Le Solstice

Québec, le 3 octobre 2022 – La Ville de Québec présente aujourd’hui la version finale de son Programme particulier d’urbanisme (PPU) pour le pôle urbain Wilfrid-Hamel–Laurentienne. Ce PPU vise à dynamiser le secteur en faveur d’une mixité et d’une présence résidentielle accrues, d’aménagements plus conviviaux et attrayants ainsi que d’une meilleure interconnexion avec les secteurs voisins.

« Le PPU pour le pôle urbain Wilfrid-Hamel–Laurentienne vient officialiser l’encadrement des interventions privées et publiques à venir dans le secteur, a mentionné Mme Marie-Pierre Boucher, membre du comité exécutif responsable de la planification de l’aménagement du territoire. Les citoyens peuvent désormais rêver à un milieu plus vert, sécuritaire et où la qualité de vie prédomine. »

Principales modifications apportées

« Globalement, les citoyens se sont positionnés en faveur des orientations d’aménagement proposées, a précisé Mme Mélissa Coulombe-Leduc, membre du comité exécutif responsable de l’urbanisme. Les commentaires recueillis lors des activités de participation publique ont tous été analysés et ont permis de bonifier ou de préciser certains aspects du PPU. Cela se traduit en une trentaine de changements qui ont été effectués dans les stratégies et dans les normes du PPU. »

Les principaux ajustements apportés à la version finale sont les suivants :

Assurer une meilleure transition des volumes et inclure des gabarits intermédiaires dans les secteurs prioritaires de développement en réduisant la hauteur ou en retirant les sur hauteurs :
Retirer les sur hauteurs ainsi que l’alignement d’une façade d’un bâtiment au sud du boulevard Wilfrid-Hamel;
Réduire la hauteur à l’ouest de la rue Soumande.

Identifier certains secteurs de développement pour lesquels une sur hauteur excédant la hauteur maximale permise pourrait être autorisée, sous approbation d’un projet particulier qui intégrerait des caractéristiques au bénéfice du milieu, comme l’inclusion de grands logements, de services recherchés par les familles ou la bonification de l’aire verte, etc.

Les secteurs visés sont situés :
– Au sud du boulevard Wilfrid-Hamel dans le quartier de Vanier;
– En bordure ouest de la rue Soumande;
– Dans la portion nord du site Fleur de Lys, de part et d’autre de la rue Hubert.

La suite

Le PPU

Photo: Sarah Desaulniers

Claudia Larochelle, professionnelle de recherche, Centre de recherche en aménagement et développement du territoire (CRAD) et réseau Villes Régions Monde.

Projets de densification urbaine, quels impacts sur les valeurs immobilières? Un modèle inspiré de la méthode des prix hédoniques pour éclairer le choix de la ville.

Interview avec François Des Rosiers, professeur au département de finance, assurance et immobilier de la Faculté des sciences de l’administration, Université Laval

Vous travaillez depuis quelques années sur des projets de recherche qui visent à mesurer l’impact des interventions de densification urbaine sur la valeur des propriétés avoisinantes. Pourriez-vous me parler un peu du contexte et des principaux objectifs de ces projets de recherche?

Depuis 40 ans, je travaille au développement de méthodes d’analyse des valeurs immobilières et, plus largement, à l’avancement des connaissances en matière d’économie urbaine et immobilière. Je travaille actuellement avec mes collègues Jean Dubé (professeur, ESAD, FAAAD, Université Laval, membre du CRAD) et Nicolas Devaux (professeur, Université du Québec à Rimouski, membre du CRDT) sur deux projets. Le premier est financé par le CRSH et la Ville de Québec et s’intéresse à l’impact des projets de reconversion résidentielle sur les valeurs immobilières. Le deuxième est financé par la Ville de Québec et s’intéresse à l’impact de l’ajout de logements sociaux sur les valeurs immobilières. Au chapitre de la reconversion, il peut s’agir par exemple du fait de remplacer une vieille maison par une plus moderne ou plus luxueuse, mais aussi de remplacer un bâtiment vétuste unique par plusieurs bâtiments, un duplex, un immeuble collectif de type condo locatif, ou encore de construire une ou plusieurs propriétés sur un terrain vacant. L’objectif est de mesurer l’impact net sur les valeurs des maisons unifamiliales à proximité de ces projets. Il s’agit donc de mesurer des externalités urbaines. Ce concept fait référence aux effets d’initiatives privées – comme la reconversion résidentielle – ou encore publiques – comme l’implantation d’une station de métro ou de tramway – sur le prix des valeurs immobilières des maisons avoisinantes. En cas d’impact net positif sur les valeurs immobilières, la Ville va en tirer un bénéfice financier, non pas directement, mais par l’intermédiaire de l’augmentation des taxes foncières lorsque le marché aura intégré l’information.

