Québec Urbain

L’Urbanisme de la ville de Québec en version carnet…


Archives pour la catégorie « Commercial »

La sous-densification de retour

Par Envoyer un courriel à l’auteur le 15 mai 2018 12 commentaires

Denis Therriault
Lecteur de Québec Urbain

Densification, densification, densification le leitmotiv du maire de Québec.

Selon M. Labeaume cela permet une meilleure utilisation des terrains et d’augmenter les revenus de taxation pour la même surface au sol.

Le maire la dit et redit, il n’en veut plus de ces immenses stationnements pour les commerces qui rapportent très peu de taxes. Comment comprendre le changement de cap du maire, pour l’ancien terrain du ministère du transport, situé à l’intersection du boulevard de la Capitale et du boulevard Pierre-Bertrand ?

En 2011, le projet pour ce terrain était l’exemple parfait pour maximiser la densification, d’un des axes routiers les plus importants de la région. Le promoteur prévoyait de construire dix édifices à bureaux de hauteur variable pouvant atteindre jusqu’à dix étages. Ce projet représentait exactement les objectifs de M. Labeaume. Finalement, encore une fois tout est basé sur le stationnement avec une utilisation minimale du terrain. Un beau stationnement que l’on peut admirer en passant sur l’autoroute.

C’est un constat décevant, en se basant sur le rôle d’évaluation municipale pour la Valeur d’un Immeuble réparti par la Surface du Terrain au pied carré (VIST). Le projet dans l’état actuel devrait avoir une évaluation finale d’environ 54 millions une fois complété, soit un VIST de 82$ au pi ca. Un projet résidentiel de moyenne densité amènerait un VIST à 88$ du pi ca, déjà plus rentable que le projet actuel. Du logement à haute densité, soit la maximisation de ce terrain produirait un VIST de 250$ au pied carré. Soit près du triple du concept actuel.

Se basant sur un VIST à 227$ le pi ca, l’évaluation municipale atteindrait 150 millions, comparativement à 54 millions actuellement. Une perte volontaire de revenus de plus de 3 000 000$ par année. Pour comparaison, juste en face de ce développement commercial, l’hôtel Courtyard inauguré en 2016 a neuf étages et produit un VIST de 277$ le pi.ca là on parle de densification maximale réelle. Pour un compte de taxe de 778 000$, ce qui représente 41% de la taxation du projet en réalisation sur l’ancien terrain du ministère du transport. Le terrain sous densifié a une surface huit fois plus grande que le terrain de l’hôtel Courtyard.

À noter que la modification de la densité demandée par le promoteur en 2011 a été accordée par la Ville de Québec. Par la suite, cette même densification a été une nouvelle fois modifiée réduisant la hauteur minimale des bâtiments à 7.5 mètres, supprimant l’obligation d’un nombre minimal d’étages, annulant les superficie maximales de plancher pour la vente au détail, etc.. Pour le reste du projet c’est devenu du zonage à la pièce. Toutes ces modifications pour en arriver à ce magnifique stationnement.

Si la Ville aurait été aussi exigeante, que pour les développements de logements et de condo la situation actuelle serait totalement différente. Dans différents projets les stationnements souterrains sont obligatoires, en plus de l’exigence de matériaux nobles parfois sur les quatre façades ainsi que bien d’autres particularités.

Nous en sommes rendus que les citoyens payent beaucoup plus cher de taxes, selon la valeur des immeubles réparti sur la surface du terrain au pied carré, que les magasins à grande surface. Quand ces magasins, les Wal Mart de ce monde, ne paient pratiquement pas de taxes il y a problème. Quand la Ville de Québec accepte et donne son aval à de tels développements la situation devient réellement déplorable. Ces grandes surfaces ont des VIST variant de 28$ à 43$ au pi.ca. Et les évaluations pour les terrains oscillent entre 11$ et 17$ du pi.ca une évaluation beaucoup plus base que pour les particuliers.

