La Presse
William Trudel

J’ai lancé mon entreprise au début des années 2000 en n’étant pas issu d’une famille d’entrepreneurs fortunés, avec à peine 1500 $ en poche et au volant d’une vieille voiture rouillée. Grâce à beaucoup d’efforts de mon équipe et moi, Trudel est parmi les entreprises immobilières les plus dynamiques au Québec, ayant plus de 7500 unités multirésidentielles à développer.

Le 22 janvier dernier, l’animateur et ex-maire du Plateau-Mont-Royal Luc Ferrandez a réagi à certaines de mes récentes déclarations publiques sur la crise du logement. Malgré mon intention d’offrir des solutions constructives, il semble que M. Ferrandez jugeait que mon point de vue était simpliste et que j’alimentais un certain cynisme à des fins pécuniaires.
Une position d’inertie inconcevable

De façon démagogique, il a notamment sous-entendu à tort que les projets de mon entreprise n’obtenaient pas une acceptabilité sociale suffisante et que cela expliquait des délais de plus de quatre ans pour une modification réglementaire – un mensonge complet.
Rappelons que le projet de Fleur de Lys bénéficie de l’appui massif de la population et de partenaires communautaires depuis ses débuts et que la modification requise au zonage s’est effectuée sans aucune contestation.

(…)

Malgré les propos de Luc Ferrandez, je considère que les fonctionnaires municipaux effectuent un travail de grande qualité et qu’ils sont dévoués au service public. Ces professionnels experts de leur domaine peuvent parfois user de zèle, mais règle générale, nous sommes chanceux de les avoir.

Le problème se situe principalement sur deux plans. En premier lieu, le cadre réglementaire est immensément lourd. Le formulaire A-138 du 16e étage de la tour sud-ouest prend des mois à obtenir, dans un processus opaque au possible. Les dédales administratifs forcés n’en finissent plus et on en ajoute sans cesse de nouveaux sans raison évidente.

En deuxième lieu, c’est la politisation municipale des grands projets de développement. L’intérêt supérieur des citoyens, soit d’obtenir un logement rapidement et à un prix raisonnable, passe bien après les considérations électorales.

D’une réunion à une autre, d’un comité mensuel aux conseils municipaux divisés, le calendrier s’étire sans conséquence pour le pouvoir public. On manque souvent d’orientations politiques et les dossiers vivotent, le temps d’arriver au vote.

Le problème n’est donc pas entre les cubicules grisâtres d’un bureau anonyme, il est devant les kodaks.

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Émilie Pelletier
Le Soleil

L’Est de la ville de Québec n’attendra pas le tramway pour se développer. Espaces verts, quartiers apaisés, 5000 nouveaux logements et milieux de travail : l’administration Marchand continue de voir grand pour le secteur de la Canardière.

Après plus de deux ans de consultations et d’activités de participation publique, la Ville de Québec dévoilait mardi la vision préliminaire d’aménagement des quartiers de la Carnardière. Alliant logement, économie, mobilité durable et environnement, ces derniers, appelés à se transformer en un «milieu de vie complet», sauront répondre aux besoins exprimés par les citoyens du secteur, promet l’administration Marchand.

«On ne développe plus la ville par lots. On veut développer la ville autrement», projette le maire de Québec.

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* Le Conseil de quartier s’est montré favorable au projet avec toutefois des demandes de modifications. Les voici:

* Le Conseil souhaite une diminution du nombre de stationnements souterrains pour réduire les coûts de construction qui se reflètent ensuite dans le loyer.

* Le Conseil demande plus d’intégration de verdure en façade ,mais cela demande à la ville d’augmenter la taille des trottoirs pour avoir un recul pour mettre des fossés de microverdissement pour des grimpantes.

* Le Conseil fait le constat d’une belle nouvelle toute récente soit que le projet de garderie privée sera plutôt un CPE de 97 places, dont 15 poupons, qui sera géré par la Butte a moineaux et réservés aux gens du coin. Le Conseil est d’avis que des gens connaissent le quartier, les besoins et particularités de notre population et qu’il s’agit d’un ajout de plus d’une douzaine de place par rapport à la première version.

* Le Conseil constate également qu’entre la présentation en novembre dernier et hier, la majorité des modifications étaient très intéressantes sur le plan visuel du projet. Aux yeux des membres du Conseil, ce sont de belles améliorations dans le cas du futur commerce situé au coin Hermine avec les balcons de formes plus arrondies.

A noter qu’une consultation écrite sur ce projet se tient du 22 juin au 7 juillet 2023.