Cette problématique de la reconversion se pose notamment dans les quartiers anciens, où des groupes de citoyens et de citoyennes se forment pour s’opposer à la densification, sous prétexte que cela affecte à la baisse la valeur de leur propriété. Il en est de même de l’ajout de logements sociaux qui, comme dans le premier cas, relève du syndrome du « pas dans ma cour ». L’idée est donc de voir ce que la littérature et les données ont à dire à ce sujet.

Selon la littérature, le fait de remplacer une maison modeste par une maison plus grande et plus luxueuse (mansionization) a un effet positif, le taux d’augmentation de la valeur des maisons avoisinantes se situant entre 1,3 % et 8,1 %. Ce phénomène est bien connu en évaluation immobilière (principe de conformité) : lorsque l’environnement d’une propriété se bonifie, le simple fait que cette propriété se situe dans un secteur plus haut de gamme qu’auparavant a un effet à la hausse sur sa valeur. Les projets de reconversion qui impliquent une nuisance visuelle (p. ex., on érige un immeuble de plusieurs étages qui prive un ménage voisin d’une vue dégagée) peuvent toutefois avoir un impact négatif.
je
En ce qui a trait à l’ajout d’immeubles de logement social dans un secteur, on l’associe souvent à une hausse de la criminalité, de la congestion et du bruit. Mais cet ajout peut aussi se traduire par une augmentation de la demande pour les terrains du secteur et par une hausse du prix des propriétés. L’impact dépend surtout de l’importance relative des impacts positifs et négatifs. Est-ce qu’ils s’annulent? Est-ce qu’il y en a un qui domine l’autre? Le problème sur le plan méthodologique est de séparer les impacts positifs et négatifs. Quand il y a un impact positif, cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas d’impact négatif, mais simplement que le positif l’emporte. Pour cette raison, c’est l’impact net qu’on estimera.

La suite

Le centre d’achat Place-Fleur-de-Lys avant le début des travaux. Photo Francis Vachon

Le centre d’achat Place Fleur-de-Lys n’est pas le seul à subir une transformation majeur. Le Devoir analyse ce matin ce qui semble être une tendance lourde et irréversible. Terminé l’aménagement classique de l’île commercial dans un océan de stationnement.

« Traditionnellement, c’était simple : on mettait un grand magasin comme Sears à une extrémité et un autre comme La Baie à l’autre extrémité. Puis, le propriétaire du centre abaissait au maximum le loyer pour ces grandes enseignes [qui attiraient des consommateurs], somme qu’il récupérait avec la hausse des loyers des commerces qui se trouvaient entre les deux, où les gens s’arrêtaient en se rendant aux deux grandes marques », dit-il, précisant qu’il en a été ainsi pendant des décennies.

On revient maintenant au concept de ville dans la ville.

Pierre Moffet soutient que, pour assurer leur survie, les centres commerciaux devront revenir à l’ADN de l’idée développée par l’architecte commercial américain Victor David Gruen, considéré par certains comme le père des centres commerciaux : « Il disait que les centres commerciaux devaient être des milieux de vie, avec des résidences, des commerces, des parcs, voire avec des piscines. »

Sur Le Devoir: Retrouver la rue principale au centre d’achat

Le Journal de Québec rapporte ce matin qu’un promoteur a acheté 50% des parts de Laurier pour mieux y investir un milliard de dollar et complètement

changer le centre d’achat en mini-ville:

Logements, résidences étudiantes, résidences pour aînés, garderie, hôtel, bureaux, salle de spectacle, cliniques, restaurants font entre autres partie du plan. Le promoteur assure que le nombre de cases de stationnement demeurera suffisant : elles seront principalement en souterrain.

L’édifice triplera de superficie en une décennie, prévoient les acheteurs. De 1,3 million de pieds carrés, il passera à 3,5 millions. La première tour s’élèvera dans les prochaines années dans le secteur nord-est, sur le stationnement au coin d’Hochelaga et Jean-De Quen.

Au coin sud-est, le magasin La Baie, qui a annoncé sa fermeture, sera démoli pour faire place à un édifice en hauteur. Au nord-ouest, la tour s’élèvera au-dessus de l’actuel stationnement de béton étagé.

L’article complet sur Investissement d’un milliard $: Laurier va tripler sa superficie

Alexandre Duval
Radio-Canada

Récemment qualifiée de « mode » par le ministre des Transports François Bonnardel, la densification occupera une place importante dans la politique d’aménagement du territoire que le gouvernement Legault dévoilera sous peu, a appris Radio-Canada. Sa mise en œuvre devra toutefois attendre 2023 au plus tôt.

