De toute évidence, plus de gens pourront profiter du jardin communautaire de la Cité Verte et ce probablement dès le printemps prochain car les travaux sont avancés pour la nouvelle partie jouxtant le cottage Ross.

Rénovations du Cottage Ross.

Jardin communautaire à la Cité Verte : c’est parti.

Photo: Sarah Desaulniers

Claudia Larochelle, professionnelle de recherche, Centre de recherche en aménagement et développement du territoire (CRAD) et réseau Villes Régions Monde.

Projets de densification urbaine, quels impacts sur les valeurs immobilières? Un modèle inspiré de la méthode des prix hédoniques pour éclairer le choix de la ville.

Interview avec François Des Rosiers, professeur au département de finance, assurance et immobilier de la Faculté des sciences de l’administration, Université Laval

Vous travaillez depuis quelques années sur des projets de recherche qui visent à mesurer l’impact des interventions de densification urbaine sur la valeur des propriétés avoisinantes. Pourriez-vous me parler un peu du contexte et des principaux objectifs de ces projets de recherche?

Depuis 40 ans, je travaille au développement de méthodes d’analyse des valeurs immobilières et, plus largement, à l’avancement des connaissances en matière d’économie urbaine et immobilière. Je travaille actuellement avec mes collègues Jean Dubé (professeur, ESAD, FAAAD, Université Laval, membre du CRAD) et Nicolas Devaux (professeur, Université du Québec à Rimouski, membre du CRDT) sur deux projets. Le premier est financé par le CRSH et la Ville de Québec et s’intéresse à l’impact des projets de reconversion résidentielle sur les valeurs immobilières. Le deuxième est financé par la Ville de Québec et s’intéresse à l’impact de l’ajout de logements sociaux sur les valeurs immobilières. Au chapitre de la reconversion, il peut s’agir par exemple du fait de remplacer une vieille maison par une plus moderne ou plus luxueuse, mais aussi de remplacer un bâtiment vétuste unique par plusieurs bâtiments, un duplex, un immeuble collectif de type condo locatif, ou encore de construire une ou plusieurs propriétés sur un terrain vacant. L’objectif est de mesurer l’impact net sur les valeurs des maisons unifamiliales à proximité de ces projets. Il s’agit donc de mesurer des externalités urbaines. Ce concept fait référence aux effets d’initiatives privées – comme la reconversion résidentielle – ou encore publiques – comme l’implantation d’une station de métro ou de tramway – sur le prix des valeurs immobilières des maisons avoisinantes. En cas d’impact net positif sur les valeurs immobilières, la Ville va en tirer un bénéfice financier, non pas directement, mais par l’intermédiaire de l’augmentation des taxes foncières lorsque le marché aura intégré l’information.

Cette problématique de la reconversion se pose notamment dans les quartiers anciens, où des groupes de citoyens et de citoyennes se forment pour s’opposer à la densification, sous prétexte que cela affecte à la baisse la valeur de leur propriété. Il en est de même de l’ajout de logements sociaux qui, comme dans le premier cas, relève du syndrome du « pas dans ma cour ». L’idée est donc de voir ce que la littérature et les données ont à dire à ce sujet.

Selon la littérature, le fait de remplacer une maison modeste par une maison plus grande et plus luxueuse (mansionization) a un effet positif, le taux d’augmentation de la valeur des maisons avoisinantes se situant entre 1,3 % et 8,1 %. Ce phénomène est bien connu en évaluation immobilière (principe de conformité) : lorsque l’environnement d’une propriété se bonifie, le simple fait que cette propriété se situe dans un secteur plus haut de gamme qu’auparavant a un effet à la hausse sur sa valeur. Les projets de reconversion qui impliquent une nuisance visuelle (p. ex., on érige un immeuble de plusieurs étages qui prive un ménage voisin d’une vue dégagée) peuvent toutefois avoir un impact négatif.
je
En ce qui a trait à l’ajout d’immeubles de logement social dans un secteur, on l’associe souvent à une hausse de la criminalité, de la congestion et du bruit. Mais cet ajout peut aussi se traduire par une augmentation de la demande pour les terrains du secteur et par une hausse du prix des propriétés. L’impact dépend surtout de l’importance relative des impacts positifs et négatifs. Est-ce qu’ils s’annulent? Est-ce qu’il y en a un qui domine l’autre? Le problème sur le plan méthodologique est de séparer les impacts positifs et négatifs. Quand il y a un impact positif, cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas d’impact négatif, mais simplement que le positif l’emporte. Pour cette raison, c’est l’impact net qu’on estimera.