Pour les principaux lieux d’habitations des citoyens de la ville, soit le locatif, les condos, les plex, les maisons de villes sur trois étages et autres, l’évaluation municipale des terrains varie de 22$ à 25$ du pied carré. Tant qu’aux projets unifamiliales et de jumelés, les valeurs d’évaluations des terrains sont dans une braquette de 24$ à 30$ du pi.ca. Le marché actuel des terrains pour l’unifamiliale et la bi-familiale commande un prix de base de 30$ le pied carré pour les nouveaux acheteurs. Dans les extrêmes, un terrain de jumelé dans le secteur Sillery Sainte-Foy est évalué à 97$ le pied carré la plus haute valeur de la ville surpassant les valeurs commerciales du boulevard Laurier. À l’autre extrême des terrains commerciaux et d’autres pour bureaux sont évalués à 8$ le pied carré.

Pour les maisons haut de gamme le VIST moyen atteint 200$ le pied carré. Ma première réaction est qu’ils ont les moyens de payer. Mais, ceux qui ont le plus les moyens de payer ce sont les Home Dépôt, Rona, Wal Mart, les concessionnaires d’automobiles, les Maxi, les Super-C et autres grandes surfaces alimentaires avec d’immenses stationnements. Ils profitent tous de VIST beaucoup trop bas, comme mentionné plus haut, variant de 28$ à 43$ le pied carré.

Il est plus que temps que l’ensemble de la fiscalité municipale à la ville soit plus juste et raisonnable, ce n’est pas aux citoyens qui ont besoin de se loger à financer les décisions de la ville, qui continue à cautionner ces immenses stationnements. Rien ne justifie ces écarts de la VIST, absolument rien.

La Ville de Québec dit vouloir densifier, qu’elle agisse en conséquence. Un bon départ serait l’obligation de stationnements souterrains pour tous les projets commerciaux à grande surface. L’obligation existe pour les divers développements locatifs et de condos, les citoyens ne doivent pas être les seuls à assumer la densification de la ville. Autre suggestion, une taxation minimale sur la VIST, pour tous les projets commerciaux exemple 65$ du pi.ca. Ceci inciterait les compagnies à modifier leur projet en conséquence, et par le fait même une meilleure utilisation des terrains.

Voir aussi : Commercial.

Le festival de la grue à Québec!

Par Envoyer un courriel à l’auteur le 8 mai 2018 Aucun commentaire

Source : Gilbert Leduc (Le Soleil, 7 mai 2018)

Les projets d’investissements non résidentiels se multiplient dans la région de Québec. L’agence de développement économique Québec International a répertorié 265 projets en cours ou annoncés d’ici la prochaine décennie pour des investissements totalisant 12,8 milliards $.

La belle part va aux infrastructures publiques: 45 projets pour 6,4 milliards $.

Parmi elles, l’érection du nouveau complexe hospitalier visant à regrouper toutes les activités cliniques et de recherche de L’Hôtel-Dieu de Québec sur le site actuel de l’Hôpital de l’Enfant-Jésus. Une affaire de 1,9 milliard $.

Suit ensuite le secteur institutionnel: 120 projets pour 4,3 milliards $. De ce nombre, 50 proviennent du secteur public pour la somme 2,9 milliards $. Du côté du secteur privé, 70 projets institutionnels sont en cours ou annoncés. Ils représentent des investissements de 1,4 milliard $.

Dans le secteur commercial, Québec International a identifié 70 projets totalisant 1,3 milliard $.

Et dans le secteur industriel, 30 projets sont en cours ou ont été annoncés pour une somme de 800 millions $.

Au chapitre de l’investissement non résidentiel, l’année 2018 devrait être un bon cru, estime Québec International qui vient de publier son étude Bilan et perspectives 2017-2018.

Lire l’article

Aussi : Tout près d’un milliard d’investissement en projet dans la région de Québec

Voir aussi : Commercial, Industriel, Institutionnel.