Un référendum ? Radio-Canada

Le milieu de vos vies

Centre commercial Fleur de Lys: voici à quoi ressemblera ce projet immobilier de 1,5 milliard $ au cœur de Québec Diane Tremblay (Journal de Québec)

La conférence de presse sur Facebook

Le Solstice

Québec, le 3 octobre 2022 – La Ville de Québec présente aujourd’hui la version finale de son Programme particulier d’urbanisme (PPU) pour le pôle urbain Wilfrid-Hamel–Laurentienne. Ce PPU vise à dynamiser le secteur en faveur d’une mixité et d’une présence résidentielle accrues, d’aménagements plus conviviaux et attrayants ainsi que d’une meilleure interconnexion avec les secteurs voisins.

« Le PPU pour le pôle urbain Wilfrid-Hamel–Laurentienne vient officialiser l’encadrement des interventions privées et publiques à venir dans le secteur, a mentionné Mme Marie-Pierre Boucher, membre du comité exécutif responsable de la planification de l’aménagement du territoire. Les citoyens peuvent désormais rêver à un milieu plus vert, sécuritaire et où la qualité de vie prédomine. »

Principales modifications apportées

« Globalement, les citoyens se sont positionnés en faveur des orientations d’aménagement proposées, a précisé Mme Mélissa Coulombe-Leduc, membre du comité exécutif responsable de l’urbanisme. Les commentaires recueillis lors des activités de participation publique ont tous été analysés et ont permis de bonifier ou de préciser certains aspects du PPU. Cela se traduit en une trentaine de changements qui ont été effectués dans les stratégies et dans les normes du PPU. »

Les principaux ajustements apportés à la version finale sont les suivants :

Assurer une meilleure transition des volumes et inclure des gabarits intermédiaires dans les secteurs prioritaires de développement en réduisant la hauteur ou en retirant les sur hauteurs :
Retirer les sur hauteurs ainsi que l’alignement d’une façade d’un bâtiment au sud du boulevard Wilfrid-Hamel;
Réduire la hauteur à l’ouest de la rue Soumande.

Identifier certains secteurs de développement pour lesquels une sur hauteur excédant la hauteur maximale permise pourrait être autorisée, sous approbation d’un projet particulier qui intégrerait des caractéristiques au bénéfice du milieu, comme l’inclusion de grands logements, de services recherchés par les familles ou la bonification de l’aire verte, etc.

Les secteurs visés sont situés :
– Au sud du boulevard Wilfrid-Hamel dans le quartier de Vanier;
– En bordure ouest de la rue Soumande;
– Dans la portion nord du site Fleur de Lys, de part et d’autre de la rue Hubert.

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Le PPU

Photo: Sarah Desaulniers

Claudia Larochelle, professionnelle de recherche, Centre de recherche en aménagement et développement du territoire (CRAD) et réseau Villes Régions Monde.

Projets de densification urbaine, quels impacts sur les valeurs immobilières? Un modèle inspiré de la méthode des prix hédoniques pour éclairer le choix de la ville.

Interview avec François Des Rosiers, professeur au département de finance, assurance et immobilier de la Faculté des sciences de l’administration, Université Laval

Vous travaillez depuis quelques années sur des projets de recherche qui visent à mesurer l’impact des interventions de densification urbaine sur la valeur des propriétés avoisinantes. Pourriez-vous me parler un peu du contexte et des principaux objectifs de ces projets de recherche?

Depuis 40 ans, je travaille au développement de méthodes d’analyse des valeurs immobilières et, plus largement, à l’avancement des connaissances en matière d’économie urbaine et immobilière. Je travaille actuellement avec mes collègues Jean Dubé (professeur, ESAD, FAAAD, Université Laval, membre du CRAD) et Nicolas Devaux (professeur, Université du Québec à Rimouski, membre du CRDT) sur deux projets. Le premier est financé par le CRSH et la Ville de Québec et s’intéresse à l’impact des projets de reconversion résidentielle sur les valeurs immobilières. Le deuxième est financé par la Ville de Québec et s’intéresse à l’impact de l’ajout de logements sociaux sur les valeurs immobilières. Au chapitre de la reconversion, il peut s’agir par exemple du fait de remplacer une vieille maison par une plus moderne ou plus luxueuse, mais aussi de remplacer un bâtiment vétuste unique par plusieurs bâtiments, un duplex, un immeuble collectif de type condo locatif, ou encore de construire une ou plusieurs propriétés sur un terrain vacant. L’objectif est de mesurer l’impact net sur les valeurs des maisons unifamiliales à proximité de ces projets. Il s’agit donc de mesurer des externalités urbaines. Ce concept fait référence aux effets d’initiatives privées – comme la reconversion résidentielle – ou encore publiques – comme l’implantation d’une station de métro ou de tramway – sur le prix des valeurs immobilières des maisons avoisinantes. En cas d’impact net positif sur les valeurs immobilières, la Ville va en tirer un bénéfice financier, non pas directement, mais par l’intermédiaire de l’augmentation des taxes foncières lorsque le marché aura intégré l’information.