La suite

Source: JLR Solutions foncières

Pour outiller les municipalités appelées à réagir ou à prendre part à l’électrification des transports, Vivre en Ville propose une approche et des stratégies inspirantes visant à favoriser l’émergence de milieux urbanisés où l’intégration des modes électriques leur permet de participer non seulement à la transition énergétique, mais aussi au déploiement de la mobilité durable.

Les propositions de l’organisme

David Rémillard
Radio-Canada

Parmi les plus défavorisées au Québec, la circonscription de Jean-Lesage change peu à peu de visage. Zone d’innovation Littoral Est, tramway, troisième lien, mégahôpital, Medicago, écoquartiers : du Vieux-Limoilou jusqu’à Beauport, les mégaprojets ont déjà une incidence sur le développement et le tissu social. Occasion pour certains et risque pour les autres, les prochaines décisions seront critiques.

À travers les tuiles défraîchies et les corridors mal éclairés des galeries de la Canardière, le commerce de France Bergeron détonne par la vivacité de ses couleurs. La fleuriste ne sait pas ce qui adviendra de ses bouquets quand elle ne sera plus là, mais elle semble convaincue d’une chose : « le meilleur est à venir ».

Après 40 ans à tenir boutique sur d’Estimauville, l’affirmation n’est pas banale.

Là où il ne poussait que des mauvaises herbes sur des terrains désaffectés il y a quelques années se trouve maintenant un terreau fertile pour les immeubles à bureaux et les projets de condos.

Depuis le début de la revitalisation du quartier, la commerçante note l’arrivée de nouveaux clients, en apparence mieux nantis. Cette transformation n’est pas terminée et tout autour, les grues s’activent.

La suite

Les condos AMALGAM sur la rue de l’École à Lévis. Photo Francis Vachon

Notre voisine méridionale se fait de plus en plus belle, de moins en moins « banlieue-dortoir. » Ce matin, dans un article écrit sous fond d’élections provinciales, Sébastien Tanguay brosse un intéressant portrait de la densification urbaine de Lévis et des enjeux de transport qui en découle: De son côté du fleuve, Lévis vit une crise de croissance

Le centre d’achat Place-Fleur-de-Lys avant le début des travaux. Photo Francis Vachon

Le centre d’achat Place Fleur-de-Lys n’est pas le seul à subir une transformation majeur. Le Devoir analyse ce matin ce qui semble être une tendance lourde et irréversible. Terminé l’aménagement classique de l’île commercial dans un océan de stationnement.

« Traditionnellement, c’était simple : on mettait un grand magasin comme Sears à une extrémité et un autre comme La Baie à l’autre extrémité. Puis, le propriétaire du centre abaissait au maximum le loyer pour ces grandes enseignes [qui attiraient des consommateurs], somme qu’il récupérait avec la hausse des loyers des commerces qui se trouvaient entre les deux, où les gens s’arrêtaient en se rendant aux deux grandes marques », dit-il, précisant qu’il en a été ainsi pendant des décennies.

On revient maintenant au concept de ville dans la ville.