Un pôle commercial vert autour d’IKEA

Par Envoyer un courriel à l’auteur le 2 mai 2018 18 commentaires

Jean-Michel Genois Gagnon
Le Soleil

Le futur IKEA deviendra le fer de lance d’un nouveau quartier commercial et écolo dans le secteur Duplessis.

Le Fonds de placement immobilier Cominar souhaite en effet y bâtir un pôle de commerces pour les familles, tout en minimisant son empreinte sur l’environnement. «Une cité des natures».

(…)

Une trentaine de commerçants locaux et internationaux devraient y établir leurs pénates d’ici 2021, estime la direction. Le développement, dont la facture devrait avoisiner les 115 millions $ pour Cominar, prévoit la construction de 13 unités d’immeubles — sans compter le IKEA et une unité peut comprendre plus d’un bâtiment — d’une superficie variant de 4380 à 49 440 pieds carrés. Certains établissements abriteront plus d’une enseigne. La majorité des édifices seront d’un étage.

Jusqu’à présent, deux joueurs ont confirmé leur présence, soit la locomotive du projet, le géant suédois IKEA, ainsi que la compagnie française spécialisée dans les articles de sport Décathlon.

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Le contraire d’un projet vert François Bourque (Le Soleil)

Un parc commercialo-industriel de 3,5 millions de pieds carrés poussera à deux pas du futur IKEA Gilbert Leduc (Le Soleil)

Voir aussi : Arrondissement Ste-Foy / Sillery / Cap-Rouge, Commercial.

Nouveau bâtiment prévu pour Croisières AML

Par Envoyer un courriel à l’auteur le 23 avril 2018 Aucun commentaire

Source Annie Morin, Le Soleil, le 23 avril 2018

Désuète, la billetterie de Croisières AML dans le Vieux-Port de Québec sera démolie et remplacée par un pavillon beaucoup plus grand, au design harmonisé avec la place des Canotiers et la promenade Samuel-De Champlain. Plusieurs millions de dollars seront investis. Le président-directeur général de Croisières AML, Yan Hamel, a confirmé au Soleil son intention de repenser le kiosque, trop petit et démodé, pour en faire une «véritable gare fluviale».
«Il faut se mettre dans le contexte où le tourisme a évolué beaucoup au fil des années. L’industrie s’est développée et les attentes des clients aussi. Maintenant, on parle beaucoup de parcours client. Ça n’inclut pas juste ce qui passe sur le bateau, mais toute la partie terrestre qui est en lien avec l’activité», explique le gestionnaire.
M. Hamel fait remarquer que les clients du Louis-Jolliet et des croisières fluviales Québec-Montréal proviennent de l’extérieur du Québec à 65 %. Ils sont donc en mesure de comparer les installations d’AML avec ce qui se fait ailleurs dans le monde.
Le pdg a lui aussi remarqué ce qui se fait dans les grandes villes portuaires et s’en est inspiré pour les installations de Québec.
L’aménagement de la place des Canotiers a également été un déclencheur. Pour s’assurer d’une bonne harmonisation avec les environs, Croisières AML a d’ailleurs embauché la firme d’architecture et de design urbain Daoust Lestage qui a conçu la place publique et la promenade Samuel-De Champlain.

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Voir aussi : Arrondissement La Cité - Champlain / Vieux-port, Commercial.

Construction non résidentielle à Québec: hausse majeure de la valeur des permis

Par Envoyer un courriel à l’auteur le 20 avril 2018 Aucun commentaire

* Infographie (Le Soleil)

Jean-François Néron
Le Soleil

La valeur des permis de construction et de rénovation non résidentiels à Québec atteint 178,3 millions $ pour les trois premiers mois de 2018, dépassant de plus du double la valeur moyenne des quatre dernières années. À l’inverse, la valeur des permis résidentiels émis pour la même période n’a jamais été aussi basse depuis 2014.
Les statistiques de la Ville de Québec soufflent le chaud et le froid. De janvier à mars, la valeur combinée des permis résidentiels et non résidentiels s’élève à 254,1 millions $. C’est près de 100 millions $ de plus que la moyenne 2014-2017.

