62.

Voici les faits saillants de l’évolution des loyers demandés et de l’absorption de ces projets, pour la région de Montréal et Québec.

(…)

Une occupation globale identique, mais des trajectoires différentes

Au T2 2026, la proportion d’unités louées ou réservées atteint 55 % dans les projets analysés, tant dans la RMR de Québec que dans celle de Montréal. Ce résultat représente toutefois un recul observé de quatre points à Québec et une augmentation de 24 points à Montréal par rapport au T2 2025.

Dans la RMR de Montréal, le taux d’occupation observé est passé de 31 % au T2 2025 à 55 % au T2 2026. Cette progression s’explique notamment par la maturation des projets suivis et par une proportion plus importante de l’échantillon qui est composé de projets achevés, qui affichent une occupation de 69% au T2-2026.

Dans la RMR de Québec, le taux observé est passé de 59 % à 55 %. La baisse est principalement visible dans le secteur nord, où l’occupation est passée de 78 % à 63%. Le secteur sud évolue dans la direction opposée, avec une progression de 43 % à 48 %.

À Québec :

Nord : 63 % ;
Sud : 48 % .

À Montréal :
Centre : 61 % ;

Laval et Nord : 54 % ;
Sud : 45 % .

(…)

La progression des loyers semble ralentir

À Québec, le loyer net mensuel moyen continue d’augmenter :
T1 2026 : 1 680 $;
T2 2026 : 1 720 $.

Mais le loyer au pied carré recule légèrement, de 2,00 $ à 1,97 $/pi². La hausse du loyer mensuel semble donc provenir en partie de la composition ou de la taille des logements suivis, plutôt que d’une véritable hausse généralisée des taux unitaires.

À Montréal, le loyer net mensuel moyen diminue légèrement :
T1 2026 : 1 950 $;
T2 2026 : 1 930 $.

Le taux unitaire demeure pratiquement stable, passant de 2,73 $ à 2,72 $/pi² . Après les fortes progressions des trimestres précédents, le marché semble atteindre un plateau.

Le 4½ est le principal point de pression dans les deux marchés

Le 4½ représente une partie importante de l’offre :

41 % des unités à Québec ;
36 % à Montréal .

Or, son taux d’occupation est relativement faible :

Québec : 46 % ;
Montréal : 48 % .

À Québec Sud, le taux d’occupation des 4½ tombe même à 37 % . À l’inverse, les studios affichent 63 % à Québec et 61 % à Montréal, tandis que les 3½ se situent à 55 % et 57 %.

Les tranches de superficie racontent la même histoire : les logements compacts performent généralement mieux, tandis que plusieurs catégories situées entre environ 800 pi² et 1 199 pi² éprouvent davantage de difficultés.

Les premiers étages se louent mieux que les étages supérieurs

C’est une observation étonnamment constante dans les deux rapports.

À Québec :

deux premiers niveaux : 63 %;
niveaux centraux : 53 %;
dernier niveau : 56 %.

À Montréal :

deux premiers niveaux : 62 %;
niveaux centraux : 53 %;
dernier niveau : 54 %.

Les premiers étages ont également les loyers moyens les plus bas. Cela est cohérent avec un marché où les locataires sont actuellement plus sensibles au prix total qu’à la prime associée à la hauteur ou à la vue.

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Olivier Lemieux
Radio-Canada

La construction résidentielle ne faiblit pas à Québec. Les mises en chantier ont plus que doublé depuis le début de l’année comparativement à la même période en 2025.

Au total, près de 1380 mises en chantier d’habitation ont été confirmées au premier trimestre de 2026, selon les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

À pareille date en 2025, un peu moins de 700 unités de logement avaient levé de terre dans la capitale.

Le début d’année est très, très fort, constate Francis Cortellino, économiste à la SCHL. Plusieurs gros projets locatifs ont démarré en même temps. Ça vient gonfler les chiffres.

« Québec s’en sort mieux que la Rive-Sud ». Une citation de Francis Cortellino, économiste, Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL)

L’organisme fédéral invite cependant à la prudence et prévient que la cadence devrait ralentir sur les chantiers de Québec d’ici la fin de l’année.

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Eric Andrew-Gee
Globe & Mail

Forget ice sculptures, the Château Frontenac and Bonhomme. Set aside the cobblestone streets and antique cannons.

Quebec City has long been seen as a sleepy government town at worst and a tourist destination at best, the latter never more so than during Carnaval, the winter festival that kicked off on Friday.

But quietly, in recent years, the provincial capital has transformed into something more interesting: Canada’s most successful city.

Numbers tell part of the story. Among the country’s eleven biggest urban areas, Quebec City boasts the fastest economic growth, the lowest crime rate, lowest unemployment rate and least income inequality. Only Edmonton and Winnipeg have more affordable homes.

Walk the streets of neighbourhoods like Saint-Sauveur and Limoilou, far from the souvenir shops, and you could be in the hippest corners of Brooklyn, with a food scene to match. Quebec City restaurants won twice as many Michelin stars as Montreal’s last year, with about one-quarter of the population.

La capitale nationale has been on a roll, even as other Canadian cities struggle with runaway housing prices, homelessness and gridlock. Bonhomme’s hometown isn’t immune to these challenges, but has weathered them better than most, offering improbable lessons in urban thriving.

The baby-blue Adidas worn by Mayor Bruno Marchand on a recent workday tell another part of the story. Mr. Marchand started wearing brightly coloured running shoes to get recognized while campaigning for his first term in 2021, when the little-known social worker had to wear a mask because of COVID. It has become part of his brand; he never wears formal shoes in public any more, “other than for funerals,” he says, when he settles for black runners.

The shoes seem to express the spring in the city’s step that has transformed a once-dowdy community of bureaucrats and insurance executives into a hive of entrepreneurship. Where about one-quarter of the work force was in the public sector two decades ago – the same level as Ottawa-Gatineau today – that figure is now down to 8 per cent after a generation of rapid private-sector growth.

That makes the city less vulnerable to periodic waves of government belt-tightening than it used to be, Mr. Marchand says. The local economy is far more diverse now, branching beyond traditional strengths in shipbuilding (Davie) and insurance (Beneva and Industrial Alliance) into new-gen fields such as data centres and photonics.

The mayor credits a predecessor, Jean-Paul L’Allier, who served from 1989 to 2005 and laid the groundwork for much of modern Quebec City.

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