Pierre Moffet soutient que, pour assurer leur survie, les centres commerciaux devront revenir à l’ADN de l’idée développée par l’architecte commercial américain Victor David Gruen, considéré par certains comme le père des centres commerciaux : « Il disait que les centres commerciaux devaient être des milieux de vie, avec des résidences, des commerces, des parcs, voire avec des piscines. »

Sur Le Devoir: Retrouver la rue principale au centre d’achat

Le Journal de Québec rapporte ce matin qu’un promoteur a acheté 50% des parts de Laurier pour mieux y investir un milliard de dollar et complètement

changer le centre d’achat en mini-ville:

Logements, résidences étudiantes, résidences pour aînés, garderie, hôtel, bureaux, salle de spectacle, cliniques, restaurants font entre autres partie du plan. Le promoteur assure que le nombre de cases de stationnement demeurera suffisant : elles seront principalement en souterrain.

L’édifice triplera de superficie en une décennie, prévoient les acheteurs. De 1,3 million de pieds carrés, il passera à 3,5 millions. La première tour s’élèvera dans les prochaines années dans le secteur nord-est, sur le stationnement au coin d’Hochelaga et Jean-De Quen.

Au coin sud-est, le magasin La Baie, qui a annoncé sa fermeture, sera démoli pour faire place à un édifice en hauteur. Au nord-ouest, la tour s’élèvera au-dessus de l’actuel stationnement de béton étagé.

L’article complet sur Investissement d’un milliard $: Laurier va tripler sa superficie

Diane Tremblay
Journal de Québec

Un nouveau développement immobilier de 20 M$ voit le jour aux abords du tracé du tramway dans le quartier D’Estimauville, à Québec, ce qui ajoute un avantage au projet, selon le promoteur.

« On pense que le tiers des résidents n’auront pas d’automobile. J’ai fait d’autres projets dans le secteur et c’est ce que nous avons constaté. Déjà avec les parcours du Métrobus et la proximité des lieux de travail, on avait plus ou moins 20 % des gens qui n’avaient pas de voiture. Avec le réseau structurant de transport en commun, ça peut monter encore d’un 10 à 15 % », anticipe Gilles Pelletier, promoteur de Pellimo Développement immobilier.

M. Pelletier construira un immeuble de 77 logements.

« Nous avons choisi D’Estimauville parce que c’est un quartier qui est en “redéveloppement” de manière accélérée. Le fait que le tramway passera maintenant par là, c’est une bonne nouvelle. J’étais déjà impliqué dans l’achat du terrain avant, mais c’est un bonus », affirme l’homme d’affaires.

Le tramway, un bonus

Comme son nom l’indique, Place Courtemanche sera située sur la rue De Courtemanche, à l’angle du boulevard Sainte-Anne où on prévoit l’aménagement d’une station pour le tramway.

« D’Estimauville possède une situation géographique extraordinaire. C’est près de la ville avec des voies d’accès faciles. Il y a des pistes cyclables. C’est près de Limoilou et du parc Maizerets qui est juste à côté. Il y a plusieurs façons de se déplacer. Même sans tramway, c’est un secteur qui est intéressant. Le tramway, c’est la cerise sur le sundae. »

Les travaux ont été lancés le printemps dernier. Le promoteur estime que les unités seront prêtes pour mai 2023. Le projet adhère au nouveau programme de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, APH Select, pour offrir des logements plus accessibles.

Le promoteur a opté pour une formule « sans souci », ce qui veut dire que chaque unité en location comprend beaucoup d’inclusions. « On est allé vers quelque chose de moderne tout en restant sobre », a poursuivi M. Pelletier.

Avec la hausse des taux d’intérêt, plusieurs acheteurs devront renoncer à leur projet d’acquisition pour se tourner vers le marché locatif, entrevoit le promoteur.

L’article

Baptiste Ricard-Châtelain
Le Soleil

Afin de verdir plusieurs rues du quartier Saint-Jean-Baptiste, pauvre en arbres, tout en permettant aux piétons et cyclistes de prendre leurs aises, il faudra éliminer des stationnements. Pas le choix. Reste à voir jusqu’où les habitants du Faubourg, ainsi que la clientèle des commerces et restaurants, sont prêts à rouler afin de garer leur bolide.

La Ville a récemment présenté des scénarios pour le réaménagement annoncé des rues Lockwell, Saint-Gabriel, des Zouaves et Claire-Fontaine. L’administration municipale entend profiter de travaux de pavage et du chantier du tramway pour repenser la configuration de ces axes routiers résidentiels.