«Cette hausse est rendue possible en raison de permis liés à la construction du nouveau centre hospitalier sur le site de l’Hôpital de l’Enfant-Jésus et de plusieurs projets de résidences pour personnes âgées», explique un document fourni par la Ville.

«C’est la plus grosse année des cinq dernières, s’est réjoui Régis Labeaume, jeudi midi, en marge d’une rencontre de la Communauté métropolitaine de Québec. Les gens pensent qu’il y a un ralentissement, ajoute-t-il, sur un ton signifiant qu’ils sont dans l’erreur. On n’a pas vu ça depuis cinq ans. Ce n’est pas un projet particulier de quatre maisons», renchérit le maire pour indiquer que les projets en cours sont importants.

Baisse dans le résidentiel

Mais parlons-en des quatre maisons. Paradoxalement, la valeur des permis de construction et de rénovation résidentiels est au plus bas depuis 2014 pour les trois premiers mois de l’année avec 75,9 millions $. Elle était de 110,9 millions $ en 2017 et de 84,2 millions $ en 2016.

«On avait prévu une baisse en 2018 des mises en chantier résidentiel, explique Élisabeth Koulouris, chef analyste à la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Elle rappelle que cette baisse est perceptible depuis déjà quelques années. Bien que la région affiche un très faible taux de chômage et qu’il y a pénurie de main-d’œuvre, la capitale ne connaît pas une phase de forte création d’emplois. «Ça change la demande d’habitation dans la construction et la revente», précise Mme Koulouris.

D’autre part, elle ne s’étonne pas des nombreuses mises en chantier de résidences pour personnes âgées. Selon elle, les promoteurs s’ajustent à la courbe démographique. Le nombre de personnes de 75 ans s’est accéléré au cours des dernières années.

L’année 2018 devrait voir l’aboutissement de nombreux projets dans le marché locatif traditionnel (excluant les résidences pour personnes âgées). Le taux d’inoccupation actuel de 4,5 % devrait atteindre 6,5 % d’ici 2019. Mme Koulouris ne s’attend pas à une augmentation de la demande à court terme.

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Voir aussi : Commercial, Condo, Industriel, Maison.

L’Espace 400e, un éléphant gris en plein cœur de Québec

Par Envoyer un courriel à l’auteur le 17 avril 2018 4 commentaires

Jean-François Néron
Le Soleil

Juin marquera le 10e anniversaire de l’inauguration du pavillon d’Espace 400e. Depuis son ouverture, le legs du gouvernement canadien aux fêtes du 400e de Québec a toujours peiné à attirer les expositions culturelles et thématiques qui lui étaient destinées. Toujours en vente plus d’un an après l’intention du fédéral de s’en départir, l’édifice construit pour plus de 9 millions $ est maintenant inoccupé.

Quelle vocation réserve l’avenir à Espace 400e situé dans le Vieux-Port de Québec? La question demeure entière après qu’un acheteur potentiel eut retiré son offre en mars 2017. Le nom de ce dernier n’a jamais été dévoilé. La porte-parole de Services publics et Approvisionnement Canada (SPAC), Sonia Tengelson, a réaffirmé au Soleil la semaine dernière que le bâtiment était encore en vente, sans vouloir préciser si de nouveaux acquéreurs avaient montré de l’intérêt.

Le prix de vente du 100, quai Saint-André, est toujours fixé à 5,48 millions $, soit la moitié des 10,6 millions $ inscrits au rôle d’évaluation 2016-2018 de la Ville de Québec.

Avec la mise en vente, Parcs Canada, gestionnaire du bâtiment de cinq étages, a cessé de faire la location. «Depuis le départ de J-EM en 2017, il n’y a pas eu de location de ce bâtiment, puisqu’il est en processus de vente. Il n’est donc pas souhaitable d’en faire la location durant ce processus», confirme la porte-parole, Kimberly Labar.