Selon nos informations, la politique nationale d’architecture et d’aménagement du territoire tient sur un peu plus d’une trentaine de pages.

Bien que l’expression étalement urbain, objet de vigoureux débats à l’Assemblée nationale ces jours-ci, soit presque absente du document, cette question y est bel et bien abordée, mais sous l’angle de la densification.

La politique évoque en effet la nécessité de créer des quartiers plus compacts et de faire une utilisation plus intelligente du territoire, mais tout en respectant le mode de vie des citoyens.

Décrite comme l’étape initiale d’une importante entreprise collective, la politique du gouvernement se décline en quatre axes principaux :

des milieux de vie de qualité qui répondent aux besoins des citoyens;
un aménagement qui préserve et met en valeur les milieux naturels et les terres agricoles;

des communautés dynamiques et authentiques partout au Québec;
un plus grand souci du territoire et de l’architecture dans l’action publique.

Sans surprise, le gouvernement ne prévoit pas détailler tout de suite la façon dont ces grandes idées prendront forme de manière concrète.

Selon nos informations, il faudra attendre 2023, donc après les élections générales de l’automne prochain, avant que ne soit adopté un plan de mise en œuvre de cette politique, si la Coalition avenir Québec conserve le pouvoir.

Il semble aussi que Québec attendra avant de présenter de nouvelles orientations gouvernementales en matière d’aménagement du territoire (OGAT).

Ces orientations sont pourtant fondamentales puisqu’elles guident notamment les MRC dans le développement de leurs schémas d’aménagement ainsi que les municipalités dans l’élaboration de leurs plans d’urbanisme.

Hormis certains ajouts réalisés au cours des 20 dernières années, les OGAT actuellement en vigueur au Québec ont été adoptées au milieu des années 1990 et sont donc jugées dépassées par plusieurs observateurs.

Attentes élevées

Issue d’une vaste démarche de consultation, la politique nationale d’architecture et d’aménagement du territoire est attendue de pied ferme dans les milieux environnemental et municipal, entre autres.

Ayant siégé au comité consultatif durant l’élaboration de cette politique, le responsable du comité aménagement du Regroupement national des conseils régionaux de l’environnement du Québec, Alexandre Turgeon, s’attend à une vision claire.

Notre attente par rapport à la politique, c’est qu’elle donne la voie, qu’on puisse dire : « Dorénavant, on va aller dans cette direction-là et on va arrêter de scrapper notre territoire parce qu’on gâche nos paysages. »

La suite

Une entrevue à la radio de Radio-Canada avec l’architecte Éric Rivard sur les projets à Fleur de Lys.

Le lien

Étienne Leblanc
Radio-Canada

À 18 ans, ce ne sont pas les affiches de ses artistes chouchous qui tapissent les murs de sa chambre, mais bien une grande carte du Métrobus de Québec, où elle a grandi.

En âge de conduire, elle refuse sans hésiter la voiture que ses parents lui offrent pour pouvoir se déplacer.

Et c’est dès le cégep et l’université qu’elle s’implique activement. Elle met sur pied un comité pour inciter la ville à implanter des voies réservées dans la Capitale-Nationale, un autre comité pour défendre les intérêts des usagers du transport en commun de la ville, et elle organise une semaine spéciale baptisée Le transport en commun : un choix, une fierté.

S’il y a un trait qui définit Catherine Morency, c’est qu’elle n’avance jamais par en arrière.

La suite

Et Catherine Morency s’exprime sur le troisième lien. Il est aussi possible, selon un de nos lecteurs (Insider) de visionner au long la vidéo de cette interview réalisé par Jay Du Temple.

Source : Jean-Michel Genois Gagnon, Journal de Québec, le 14 septembre 2021

Un édifice d’une douzaine d’étages pourrait surgir de terre sur le site du restaurant La Tyrolienne, à Sainte-Foy. C’est du moins l’objectif des promoteurs qui ont déposé une offre d’achat pour acquérir le terrain. Ils ont également de l’intérêt pour des sites voisins.

« Nous avons déposé une offre d’achat avec des conditions sur La Tyrolienne », a confirmé le président de Développement Beaubourg, Guy St-Gelais.Selon nos informations, Développement Beaubourg et ses partenaires chercheraient aussi à mettre la main sur d’autres terrains à proximité pour ériger un complexe, dont au moins une tour dépasserait les 20 étages. Des modifications au zonage seraient toutefois nécessaires.

la suite

Les deux quadrilatères visés par les projets.