Voilà une belle occasion de bonifier la très faible canopée du vieux quartier en sacrifiant des trottoirs et voies de circulation au profit de verdure, juge-t-on. Mais pour qu’il y ait assez d’espace pour que des arbres poussent, une soixante de stationnements sur les 130 actuels devrait être sacrifiée. Voilà qui mettrait beaucoup de pression dans les autres rues du secteur…

+

PRESQUE 100 % DES STATIONNEMENTS OCCUPÉS

«On est bien conscients que le stationnement sur rue est un besoin pour un grand nombre de résidents et d’usagers du secteur», a convenu Pauline Guyomard, conseillère en urbanisme de la Ville de Québec, au cours d’une récente rencontre publique.

Les quelque 130 cases des rues visées sont occupées en moyenne à 71 %. En soirée, le taux monte à 82 %. Majoritairement, ce sont les voitures des habitants du coin qui s’y trouvent, mais aussi un 20 % de clients de la rue Saint-Jean.

Dans les autres rues du secteur, il y a environ 170 stationnements de plus ; leur taux d’occupation est à peu près le même.

Mais si plusieurs stationnements des rues Lockwell, Saint-Gabriel, des Zouaves et Claire-Fontaine disparaissent, il deviendra ardu de loger toutes les autos dans les espaces restants.

«Dans le scénario plus drastique, […] on a estimé une perte maximale d’à peu près 58 cases. Et là, on se rend compte qu’on étire l’élastique jusqu’à son maximum dans l’utilisation actuelle des stationnements parce qu’on viendrait avec un taux d’occupation, en soirée, près du 100 %.»

+

TRANSPORTS ACTIFS

Certes l’auto perdrait de la place si le scénario du verdissement maximal est adopté. Mais l’administration municipale veut pousser les citoyens vers des modes de déplacement plus sains, soit la marche et le vélo : «La Ville de Québec souhaite encourager un nombre grandissant de citoyens à troquer leur véhicule motorisé pour les transports actifs dans leurs déplacements quotidiens.»

QUELS TRONÇONS ?

Les tronçons visés sont les suivants :

• Rue de Claire-Fontaine (entre la rue Lockwell et le boulevard René-Lévesque)

• Rue Lockwell (entre l’avenue Turnbull et la rue de Claire-Fontaine)

• Rue Saint-Gabriel

• Rue des Zouaves

228

Le printemps dernier, 228 citoyens ont répondu en ligne à un questionnaire sur ce projet. Ils ont majoritairement demandé plus de verdissement dans les rues ainsi que plus d’espace pour les piétons. La sécurité des cyclistes et l’amélioration du déneigement des trottoirs étaient aussi de grandes préoccupations. Pas tous, mais beaucoup, étaient favorables à l’élimination de stationnements.

+

LES FILS ÉLECTRIQUES SERONT-ILS ENFOUIS ?

La Ville profitera-t-elle du chantier pour enterrer les fils électriques ?

«Dans ce projet-là, malheureusement il n’est pas question d’enfouir les fils», indique Jean-François Martel, conseiller en planification du transport à la Ville de Québec.

Pourquoi ? Les programmes de subvention d’Hydro-Québec ne s’appliqueraient qu’à des chantiers de plus grande envergure. En plus, les travaux prévus ne nécessiteraient pas de creuser assez creux.

+

D’AUTRES RUES DU QUARTIER DANS LA MIRE

Des segments des rues Saint-Olivier, de la Tourelle, Philippe-Dorval et Sutherland, au nord de la rue Saint-Jean, seront également transformés en rues conviviales. Le dévoilement des concepts d’aménagement a cependant été repoussé à l’automne.

QUAND ?

Au cours des prochains mois, la Ville peaufinera ses concepts d’aménagement en tenant compte des commentaires reçus des citoyens. Elle espère réaliser les travaux de construction entre mai et novembre 2023.

L’article