(…)

Espace 400e semble être une suite ininterrompue de rendez-vous manqués. Le bâtiment a déjà été convoité par la Fédération québécoise des municipalités (FQM) pour y développer une Maison des régions. Le projet a finalement été abandonné. Montréal a maintenant la sienne.

Certains y voyaient l’emplacement idéal pour un futur centre des sciences comme en possèdent Montréal et Vancouver dans leur port respectif. Régis Labeaume en souhaite un dans sa ville depuis plusieurs années. Cependant, le maire voudrait le voir s’implanter ailleurs que dans le Vieux-Port si le projet devait se réaliser.

Parcs Canada évalue à 48 000 $ le coût d’entretien annuel du bâtiment.

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Voir aussi : Arrondissement La Cité-Limoilou, Commercial.

Le retour des ciné-parcs à Québec ?

Par Envoyer un courriel à l’auteur le 10 avril 2018 Aucun commentaire

Source : Marie-René Grondin, le Journal de Québec, le 10 avril 2018

La fermeture du ciné-parc de Saint-Nicolas, en 2014, a laissé un grand vide pour les cinéphiles de la Vieille-Capitale.
Vanessa De Guise Cadoret, une étudiante en démarrage d’entreprise, souhaite mettre sur pied un nouveau ciné-parc à Québec.
Dans le cadre d’un cours, la jeune femme de Québec a partagé un questionnaire sur Facebook pour sonder l’intérêt de la population concernant son projet, ce qui a suscité beaucoup d’intérêt dans les médias sociaux.

«Et si on vous proposait un ciné-parc près de chez vous, cela vous intéresserait? Je fais un petit sondage pour voir si la population de Québec serait motivée à en accueillir un dans la ville. Dix questions toutes simples et vous pourrez bénéficier d’une entrée gratuite», est-il écrit dans l’introduction du petit sondage qui a notamment été relayé par l’animateur de radio Dany «Babu» Bernier.
«Je me suis beaucoup basée sur le ciné-parc de Saint-Nicolas, c’est à celui-là que j’allais tout le temps. J’étais super triste quand il a fermé et c’est là que l’idée m’est venue», a expliqué la jeune femme contactée par le journaldequebec.com.

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Voir aussi : Commercial.

Le contrat de construction du Grand marché accordé

Par Envoyer un courriel à l’auteur le 30 mars 2018 Aucun commentaire

Source : Jean-François Néron, Le Soleil, le 30 mars 2018

Les Constructions Richard Arseneault ont décroché le contrat de construction du Grand marché d’ExpoCité avec une soumission de 16 658 359 $, soit 2,6 millions $ de plus que l’estimation initiale. Et l’entrepreneur devra livrer le nouvel équipement en mode accéléré.

Le comité exécutif de la Ville de Québec a retenu les services de l’entreprise de la rue de la Concorde, plus bas soumissionnaire conforme. Construction Citadelle est arrivé tout juste derrière avec une soumission de 16 924 363 $. Les deux autres soumissions s’élèvent à 17 490 406 $ et à 18 282 737 $. La Ville estime la dépense nette du contrat octroyé à 16 658 359 $ puisqu’elle récupère la totalité des taxes versées.
Ce qu’on remarque surtout, c’est la différence entre l’évaluation des soumissionnaires et celle de la Ville qui s’élevait, au départ, à 14 076 000 $. «Ça s’explique du fait que le marché est moins compétitif que nous le pensions», explique Stéphanie Gaudreault du service des communications de la Ville de Québec. Pour l’instant, on ne peut dire si l’enveloppe globale de 21,8 millions $ réservée pour l’ensemble du projet sera respectée.

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Un appui mitigé au Grand Marché de Québec.

Lancement de l’appel d’offres pour la phase 2 du Grand Marché.

Voir aussi : Arrondissement La Cité-Limoilou, Commercial.