Cette problématique de la reconversion se pose notamment dans les quartiers anciens, où des groupes de citoyens et de citoyennes se forment pour s’opposer à la densification, sous prétexte que cela affecte à la baisse la valeur de leur propriété. Il en est de même de l’ajout de logements sociaux qui, comme dans le premier cas, relève du syndrome du « pas dans ma cour ». L’idée est donc de voir ce que la littérature et les données ont à dire à ce sujet.

Selon la littérature, le fait de remplacer une maison modeste par une maison plus grande et plus luxueuse (mansionization) a un effet positif, le taux d’augmentation de la valeur des maisons avoisinantes se situant entre 1,3 % et 8,1 %. Ce phénomène est bien connu en évaluation immobilière (principe de conformité) : lorsque l’environnement d’une propriété se bonifie, le simple fait que cette propriété se situe dans un secteur plus haut de gamme qu’auparavant a un effet à la hausse sur sa valeur. Les projets de reconversion qui impliquent une nuisance visuelle (p. ex., on érige un immeuble de plusieurs étages qui prive un ménage voisin d’une vue dégagée) peuvent toutefois avoir un impact négatif.
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En ce qui a trait à l’ajout d’immeubles de logement social dans un secteur, on l’associe souvent à une hausse de la criminalité, de la congestion et du bruit. Mais cet ajout peut aussi se traduire par une augmentation de la demande pour les terrains du secteur et par une hausse du prix des propriétés. L’impact dépend surtout de l’importance relative des impacts positifs et négatifs. Est-ce qu’ils s’annulent? Est-ce qu’il y en a un qui domine l’autre? Le problème sur le plan méthodologique est de séparer les impacts positifs et négatifs. Quand il y a un impact positif, cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas d’impact négatif, mais simplement que le positif l’emporte. Pour cette raison, c’est l’impact net qu’on estimera.

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Le centre d’achat Place-Fleur-de-Lys avant le début des travaux. Photo Francis Vachon

Le centre d’achat Place Fleur-de-Lys n’est pas le seul à subir une transformation majeur. Le Devoir analyse ce matin ce qui semble être une tendance lourde et irréversible. Terminé l’aménagement classique de l’île commercial dans un océan de stationnement.

« Traditionnellement, c’était simple : on mettait un grand magasin comme Sears à une extrémité et un autre comme La Baie à l’autre extrémité. Puis, le propriétaire du centre abaissait au maximum le loyer pour ces grandes enseignes [qui attiraient des consommateurs], somme qu’il récupérait avec la hausse des loyers des commerces qui se trouvaient entre les deux, où les gens s’arrêtaient en se rendant aux deux grandes marques », dit-il, précisant qu’il en a été ainsi pendant des décennies.

On revient maintenant au concept de ville dans la ville.

Pierre Moffet soutient que, pour assurer leur survie, les centres commerciaux devront revenir à l’ADN de l’idée développée par l’architecte commercial américain Victor David Gruen, considéré par certains comme le père des centres commerciaux : « Il disait que les centres commerciaux devaient être des milieux de vie, avec des résidences, des commerces, des parcs, voire avec des piscines. »

Sur Le Devoir: Retrouver la rue principale au centre d’achat

Le Journal de Québec rapporte ce matin qu’un promoteur a acheté 50% des parts de Laurier pour mieux y investir un milliard de dollar et complètement

changer le centre d’achat en mini-ville:

Logements, résidences étudiantes, résidences pour aînés, garderie, hôtel, bureaux, salle de spectacle, cliniques, restaurants font entre autres partie du plan. Le promoteur assure que le nombre de cases de stationnement demeurera suffisant : elles seront principalement en souterrain.

L’édifice triplera de superficie en une décennie, prévoient les acheteurs. De 1,3 million de pieds carrés, il passera à 3,5 millions. La première tour s’élèvera dans les prochaines années dans le secteur nord-est, sur le stationnement au coin d’Hochelaga et Jean-De Quen.

Au coin sud-est, le magasin La Baie, qui a annoncé sa fermeture, sera démoli pour faire place à un édifice en hauteur. Au nord-ouest, la tour s’élèvera au-dessus de l’actuel stationnement de béton étagé.

L’article complet sur Investissement d’un milliard $: Laurier va tripler sa superficie